O tym, że zasady budowy domów do 70 mkw. są wadliwe, wiadomo od dawna. Jeszcze w trakcie prac nad nimi wielokrotnie zwracano uwagę rządowi i parlamentowi. Politycy jednak krytyką specjalnie się nie przejmowali. Domy 70 mkw. były bowiem jednym ze sztandarowych projektów "Polskiego Ładu". I tak, jak zmiany w podatkach, także i one miały podnieść słupki sondażowe PiS-owi.
Prace nad zmianami zasad budowy domów 70 mkw. rozpoczęto jeszcze, kiedy rządził PiS. Do prac nad projektem wrócono po wyborach parlamentarnych. Prace jednak toczą się bardzo wolno. Resort rozwoju wyjaśnił Prawo.pl, że to się wkrótce zmieni. Trwają jeszcze uzgodnienia międzyresortowe. Wkrótce też ma odbyć się konferencja uzgodnieniowa, której celem będzie usunięcie rozbieżności i ustalenie nowej wersji projektu przed jego skierowaniem do rozpatrzenia przez Stały Komitet Rady Ministrów.
Czytaj też: Dom do 70 mkw. narusza prawo? Starosta zablokuje budowę - jest projekt
Koniec patologii, ale kiedy?
Procedowany obecnie projekt nowelizacji Prawa budowlanego przewiduje ograniczoną weryfikację dokumentacji składanej razem ze zgłoszeniem budowy domu. Urzędnik sprawdzi, czy inwestor dostarczył wszystkie wymagane dokumenty (weryfikacja formalna), a następnie przejrzy dostarczoną dokumentację i oceni, czy zgłoszenie budowy domu spełnia warunki z art. 29 ust. 1 pkt. 1a Prawa budowlanego (weryfikacja merytoryczna). Zgodnie z tym przepisem dom do 70 mkw. powinien być budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku, gdy ta weryfikacja zakończy się negatywnie, wówczas zgodnie z projektem nowelizacji starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) będzie mógł wnieść sprzeciw.
Czytaj w LEX: Rola inwestora zastępczego w procesie budowy domów do 70m2 >
- Regulacja dotycząca uproszczonej budowy domów była niedoskonała już na starcie, w momencie wejścia w życie przepisów. Procedowany obecnie projekt dopuszcza możliwość wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej i wzmacnia prewencję budów tego rodzaju, które dotychczas wymknęły się spod kontroli formalnej, przed rozpoczęciem budowy, powodując, że ciężar weryfikacji prawidłowości pod kątem przepisów technicznych czy prawa miejscowego, spoczywa na (mocno dociążonych prowadzonymi sprawami) organach nadzoru budowlanego - wyjaśnia Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.
I tłumaczy, że inwestor często nieświadomie buduje niezgodnie z przepisami i dopiero po fakcie dowiaduje się o tym podczas kontroli powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Często w świadomości inwestora pozostawał przekaz "budowy bez formalności" rozumianej jako budowy, która nie respektuje żadnych przepisów, ponieważ nie musi ich spełniać. Tak oczywiście nie było. - Niestety zdarzają się także przypadki celowego naruszenia prawa czy jego obejścia, właśnie poprzez powołanie się przez inwestora na uproszczoną formułę zgłaszania budowy - podkreśla.
Czytaj w LEX: Domy do 70m2 a działalność deweloperska >
Domy 70 mkw. do kosza?
Są też głosy wśród ekspertów, by w ogóle wyrzucić z prawa budowanego przepisy o domach 70 mkw.
- Z uwagi na wadliwość tej regulacji od samego początku, choćby wobec nazwania zgłoszeniem czegoś, co nie jest zgłoszeniem w rozumieniu prawa budowlanego, uważam, że tych przepisów nie ma co naprawić, a trzeba usunąć. W prawie budowlanym od wielu lat jest już zgłoszenie budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie ma potrzeby utrzymywania wadliwego uproszczonego zgłoszenia tylko dla domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., skoro są z nim związane istotne ryzyka dla inwestora np. dotyczące odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy - twierdzi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Czytaj w LEX: Uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich przy inwestycjach w domy do 70 m2 >
Podobnego zdania jest dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat i partner w GKR Legal. - Zmiany w formalnościach dotyczących zgłoszenia budowy domów jednorodzinnych o 70 mkw. są potrzebne. Jednak ich proponowany kierunek jest wątpliwy. Obecnie bowiem dla tego rodzaju inwestycji obowiązuje uproszczona procedura zgłoszenia, w ramach której organ nie może – jak w tradycyjnej procedurze zgłoszenia robót budowlanych – zgłosić sprzeciwu wobec prowadzenia robót. Dla bezpieczeństwa pewnie najlepiej byłoby objąć domy do 70 mkw. zwykłą procedurą zgłoszenia. Jednak ustawodawca obawiał się pewnie, że urzędnicy pod naporem fali wniosków będą sprzeciwów nadużywać, tylko po to, żeby nie przekroczyć terminu na sprzeciw w sprawach, z którymi się nie zapoznali. Fali wniosków specjalnie jednak nie widać - zauważa.
Pomimo tego, ustawodawca w projekcie nie zdecydował się na rezygnację z uproszczonej procedury zgłoszenia, tylko uzależnił skuteczność takiego zgłoszenia od przedłożenia wraz z nim dokumentów wymaganych przepisami.
Według Piotra Jarzyńskiego nowe przepisy przyniosą częściowe rozwiązanie problemu uproszczonego zgłoszenia budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., jest jednak jedno ale. - Proponowane rozwiązania spowodują kolejne wątpliwości interpretacyjne. Powstaje choćby problem, w jaki sposób organ ma ustalać na podstawie przedłożonej przez inwestora dokumentacji (np. niekompletnej), że obiekt budowlany spełnia wszystkie przesłanki budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw. wykonywanego na podstawie uproszczonego zgłoszenia, jak ma rozstrzygać wątpliwości w tym zakresie i na podstawie jakich dowodów - zwraca uwagę.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
