Niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 15 października 2024 r., II OSK 664/22) zawiera istotne wskazówki co do interpretacji przepisu art. 37b prawa budowlanego. Przepis ten, wprowadzony ustawą z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, miał na celu zapewnienie trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę poprzez wprowadzenie zakazu stwierdzania nieważności tych decyzji po upływie pięciu lat od jej doręczenia lub ogłoszenia. Jest to istotne odstępstwo od ogólnej zasady zawartej w przepisie art. 156 kodeksu postępowania administracyjnego, która pozwala na stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej w terminie 10 lat od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia.
Jak rozumieć art. 37b prawa budowlanego
NSA w powołanym wyroku wskazuje bowiem, że zastosowanie przepisu art. 37b prawa budowlanego powinno być rozumiane szeroko i powinno odnosić się do wszelkich decyzji zezwalających na prowadzenie robót budowlanych, również tych wydanych w postępowaniu naprawczym, w szczególności do decyzji wydanej na postawie art. 51 ust. 4 prawa budowlanego.
Zobacz również: Ile ważne jest pozwolenie na budowę?
Sprawa, która zawisła przed NSA, dotyczyła stwierdzenia nieważności decyzji organu nadzoru budowlanego wydanej na postawie art. 51 ust. 4 prawa budowlanego, to jest w ramach postępowania naprawczego, czyli po stwierdzeniu przez organ nadzoru budowlanego wykonywania robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Organ nadzoru budowlanego nałożył na inwestora obowiązek sporządzenia i przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany dokonane w trakcie budowy, natomiast starosta na podstawie art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego, uchylił własną decyzję o pozwoleniu na budowę. Po złożeniu przez inwestora projektu budowlanego zamiennego organ nadzoru budowlanego zatwierdził projekt budowlany na postawie art. 51 ust. 4 prawa budowlanego oraz nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Właściciele działki sąsiedniej po kilku latach wszczęli postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji organu nadzoru budowlanego w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego.
NSA, uzasadniając powyższy wyrok, podkreślił, że decyzje wydane w trybie art. 51 ust. 4 prawa budowlanego, dotyczące zatwierdzania projektów zamiennych uwzględniających zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych, stanowią także swego rodzaju pozwolenie na budowę. Wynika to z faktu, że w przypadku uchylenia pierwotnej decyzji o pozwoleniu na budowę z powodu istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu, nowa decyzja wydana w trybie postępowania naprawczego stanowi jedyne pozwolenie na budowę, jakim legitymuje się inwestor, spełniające wymogi definicji z art. 3 pkt 12 prawa budowlanego. W konsekwencji to jedyne, pozostające w mocy "nowe" pozwolenie, powinno korzystać z takiej samej ochrony, jak pierwotna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Dokonując wykładni przepisów prawa budowlanego, NSA oparł się na analizie systemowej i celowościowej. NSA skrytykował przy tym pogląd wojewódzkiego sądu administracyjnego, zdaniem którego art. 37b prawa budowlanego powinien być powiązany wyłącznie rozpoczęciem robót budowlanych, a nie z postępowaniami legalizacyjnymi bądź naprawczymi.
![Umowa o roboty budowlane. Narzędzie współpracy oraz rozwiązywania sporów [PRZEDSPRZEDAŻ]](https://static.profinfo.pl/storage/image/core_files/2018/7/9/68a1d4a5ceef292d44fa9465d0ea442a/admin/preview/PRZEDSPRZEDAZ_C_150.gif)
Cena promocyjna: 143.65 zł
|Cena regularna: 169 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 126.75 zł
Pozwolenie na budowę to nie tylko decyzja pierwotna
Zdaniem NSA pozwolenie na budowę to nie tylko decyzja pierwotna, ale także wszelkie decyzje wydawane w ramach postępowania naprawczego czy legalizacyjnego. NSA wskazał, że skoro zawarta w art. 3 pkt 12 prawa budowlanego definicja "pozwolenia na budowę" stanowi, że jest to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego, to brak jest podstaw do wykluczenia decyzji o zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego, wydanej na podstawie art. 51 ust. 4 prawa budowlanego, z tejże definicji. NSA podkreślił także, że celem wydania takiej decyzji jest zastąpienie dotychczasowego pozwolenia na budowę uchylonego z powodu istotnego odstąpienia przez inwestora od warunków tego pozwolenia, nową decyzją zezwalającą na prowadzenie robót budowlanych. Zdaniem NSA brak jest zatem podstaw do odmowy zastosowania art. 37b prawa budowlanego w stosunku do takiej decyzji. W praktyce oznacza to, że art. 37b powinien mieć zastosowanie również do decyzji legalizacyjnych i zatwierdzających projekty budowlane zamienne. NSA dodał także, że celem zobowiązania inwestora do obowiązek przedłożenia projektu zamiennego jest przywrócenie inwestycji do stanu zgodnego z prawem.
Ponadto, NSA zwrócił uwagę, że przepisy dotyczące skrócenia okresu na stwierdzenie nieważności decyzji w prawie budowlanym dotyczą nie tylko decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz także pozwolenia na użytkowanie (art. 59h prawa budowlanego).
Zobacz w LEX: Skuteczność mechanizmu legalizacji obiektu budowlanego lub jego części a egzekucja administracyjna opłaty legalizacyjnej > >
Skutki wyroku NSA
Omawiany wyrok NSA może mieć istotne konsekwencje dla inwestorów oraz wpływ na decyzje organów administracji budowlanej. Jeżeli organy te przyjmą za NSA interpretację, że decyzje zamienne wydawane w wyniku postępowań naprawczych lub legalizacyjnych zostaną uznane za decyzje o pozwoleniu na budowę w rozumieniu art. 37b, oznaczać to będzie brak możliwości stwierdzenia ich nieważności po upływie pięciu lat od dnia ich wydania lub ogłoszenia. Może to wpływać na ograniczenie liczby postępowań w przedmiocie stwierdzania nieważności tych decyzji i tym samym zapewnić trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę – niezależnie od trybu ich wydania – i ochronę inwestorów przed destabilizacją prawną, zwłaszcza gdy budowa została już zakończona.
NSA w wyroku z 15 października 2024 r., II OSK 664/22, dokonał istotnej interpretacji art. 37b prawa budowlanego, uznając, że jego zakres obejmuje nie tylko pierwotne pozwolenia na budowę, ale również decyzje zatwierdzające projekty budowlane zamienne wydane w toku postępowań naprawczych lub legalizacyjnych. Wykładnia ta wzmacnia ochronę prawną inwestorów i przeciwdziała destabilizacji sytuacji prawnej budynków już wybudowanych. Wyrok NSA może mieć długofalowy wpływ na praktykę organów administracji budowlanej oraz interpretację przepisów prawa budowlanego w przyszłości. Jednocześnie orzeczenie to wzmacnia przewidywalność prawa budowlanego i zapewnia inwestorom większą pewność co do trwałości wydanych decyzji.
Czytaj także w LEX: Stosowanie przepisu art. 51 ust. 1 pkt 3 p.b. do robót wykonanych w oparciu o wyeliminowaną z obrotu prawnego decyzję > >
