Gdański Sąd Apelacyjny zajmował się sprawą dewelopera, który zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej określającej sposób korzystania z hali garażowej (części nieruchomości wspólnej). Przedsiębiorca domagał się jej uchylenia, bo pozbawiła go miejsca garażowego. Wspólnota podnosiła brak legitymacji procesowej, bo nie miał już udziałów w części wspólnej - sprzedał bowiem ostatnie mieszkanie. 

Sprawdź w LEX: W jaki sposób można usunąć samochód z prywatnego miejsca postojowego? >

Zaskarżenie uchwały to jedyna droga ochrony interesu majątkowego

Sąd I instancji uwzględnił powództwo dewelopera. Ustalił, że ustanawiał on i sprzedawał lokale mieszkalne w budynku, dokonując jednocześnie podziału wspólnej hali garażowej do korzystania (quad usum). Powódka nabyła od niego ostatni udział w nieruchomości wspólnej i w umowie przedwstępnej zobowiązała się sprzedać ustanowiony lokal i ostatnie miejsce garażowe. Pozwana wspólnota uprzedziła ją jednak i podjęła sporną uchwałę, decydując iż będzie ono przysługiwało innemu członkowi Wspólnoty. Zdaniem sądu, zarówno spółka, jak i nabywca lokali mieli legitymację czynną do kwestionowania uchwały.

 

Mimo zbycia udziału, spółka nadal była bowiem wpisana do księgi wieczystej (wniosek oczekiwał w sądzie na załatwienie), a tym samym była członkiem wspólnoty. Z kolei pozbawienie nabywcy możliwości zaskarżenia uchwały, byłoby sprzeczne z zasadami słuszności. Sama uchwała naruszała natomiast, zdaniem sądu, przysługujące spółce prawo do decydowania o przeznaczeniu nierozdysponowanych jeszcze miejsc postojowych. Spółka wstąpiła bowiem w prawa i obowiązki dewelopera, względem którego członkowie wspólnoty, przy nabywaniu lokalu, zobowiązali się akceptować istniejący podział do używania.

Czytaj w LEX: Podejmowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej >

Ponadto uchwała naruszyła też interes prawny nabywcy lokalu, całkowicie wyłączając go od możliwości korzystania z miejsc postojowych stanowiących integralną część nieruchomości wspólnej. Powstała zatem sytuacja, że niektórzy właściciele lokali korzystaliby z dwóch miejsc postojowych, a niektórzy z żadnego.

Podział do używania musi respektować zasady słuszności

Sąd Apelacyjny częściowo podzielił to stanowisko. Wyjaśnił, że były właściciel lokalu może mieć interes prawny w zaskarżenia uchwały wspólnoty, gdy dotyczy ona jego praw i obowiązków, z okresu, gdy był członkiem wspólnoty, pozbawiając go jednocześnie innej możliwości ochrony swych praw. Tak właśnie było - niekorzystna dla spółki uchwała ograniczała ją w korzystaniu z nieruchomości wspólnej. Odnosząc się do treści zaskarżonej uchwały, podkreślił, że podział do używania (quad usum) musi być usprawiedliwiony okolicznościami i nienaruszający zasad słuszności. Musi uwzględniać obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty. Pod tym względem interes powodowej spółki został niewątpliwie naruszony, gdyż uchwała nie traktowała równo wszystkich współwłaścicieli.

Sprawdź w LEX: Czy deweloper może przenieś własność mieszkania przed uzyskaniem odbioru budynku? >

Spółka nie miała, co prawda, zagwarantowanego miejsca postojowego na wyłączny użytek, ale po ustanowieniu takich praw na rzecz wszystkich innych współwłaścicieli, pozostało jeszcze nierozdysponowane miejsce garażowe. Sprzedaż lokalu z miejscem garażowym decydowała przy tym o atrakcyjności jej oferty. Skoro została go pozbawiona, przełożyło się to automatycznie na naruszenie interesu majątkowego powodowej spółki, który podlega ochronie właśnie poprzez zaskarżenie uchwał.

 

Cena promocyjna: 169.2 zł

|

Cena regularna: 188 zł

|

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł


Pełnomocnictwa nie można przenieść

Sąd nie zgodził się jednak z poglądem, iż nabycie udziału od dewelopera dawało powodowej spółce uprawnienie do samodzielnego określenia zasad korzystania z hali garażowej. Nabywcy lokali udzielali bowiem pełnomocnictwa do dokonywania podziału w ich imieniu deweloperowi, a nie powodowej spółce.

Czytaj w LEX: Pełnomocnictwo w postępowaniach prowadzonych z użyciem środków komunikacji elektronicznej >

Pełnomocnictwo to nie mogło być natomiast przeniesione na inny podmiot bez zgody mocodawców - właścicieli lokali (art. 106 kodeksu cywilnego). Jako współwłaściciel mogła jednak korzystać z tego miejsca, czego właśnie zaskarżona uchwała ją pozbawiała. Biorąc pod uwagę, że interes prawny nabywcy lokalu, w wyniku uwzględnienia powództwa został zrealizowany, nie było potrzeby stosowania w sprawie art. 5 K.c. i przyznawania mu statusu powoda, a tym samym sąd oddalił jego powództwo.

Wyrok Sądu Apelacyjnego z Gdańska z 10 stycznia 2019 r., sygn. I ACa 299/18.