Zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n) „działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne” (art. 98 ust.1 u.g.n.). Taka instytucja, pomimo, że jest dokonywana na wniosek właściciela nieruchomości jest kwalifikowana jako wywłaszczenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2022 r. (sygn. akt II CSKP 465/22).
Ustawodawca nie rozstrzyga przy tym, co w sytuacji, gdy dzielona nieruchomość jest obciążona hipoteką. Czy nabycie własności działki wydzielonej pod drogi publiczne następuje z hipoteką? Zgodnie, bowiem z art. 76 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział”. To by oznaczało, że droga publiczna byłaby obciążona hipoteką.
Przeczytaj także: Wydzielenie pasa drogowego „na przyszłość” budzi problemy w praktyce
Co wynika z orzecznictwa
Takie stanowisko nie jest właściwe i należy odwołać się tu do wykładni istoty tego, czym są drogi publiczne. W myśl art. 2 i art. 2a ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, „drogi publiczne dzielą się na drogi krajowe; drogi wojewódzkie; drogi powiatowe; drogi gminne. Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gmin”. Wykładnia tych zapisów pozwala przyjąć, że drogi publiczne stanowią kategorię mienia wyłączoną z obrotu prawnego, poza przypadkami obrotu pomiędzy Skarbem Państwa a samorządami. Jak zauważył Sąd Okręgowy w Sieradzu w wyroku z 11 maja 2020 r. (sygn. akt I Ca 613/19) „jako że drogi publiczne mogą służyć wyłącznie celom publicznym i stanowią rzeczy wyłączone z obrotu powszechnego (reges extra commercium), nie mogą one być zbyte ani podlegać obciążeniu".
W najnowszej wypowiedzi Sądu Najwyższego przyjął on, że instrument wydzielenia nieruchomości na drogę publiczną opisany w art. 98 ust.1 u.g.n. wpisuje się w katalog narzędzi prawnych ograniczających korzystanie z prawa własności w pełnym zakresie. W wypadku dojścia do skutku czynności, o której mowa w tym przepisie, następuje de facto wywłaszczenie dotychczasowego właściciela. Dalsze istnienie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, która ma służyć realizacji celu publicznego, jakim jest droga publiczna, jest trudne do pogodzenia z realizacją tego celu, dla którego nieruchomość wydzielono. W wypadku hipoteki i istniejących możliwości zaspokojenia wierzyciela hipotecznego według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, mogących prowadzić do sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, skorzystanie z tych możliwości w praktyce niweczyłoby cel dla jakiego wydzielono nieruchomość. (…) Jeżeli wykluczone jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości stanowiącej drogę publiczną, to żadne obciążenia nie podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej obejmującej sporną nieruchomość (...) w wypadku nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 98 ust.1 u.g.n., do księgi wieczystej obejmującej nieruchomość wydzieloną na drogę publiczną nie przenosi się dotychczasowych obciążeń hipotecznych tej nieruchomości. Na skutek przewidzianego w art. art. 98 ust.1 u.g.n. wydzielenia działki pod drogę publiczną staje się ona własnością podmiotu publicznego i nie jest możliwe względem tej nieruchomości realizowanie uprawień przez wierzyciela hipotecznego, których skutkiem mogłoby być m.in. przejście własności obciążonej nieruchomości na inny podmiot. Hipoteka w takim wypadku nie przechodzi na tę część dotychczas obciążonej nieruchomości, która została wydzielona pod drogę publiczną (postanowienie z dnia 21 marca 2024 r., sygn. akt II CSKP 1206/22).
Regulacje specustawy drogowej
Natomiast w ustawie z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – zrid, ustawodawca wprost reguluje, to zagadnienie stwierdzając, że „jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają” (art. 12 ust. 4c zrid).
Ten przepis nie wymaga dodatkowych czynności od podmiotu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie w zakresie wykreślenia hipoteki. Jak zauważył w wyroku z 10 maja 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (sygn. akt II SA/Ol 239/18 „jednostka samorządu terytorialnego nabywa prawo własności gruntu przejętego pod budowę drogi wolne od ograniczonych praw rzeczowych”. Należy zaznaczyć, że wygaszenie ograniczonych praw dotyczy nie tylko hipoteki, ale także innych, o których mowa w art. 244 par. 1 kodeksu cywilnego, a więc także użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Ustawodawca powinien usunąć lukę prawną
To pozwala uznać, że w przypadku wywłaszczenia dokonanego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawy wygaszenia hipoteki przy podziale wieczystoksięgowym nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną i jednocześnie obciążoną hipoteką należy wywodzić z istoty drogi publicznej, jako rzeczy wyłączonej z obrotu prawnego i orzecznictwa Sądu Najwyższego, podczas gdy wywłaszczenie dokonane na podstawie specustawy drogowej jest dokonywane z wygaszeniem hipoteki na przejmowanej przez Skarb Państwa lub samorząd nieruchomości. Zasadnym wydaje się postulat, aby ustawodawca usunął wskazaną lukę i dokonał nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomości ujednolicając wskazaną różnicę.
Cena promocyjna: 242.1 zł
|Cena regularna: 269 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 269 zł