Projekty gotowe, MS liczy na szybkie prace nad zmianami dotyczącymi ksiąg wieczystych

Ministerstwo Sprawiedliwości chciałoby, żeby jego propozycje zmian w przepisach dotyczących wpisu hipotek do ksiąg wieczystych, trafiły do Sejmu jeszcze w pierwszym kwartale 2022 r. Chodzi o dwie kwestie - referendarzy sądowych mają odciążyć notariusze, którzy będą mogli wpisywać prawo odrębnej własności lokali do ksiąg wieczystych oraz hipotekę. Z kolei banki mają zwracać marżę ubezpieczeniową pobieraną od kredytobiorców w okresie oczekiwania na taki wpis.

O propozycjach MS pod koniec stycznia pisało Prawo.pl. Teraz wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł, w rozmowie z PAP zapewnia że po zmianach na wpis do księgi wieczystej będzie się czekać kilka tygodni. Jak dodaje projekty ustaw w tej sprawie zostały już wysłane do kancelarii premiera z pilną prośbą o wpis do wykazu prac legislacyjnych rządu. - Chciałbym, żeby trafiło to do Sejmu w pierwszym kwartale tego roku – podkreśla.

KOMENTARZ PRAKTYCZNY: Hipoteka w księdze wieczystej >

Tu warto przypomnieć, że od kilku lat zatory w księgach wieczystych bardzo spowalniają obrót nieruchomościami oraz generują dodatkowe koszty. Dziś czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej wynosi średnio rok i ciągle się wydłuża się. Jeszcze pięć lat temu był to zaledwie miesiąc. Problem nieustająco więc narasta.

Czytaj też: Zatory w księgach wieczystych blokują obrót nieruchomościami>>

Klient chce, notariusz wpisuje

W Ministerstwie Sprawiedliwości toczą się prace konkretnie nad projektem nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jak poinformowano Prawo.pl, MS  zamierza powierzyć notariuszom takie wpisy do księgi wieczystej jak wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej i wpis hipoteki.  Resort zapewnia, że jest to racjonalna propozycja, która pozwoli na szybsze załatwienie sprawy, a sądy odciąży od nadmiaru postępowań.

Każdy osoba zainteresowana wpisem, będzie miała wybór. Albo - tak jak dotychczas - za pośrednictwem notariusza złoży do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, albo - korzystając z nowej możliwości – wystąpi do samego notariusza, aby ten dokonał wpisu. Wpis sporządzony przez notariusza będzie tożsamy w skutkach z wpisem dokonanym przez referendarza sądowego.

Projekt dotyczy także marży ubezpieczeniowej pobieranej przez banki. Według tego resortu nowe rozwiązania mają zapobiegać sytuacji, w której bank w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej obciąża kredytobiorcę dodatkowymi i bezzwrotnymi kosztami. Opłaty te mają charakter nadzwyczajnego „ubezpieczenia” ryzyka kredytowego. Tymczasem w praktyce niemal w każdym przypadku wpis hipoteki jest dokonywany zgodnie z wnioskiem. A więc zakładane przez banki ryzyko nie ma miejsca. Skoro zatem ryzyko uzasadniające dodatkowe koszty nie ziściło się, nadzwyczajna opłata powinna być swoistą kaucją. Projekt przewiduje, że będzie ona kredytobiorcy zwrócona lub zaliczona na poczet spłaty kredytu mieszkaniowego - bez potrzeby składania specjalnych wniosków.

Resort wyjaśnia również, że proponowane rozwiązanie nie będzie działało wstecz. Dotyczy ono umów zawartych po wejściu w życie nowych przepisów. W opinii ministerstwa przyniesie korzyści dla przyszłych kredytobiorców. Wysokość oszczędności związanych z kredytem będzie sprawą indywidualną, zależną od poszczególnych umów z bankiem.

Z nieoficjalnych informacji Prawo.pl wynika, że przepis jest na tyle "pojemny" by banki nie mogły "ukrywać" dodatkowych kosztów pobieranych od kredytobiorców w innych opłatach.  

KOMENTARZ PRAKTYCZNY: Obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań >

Z wpisem rejenta wiąże się pewne niebezpieczeństwo

Krajowa Rada Notarialna nie chce w tym momencie komentować informacji przekazywanych przez MS, bo jak zaznacza propozycje nie były jeszcze z notariuszami konsultowane. Z nieoficjalnych informacji Prawo.pl wynika, że wkrótce ma odbyć się spotkanie kierownictwa KRN z przedstawicielami ministerstwa na ten temat. Również z nieoficjalnych informacji wynika, że nie wszyscy notariusze są zadowoleni z nowych kompetencji, które mieliby dostać. Wskazują na dużą odpowiedzialność i dodają, że wszystko zależy od tego jak będą skonstruowane przepisy.

Natomiast inni prawnicy mają mieszane uczucia co do nowych rozwiązań. Chwalą je inwestorzy, ponieważ liczą, że dzięki temu czas oczekiwania na wpis znacząco się skróci. Z propozycji jest zadowolony Polski Związek Firm Deweloperskich.

- Od wielu miesięcy apelujemy do Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz Ministerstwa Sprawiedliwości o pilne rozwiązanie problemu zatoru w księgach wieczystych. Spowalnia obrót nieruchomościami oraz jest źródłem dodatkowych kosztów, zarówno dla inwestorów  oraz ich klientów. Jeszcze pięć lat temu na wpis do księgi wieczystej w wydziale wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego w Warszawie czekało się od jednego do dwóch miesięcy. Dziś czeka się ponad rok. Spraw przybyło zaś rocznie 20 tys. To nie jest aż tak dużo, by usprawiedliwić, aż tak duże zatory - mówi  Przemysław Dziąg radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

- Najlepszym rozwiązaniem byłoby zwiększenie zatrudniana referendarzy, ale jest to mało prawdopodobne. Dlatego propozycja, by notariusze mieli prawo do wpisów do ksiąg wieczystych jest co do zasady dobra. Dzięki temu odblokuje się obrót nieruchomościami. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że niektóre nieruchomości mogą mieć bardziej skomplikowaną sytuację prawną. Muszą się więc pojawić w noweli mechanizmy zabezpieczające, które pozwolą dokonywać wpisów nie obarczonych błędami - twierdzi.

Wszyscy prawnicy są jednak zgodni, że największą "rafą " jest to, że  notariusz nie ma dostępu do akt księgi wieczystej, lecz opiera się tylko na danych ujawnionych w księdze elektronicznej.  - Tym samym nie jest w stanie stwierdzić nieprawidłowości w stanie prawnym nieruchomości, które pojawiły się wskutek wcześniejszych błędów przy wpisach. Przykładowo, nieodosobnione są przypadki istnienia dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości gruntowej, do czego doszło wskutek błędu sądu wieczystoksiegowego przy okazji wpisu wiele lat temu. Notariusz nie ma szansy na dostrzeżenie tego. Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku referendarza, który ma pełen obraz sprawy - ostrzega Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.