Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii szykuje rewolucję w spółdzielniach mieszkaniowych. Pracuje nad przepisami, które mają pomóc mieszkańcom ponad pół miliona lokali własnościowych o zagmatwanym statusie prawnym. Chce też, by prezesów spółdzielni wybierało walne zgromadzenie - na maksymalnie 5 lat. Zdaniem ekspertów projekt nikomu nie pomoże, a jedynie zwiększy bałagan organizacyjny w spółdzielniach.
Stąpanie po kruchym lodzie
Na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest bardzo obszerny. Realizuje m.in. orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z ub.r., dotyczące członkostwa w spółdzielniach. Przewiduje też, że osoby posiadające ekspektatywę - czyli roszczenie ustanowienia własnościowego prawa do mieszkania - z mocy prawa otrzymają członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Dzięki temu zostaną im przywrócone liczne uprawnienia korporacyjne, takie jak możliwość głosowania nad uchwałami walnego zgromadzenia, udział w organach kolegialnych spółdzielni, czy też dostęp do dokumentów.
Rozwiązanie chwali Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich.
- Nikt nie będzie już podważał ważności uchwał, na które oddały swój głos osoby z ekspektatywą, ani kwestionował ich udziału w walnym zgromadzeniu. Znam przypadek spółdzielni, gdzie od dwóch lat nie udało się wybrać rady nadzorczej, ponieważ uchwała w tej sprawie trafiła do sądu, bo oddały na nią swój głos także osoby posiadające ekspektatywę własnościowego prawa - tłumaczy dyrektor Dołowska.
W jej opinii przyznanie członkostwa osobom z ekspektatywą nie rozwiąże jednak głównego problemu, jakim jest brak tytułu prawnego do gruntu, przez co osoby te nie mogą swobodnie dysponować swoim lokalem. Trudno jest im zaciągnąć kredyt hipoteczny czy sprzedać mieszkanie. Lokale straciły też na wartości.
A skala zjawiska jest ogromna i dotyczy całej Polski. Wśród spółdzielni mieszkaniowych, gdzie występuje ten problem, jest m.in. warszawska Energetyka. W jej wypadku chodzi o część osiedla Stegny Południowe, całe osiedle Stegny Północne i Idzikowskiego. W sumie znajduje się na nich 4 392 mieszkań.
Podobnego zdania jest Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
- Szkoda, że projekt nie zawiera uregulowań dotyczących statusu prawnego gruntów pod blokami. Wielokrotnie apelowaliśmy do rządu o przygotowanie rozwiązań w tym zakresie. Przecież można uporządkować kwestie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym w drodze np. postępowania wywoławczego. Ale jak grochem o ścianę - rząd nas nie słucha – mówi.
Problem narasta od lat
Problem z niejasnym stanem prawnym gruntów pojawił się jeszcze w PRL-u. Wówczas, budując bloki, nie przejmowano się specjalnie tytułami prawnymi do gruntów. A to zemściło się po latach. Do końca 2012 r. wolno było przekształcić lokatorskie prawo do mieszkania we własnościowe w blokach, które stały na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Spółdzielcy więc z tego korzystali. Sądy wieczystoksięgowe zakładały księgi wieczyste dla tego prawa. Wszystko zmieniło się po uchwale Sądu Najwyższego, zakazującej tego typu praktyk. Sądy są nią związane i odmawiają zakładania ksiąg wieczystych. Uważają, że posiadaczom takich mieszkań przysługuje tylko ekspektatywa, a nie pełne prawo.
Sytuację jeszcze bardziej zgmatwała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 r. Wynika z niej, że spółdzielnia może wykreślić z listy członków osoby, którym przysługuje ekspektatywa prawa własnościowego, przez co tracą i ją.
Problem zauważył także rzecznik praw obywatelskich. Wystąpił do TK w sprawie stwierdzenia niekonstytucyjności art. 4. Trybunał przyznał mu rację. Obecny projekt ma zrealizować ten wyrok.
Cena promocyjna: 199 zł
|Cena regularna: 199 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Spółdzielnie mieszkaniowe wygrywają spory o opłaty za deszczówkę
Wątpliwy wybór prezesów
Projekt zawiera więcej kontrowersyjnych zmian. Ministerstwo Rozwoju chce również, by członków zarządu, w tym prezesa spółdzielni, wybierało walne zgromadzenie. Funkcja prezesa ma być kadencyjna i wynosić pięć lat. Dziś nie ma takich ograniczeń. W ten sposób spółdzielcy mają mieć większy wpływ na to, kto nimi rządzi.
Propozycja nie wszystkim się podoba.
- Mam duże obawy co do racjonalności tego rozwiązania - nie sądzę, by zwiększyło ono demokrację w spółdzielniach. Będą się tworzyć koterie popierające określonych kandydatów, co stwarza ryzyko wyboru do zarządu osób niekoniecznie z najwyższymi kompetencjami. Ministerstwo chce wprawdzie, by projekt uchwały w tej sprawie przedstawiała rada nadzorcza, ale z proponowanych rozwiązań nie wynika, jak to będzie zorganizowane – twierdzi Kamila Dołowska.
- To członkowie spółdzielni, przyjmując statut, powinni decydować czy kompetencję wyboru członków zarządu przekazać do rady nadzorczej czy walnego zgromadzenia - uważa Jerzy Jankowski.