Powód zawarł ze stroną pozwaną warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie w określonym terminie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla działek, których dotyczyła umowa oraz pozwolenia na budowę pawilonu handlowego. W razie niepowodzenia, strony postanowiły, że umowa będzie uznana za nieistniejącą, a powód zwróci otrzymany zadatek. Inwestorowi - kupującemu z umowy przedwstępnej nie udało się uzyskać przedmiotowych decyzji. Powód odmówił jednak zwrotu zadatku, wobec czego komornik na wniosek pozwanego wszczął postępowanie egzekucyjne w stosunku do niego. Wówczas powód wystąpił z powództwem przeciwko pozwanemu o pozbawienie w całości wykonalności tytułu wykonawczego, kwestionując istnienie obowiązku zwrotu zadatku.
Kupujący złożył wniosek o wydanie decyzji
Sąd Okręgowy podkreślił, że wobec jednoznacznego określenia w umowie konsekwencji nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zdarzenie to zostało wyjęte spod reżimu art. 394 k.c., który stanowi, że zadatek ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zdaniem Sądu pozwany wypełnił wynikający z umowy przedwstępnej obowiązek i złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek objętych umową. Fakt jej nieuzyskania skutkował zatem uznaniem umowy przedwstępnej za nieistniejącą, zobowiązując powoda do oddania stronie kupującej całej kwoty zadatku.
Umowa wyłączyła zastosowanie reguły kodeksowej
Z tym poglądem zgodził się Sąd Apelacyjny. Wyjaśnił, że konsekwencje prawne wręczenia zadatku mogą być różne, a wyznaczają je przede wszystkim postanowienia umowy lub zwyczaj. Dopiero, gdy te podstawy nie są wystarczające, należy stosować szczególną regułę interpretacyjną z art. 394 k.c., która określa sens prawny zachowania się stron. W umowie przedwstępnej jednoznacznie natomiast umówiono się, że jedynym warunkiem zwrotu zadatku było nieuzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, bez dalszego rozróżnienia, czy nastąpiło to z przyczyn, za które pozwany odpowiada i bez względu na to, z jakiego powodu nie doszło do uzyskania warunków zabudowy.
Przyczyna odmowy wydania decyzji była niezależna od inwestora
Sąd Apelacyjny zwrócił jednak uwagę, że strony umowy odwołały się do treści art. 394 k.c. postanawiając, że zadatek powinien być zwrócony w razie rozwiązania umowy bądź gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosiła odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony W związku z tym, że nie nastąpiło rozwiązanie umowy, a powód nie ponosił winy za nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, kluczowe znaczenie miało, czy w takim razie pozwanego można było obarczyć tą odpowiedzialnością. Zdaniem Sądu Apelacyjnego odpowiedź powinna być negatywna. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy były względy urbanistyczne - niedopasowanie wielkości planowanego budynku do istniejącej zabudowy, ale także brak informacji ze strony inwestora o sposobie zapewnienia obsługi komunikacyjnej obiektu. Tylko druga przyczyna obciążała pozwanego, natomiast pierwsza była przeszkodą obiektywną. Nawet zatem uzupełnienie wniosku o koncepcję obsługi komunikacyjnej obiektu i tak by tej decyzji nie zmieniło. Nie można natomiast zarzucać pozwanemu inwestorowi, że na nabywanych działkach chciał wybudować obiekt o określonych rozmiarach.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 3.11.2016 r., sygn. akt I ACa 350/16.
Opracowanie: Marek Sondej
