Istotą sporu w niniejszej sprawie jest kwestia czy do kosztów uzyskania przychodu można zakwalifikować wartość nieruchomości wskazaną w umowie dożywocia zawartej w formie aktu notarialnego.

W przedmiotowej sprawie podatnik nabył w drodze umowy dożywocia własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W akcie notarialnym cenę lokalu ustalono na 163 tys. zł. Przed upływem 5 lat podatnik zbył lokal za 154 tys. zł. Był więc zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 19 proc. Podatek ten obliczany jest od dochodu. Oznacza to, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu, które stanowić mogą udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Powstało więc pytanie czy do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można koszt odpłatnego nabycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego udokumentowany aktem notarialnym umowy dożywocia?

W ocenie strony skoro umowa dożywocia ma charakter umowy odpłatnej, to należy uznać, że nieruchomość będąca przedmiotem tejże umowy, nabyta została w zamian za świadczenia (majątkowe i niemajątkowe) stanowiące równowartość tej nieruchomości. Kosztem nabycia nieruchomości będzie więc wartość świadczeń na rzecz dożywotnika w wysokości ekwiwalentnej cenie zbycia w drodze umowy dożywocia (wzajemność). Przyjmując więc, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości wyniósł 154 tys. zł, natomiast koszt uzyskania przychodu, udokumentowany w umowie dożywocia jako wartość zbywanego lokalu mieszkalnego wynosił 163 tys. zł, to nie powstanie dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Fiskus nie zgodził się z ta argumentacją i wskazał, że kosztem uzyskania przychodu będą wydatki, jakie faktycznie podatnik ponosił na rzecz dożywotnika do czasu zbycia tego lokalu. Chodzi zatem o faktyczny wydatek, który musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie o rynkową wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym.

Sprawa trafiła do WSA w Olsztynie. Sąd, tak jak i fiskus, uznał, że do kosztów uzyskania przychodu nie może zostać zaliczona wartość świadczeń na rzecz dożywotnika w wartości ekwiwalentnej ceny zbycia określonej w umowie o dożywocie.

Zasadnicze znaczenie w sprawie ma okoliczność udokumentowania kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, gdyż wyłącznie takie udokumentowane wydatki mogą stanowić koszty uzyskania przychodu. W przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną będą to wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika do czasu zbycia nieruchomości. Chodzi zatem o faktyczne wydatki, które musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie o rynkową wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w umowie dożywocia. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości rynkowej tej nieruchomości. Kosztami nie mogą być wydatki szacowane, a wyłącznie faktycznie poniesione.

Konsekwencją powyższego jest konieczność ich dokumentowania. Sama wartość nieruchomości nie musi odpowiadać w rzeczywistości wartości świadczeń jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika. Odliczanie zaś kosztów nabycia, które nigdy poniesione nie były jest sprzeczne z istotą instytucji kosztów uzyskania przychodu. Kosztem nabycia będą więc faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika. Różnica między przychodem ze zbycia, a tymi wydatkami stanowić będzie podstawę opodatkowania.

Wyrok WSA w Olsztynie z 11 kwietnia 2013 r., I SA/Ol 131/13