Osoby, które uzyskały umorzenie części lub całości swojego kredytu hipotecznego, mogą skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie rozporządzenia ministra finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 102). W praktyce jednak okazuje się, że wielu kredytobiorców nie spełnia warunków zwolnienia. 

Czytaj również: Nawet 90 proc ugód z bankami niekorzystnych podatkowo dla frankowiczów.

 

Dwa mieszkania i garaż bez preferencji

Przykładem może być podatnik, który w 2008 r. zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup dwóch mieszkań z miejscami postojowymi. W 2024 r. bank zaproponował mu zawarcie aneksu, na mocy którego dojdzie do przeliczenia wysokości zadłużenia przy zastosowaniu korzystniejszego kursu walut. W efekcie dojdzie do częściowego umorzenia kredytu. Mężczyzna chciał się upewnić, czy może skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie rozporządzenia MF. 

W interpretacji z 27 lutego br. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.962.2024.1.KR) dyrektor KIS stwierdził, że aby umorzona kwota mogła skorzystać ze zwolnienia, kredyt hipoteczny powinien zostać zaciągnięty na jedną inwestycję mieszkaniową – dotyczyć jednego lokalu. Skoro kredyt dotyczył dwóch różnych lokali mieszkalnych, które posiadają dwie odrębne księgi wieczyste - przepisy rozporządzenia nie znajdą zastosowania. Udzielony podatnikom kredyt nie wypełnia przesłanek do uznania go za kredyt mieszkaniowy, o którym mowa w tym rozporządzeniu.

Zwolnienie nie przysługuje również na miejsce postojowe. W myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości uregulowanej odrębną księgą wieczystą, wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Tymczasem miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym, chociaż związane są z zakupionym lokalem mieszkalnym, stanowią odrębną nieruchomość posiadającą odrębną księgę wieczystą. Nie można więc uznać, że spełniają definicję „pomieszczenia przynależnego” nierozerwalnie związanego z zakupionym odrębnie lokalem mieszkalnym. Samo miejsce postojowe, mimo że znajduje się w budynku, w którym są lokale mieszkalne, to jednak w żadnym wypadku nie jest lokalem mieszkalnym, a więc nie służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Na tej podstawie dyrektor KIS uznał, że związku z uzyskanym przez podatników przychodem wynikającym z umorzenia kredytu, nie dojdzie do zaniechania poboru podatku. W konsekwencji, kwota umorzonego w 2024 r. lub 2025 r. przez bank kapitału i odsetek, stanowić będzie dla podatników przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o PIT w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 tej. ustawy i podatnicy będą zobowiązani do opodatkowania tego przychodu i wykazania go w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy 2024 lub 2025.

Czytaj w LEX: Ustawowa waloryzacja zobowiązań. Uwagi na tle ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o pomocy tzw. frankowiczom > >

 

Przedsprzedaż
PIT. Komentarz 2025 [PRZEDSPRZEDAŻ]
-15%
Przedsprzedaż
PIT. Komentarz 2025 [PRZEDSPRZEDAŻ]

Monika Brzostowska, Patrycja Kubiesa

Sprawdź  

Cena promocyjna: 211.65 zł

|

Cena regularna: 249 zł

|

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 186.74 zł


Miejsca postojowe nie stanowią części lokalu

- Fiskus przedstawił bardzo wąską wykładnię pojęcia jednej inwestycji mieszkaniowej - wskazując, że dwa odrębne lokale, z dwoma odrębnymi księgami wieczystymi to dwie inwestycje mieszkaniowe. Brak spełnienia kluczowej przesłanki, mówiącej, że zaniechanie poboru podatku dotyczy kredytu zaciągniętego wyłącznie na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, przekreślił szansę podatników na możliwość niezapłacenia podatku. W tym przypadku fakt, czy do nieruchomości były przypisane miejsca postojowe był całkowicie bez znaczenia – ocenia Adrian Kęmpiński, radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii LTCA Zarzycki Niebudek Kubicz sp. k.

Ekspert uważa, że nawet gdyby podatnicy zaciągnęli kredyt na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, to i tak w części kredytu dotyczącej zakupu miejsc postojowych powinni zapłacić podatek. Dyrektor KIS twierdzi bowiem, że z uwagi na objęcie ich odrębnym aktem notarialnym i księgą wieczystą, nie są one ściśle związane z nabytym lokalem i nie stanowią jego integralnej części. Podobne stanowisko fiskus prezentował już w interpretacji indywidualnej z 1 grudnia 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.816.2023.2.MN – dodaje mec. Kęmpiński.

Zobacz w LEX: Przymusowa restrukturyzacja banku a roszczenia frankowiczów > >

 

Pytanie, czy powstał przychód

Krytycznie interpretację ocenia kolejny ekspert.

- Wydana interpretacja jest niezgodna z prawem. Można się zgodzić z częścią wydanej interpretacji dotyczącej przeznaczenia pieniędzy na zakup miejsc w garażu wielostanowiskowym – czyli, że nie jest to zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak należy zwrócić uwagę, że orzecznictwo sądów administracyjnych oraz wydane interpretacje przedstawiały bardziej liberalne stanowiska dotyczące zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych niż niniejsze interpretacja – podkreśla Stefan Kowalski, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Stefan Kowalski.

Jego zdaniem nie można się zgodzić, że w związku z podpisaniem aneksu powstała jakakolwiek kwota przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust 1 ustawy o PIT.

- Przyjąć należy, że gdyby wnioskodawcy zawarli z bankiem „ugodę” zamiast „aneksu” i inaczej opisali zdarzenie we wniosku wydana interpretacja mogłaby być inna. W mojej ocenie, nie doszło do umorzenia żadnej części kredytu a zatem nie powstał przychód, tak jak to uznał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.  Strony zmieniły zasady przeliczenia kredytu wyrażonego w walucie obcej z uwagi na abuzywność pierwotnej umowy kredytowej w wyniku którego zmieniła się wielkość teoretycznego zadłużenia wnioskodawców a nie doszło do umorzenia kredytu tak jak to zostało opisane w wyroku NSA z 18 października 2012 r. – podkreśla mec. Kowalski.

Ekspert dodaje, że do umorzenia kredytu doszłoby wyłączenie gdyby wskutek zmiany w aneksie kursu walut doszło do sytuacji gdzie podatnik miałby do zwrotu mniejszą kwotę kredytu niż pierwotnie wypłacona mu kwota kredytu.

- Ponieważ w tym przypadku w mojej ocenie nie ma przysporzenia – nie doszło do faktycznego umorzenia wierzytelności i nie ma przedmiotu opodatkowania. Dlatego interpretacja jest błędna - ocenia mec. Kowalski.

Sprawdź w LEX: Kredyty konsumenckie w świetle postanowień dyrektywy 2023/2225/WE > >

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.