Reguła ta od lat budzi liczne wątpliwości. Na szczególną uwagę zasługuje kwestia odpowiedniego udokumentowania przeznaczenia przychodu na cele mieszkaniowe oraz moment nabycia nowej nieruchomości.
Zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży mieszkania
Jak podkreśla Elżbieta Golińska, aplikantka radcowska, Kancelaria BSO Prawo & Podatki, zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zawartym w interpretacji indywidualnej z 9.01.2018 r. (nr 0115-KDIT2-1.4011.336.2017.2.MN), istotne jest zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Umowa przedwstępna czy deweloperska nie spełniają w ocenie tego organu wymaganych kryteriów, jako że nie przenoszą one własności nieruchomości. Ekspertka zwraca jednak uwagę, że takiego podejścia fiskusa nie zaakceptował natomiast skład orzekający Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który wskazał, że ustawodawca wymaga wyłącznie celowości działania podatnika dla spełniania przesłanek warunkujących zastosowanie zwolnienia. Nie jest konieczne natomiast, by podatnik nabył określone prawo we wskazanym w tym przepisie terminie. W związku z powyższym, zdaniem WSA nie budzi wątpliwości, że okoliczność zawarcia umowy deweloperskiej i fakt uiszczenia określonej w niej kwoty jest działaniem podatnika równoznacznym z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe (wyrok z 29.06.2016 r., sygn. akt I SA/Gd 514/16).
Opodatkowanie nieruchomości >>
Najpierw sprzedaż czy zakup?
Uzasadnione wątpliwości powstają także w kwestii wydatków poniesionych w związku z umową zawartą przed sprzedażą nieruchomości. Z literalnego brzmienia ustawy wynika, że zwolnienie przysługuje, jeżeli przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, warunek wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe będzie spełniony w sytuacji, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Z tym stanowiskiem nie zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, uznając iż sam fakt dokonania zapłaty po sprzedaży nieruchomości uprawnia do skorzystania z tej ulgi, nawet jeśli umowa zawarta została wcześniej (wyrok z 19.11.2015 r. , sygn. akt I SA/OI 652/15).
Zwolnienie wyjątkiem od zasady
Maciej Zborowski, adwokat i doradca podatkowy w kancelarii Ożóg Tomczykowski przypomina, że podatnicy zamierzający skorzystać z ulgi mieszkaniowej powinni pamiętać, że w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych przepisy o zwolnieniach będących wyjątkami od zasady powszechności opodatkowania, powinny być wykładane zgodnie z ich literalnym brzemieniem. Przy takim założeniu nie bez racji jest stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że aby dochód z odpłatnego zbycia mógł podlegać zwolnieniu, powinien być wydatkowany najwcześniej od dnia odpłatnego zbycia, tj. od dnia przeniesienia własności. Zdaniem eksperta tak samo należałoby zgodzić się z poglądem, że spełnienie warunku nabycia budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub wybudowania własnego budynku mieszkalnego, powinno wiązać się z uzyskaniem przez wydatkującego tytułu własności budynku, lokalu itp. i to przed upływem dwóch lat od uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia, aby wydatkowany dochód (w pełni) zrealizował własny cel mieszkaniowy. Gdyby jednak do wykładni przepisów o uldze mieszkaniowej stosować podejście gospodarcze, wówczas nacisk należałoby położyć na samo wydatkowanie środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe w określonym czasie. Wtedy posługiwanie się umową deweloperską lub umową przedwstępną, jak też wydatkowanie środków otrzymanych tytułem zaliczki lub zadatku przed dniem odpłatnego zbycia, nie niweczyłoby możliwości skorzystania ze zwolnienia. Sama zaś konstrukcja zwolnienia nie wydawałaby się nieżyciowa.
Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów >>
Więcej na ten temat czytaj w analizie Zwolnienia w PIT dotyczące przychodów z nieruchomości >>