Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek położonych w tzw. gminnej strefie przemysłowej, co do której obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wskazane działki były przeznaczone pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej. Jak wskazała wnioskodawczyni, obie działki zostały nabyte na podstawie prawomocnego postanowienia sądu rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku. Przeznaczone do sprzedaży działki nie były wykorzystywane ani na cele prywatne, ani w działalności gospodarczej przez cały okres ich posiadania. Sama wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Obie działki stanowiły przedmiot nieodpłatnej umowy dzierżawy na okres 10 lat z przeznaczeniem działek na cele rolne. W stosunku do wskazanych działek wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia m. in. poprzez przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej. Wnioskodawczyni nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym, a z przedmiotowych działek nie były dokonywane zbiory jak również sprzedaż produktów rolnych.
Umowa przedwstępna kluczowa dla sprawy
Kupujący zainteresowany zakupem całości terenu, podpisał umowę przedwstępną sprzedaży z wnioskodawczynią oraz z właścicielami sąsiednich działek. Zgodnie z umową, kupujący miał zakupić nieruchomości, kiedy zostaną spełnione konkretne warunki, m. in. dopiero kiedy umowa dzierżawy zostanie rozwiązana, dojdzie do wykreślenia służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych, po analizie stanu prawnego, ustaleniu właściwości warunków glebowo – środowiskowych umożliwiających inwestycję, uzyskaniu decyzji, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń odnośnie niezaleganiu w podatkach, potwierdzeniu bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wnioskodawczyni dodała, że udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek, do składania wniosków i uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, do prowadzenia na nich badań i odwiertów.
Celem ustalenia, czy sprzedaż działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu VAT wnioskodawczyni zwróciła się do dyrektora KIS. Uważała, że sprzedaż opisanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, bowiem z racji jednorazowej czynności sprzedaży działek należących do kompleksu terenów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową nie powstaje zobowiązanie podatkowe, a co więcej podkreśliła, że sama nie podejmowała żadnych czynności zmierzających do sprzedania nieruchomości, tym bardziej nie występowała do gminy o przekształcenie działek pod inwestycję – kupujący zainteresowany nieruchomościami zgłosił się sam. Jednakże stanowisko przedstawione przez wnioskodawczynię dyrektor KIS uznał za nieprawidłowe (interpretacja indywidualna z 30 listopada 2022 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.486.2022.2.HW).
Czytaj też: I SA/Bk 127/22, Niepodzielność zwolnienia z VAT rolnika ryczałtowego - Wyrok WSA w Białymstoku >>>
Predyspozycje do uznania czynności sprzedaży za odpłatną dostawę towarów
W pierwszej kolejności dyrektor KIS uznał, że zgodnie z przepisami ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, grunty spełniają definicję towaru, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów bądź świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT-em, ponieważ aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności wymagane jest jej wykonanie przez podmiot działający dla tej czynności jako podatnik VAT. W związku z powyższym dyrektor KIS wskazał, że należy wykluczyć z grona podatników osoby fizyczne dokonujące odsprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej), dokonujące jednorazowych albo okazjonalnych transakcji niezwiązanych z regularną zapłatą. Majątek prywatny stanowi część majątku nieprzeznaczoną ani niewykorzystywaną dla potrzeb prowadzonej działalności.
Czytaj też: Sprzedaż terenów niezabudowanych – stawka VAT >>>
Zobacz również: Sprzedaż nieruchomości opodatkowana VAT i zwolniona z PCC >>
W dalszej kolejności odnośnie kwestii opodatkowania sprzedaży działek dyrektor KIS podkreślił istotność oceny aktywnego działania sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami przy użyciu środków zbliżonych do takich, jakie są wykorzystywane przez handlowca, usługodawcę i producenta. Aby uznać sprzedającego grunt za podatnika VAT prowadzącego handlową działalność gospodarczą należy ustalić, czy owa działalność przebiera profesjonalną, zawodową i zorganizowaną formę, wykraczającą poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, którą łatwo jest rozpoznać po wykonywaniu przez sprzedającego ciągu czynności mających na celu uatrakcyjnienie terenu w postaci m. in. jego uzbrojenia czy wydzielenia dróg wewnętrznych. Do uznania, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, zdaniem organu, należy każdorazowo ocenić okoliczności faktyczne danej sprawy, a przede wszystkim działania podejmowane przez sprzedającego celem dokonania sprzedaży, ale też działania w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży. Zarówno liczba jak i zakres transakcji sprzedaży nie stanowią kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Czytaj też: Optymalizacja VAT sposobu nabycia nieruchomości ze względu na typ nieruchomości >>>
Pełnomocnictwo dla kupującego skutkujące wobec mocodawcy
Równie istotne, zdaniem organu, jest udzielenie kupującemu stosownego pełnomocnictwa, bowiem wszystkie wykonywane czynności wywołują skutki w sferze prawnej mocodawcy tj. sprzedającego, a jednocześnie kupujący spełniając warunki zakupu nieruchomości podnosi atrakcyjność nieruchomości jako towaru i wpływa na wzrost jego wartości. Wszystkie wykonywane czynności mają znaczenie w sferze prawnopodatkowej sprzedającego, który angażując środki wykorzystywane przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, wykazuje podobną do nich aktywność. Tym samym, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym – stanowi dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej podlegającą opodatkowaniu VAT, a wnioskodawczyni w tej sytuacji działa jako podatnik VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
