Przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10 proc. podatkowi od zbycia nieruchomości i praw majątkowych – zarówno w przypadku sprzedaży jak i przeniesienia prawa własności w drodze licytacji (w ramach postępowania egzekucyjnego, w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli) - jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie fiskus wszczął z urzędu postępowanie podatkowe w sprawie określenia wysokości zobowiązania z tytułu sprzedaży przez komornika w drodze licytacji nieruchomości za kwotę 395 tys. zł nabytej w 2005 r. za kwotę 150 tys. zł, która na dzień zakupu obciążona była hipoteką do kwoty 140 tys. zł. Po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności podatnik otrzymał w 2008 r. kwotę nieco ponad 131 tys. zł. Podatnik dopiero w trakcie prowadzonego w 2012 r. postępowania podatkowego złożył deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia w drodze egzekucji tej nieruchomości. Fiskus określił jednak podatnikowi zobowiązanie w wysokości blisko 35 tys. zł.

Według podatnika fiskus niewłaściwie ustalił przychód i koszty związane ze zbyciem nieruchomości. Wskazał, że z zatwierdzonej ceny sprzedaży nieruchomości 395 tys. zł otrzymał tylko kwotę nieco ponad 131 tys. zł, więc od tej kwoty należy liczyć 10% zryczałtowany podatek.

Zdaniem fiskusa dla wystąpienia przychodu wystarczy samo zawarcie umowy, która musi określać cenę. Zastosowanie ma tu zasada memoriałowa, a nie kasowa, gdyż nie jest istotne, czy cena ta faktycznie została zapłacona. Zgodnie z planem podziału część sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości została przeznaczona na zaspokojenie roszczeń w postaci kosztów egzekucyjnych i należności zabezpieczonych hipotecznie/rejestrowo. Pomimo faktycznego otrzymania w pieniądzu tylko części ceny podatnik zobowiązany był zatem do zadeklarowania osiągniętego przychodu ze sprzedaży nieruchomości w pełnej wysokości.

Przedmiot sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się więc do odpowiedzi na pytanie, czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w drodze licytacji przez komornika sądowego stanowi odpłatne zbycie nieruchomości, a w konsekwencji czy powstaje przychód, którego wysokość ustalić należy w oparciu o art. 19 ustawy o PIT.

Ostatecznie sprawę rozstrzygnął NSA. Sąd stwierdził, że zbycie nieruchomości w drodze licytacji następuje wprawdzie w innej formie niż umowna, niemniej jego skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości. W takim przypadku znana jest również cena sprzedaży, gdyż jest ona określana w postanowieniu sądu o przysądzeniu własności. Następuje zatem odpłatne zbycie nieruchomości. Według sądu dla skutków podatkowych nie ma znaczenia cel sprzedaży. W rozpatrywanej sprawie przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło za określoną kwotę pieniężną, w związku z tym nastąpiło odpłatne zbycie dokonane przed upływem terminu 5 lat, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Dokonana czynność stanowi zatem źródło przychodu określone w tym przepisie.

Zdaniem sądu dla ustalenia wysokości przychodu bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy cena sprzedaży faktycznie została zapłacona, jak i sposób jej zapłaty. Istnieje tu jednoznaczna zasada, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Natomiast brak jest prawnych podstaw do zrównania z tymi wydatkami kwot przeznaczonych na spłatę długów bądź innych zobowiązań wynikających z obciążenia zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych. Przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10 proc. podatkowi od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest zatem ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży.

Długi i ciężary obciążające sprzedawane nieruchomości nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek. Z tego względu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty podatnika, że nie osiągnął on przychodu w kwocie 395 tys. zł, a jedynie w kwocie pozostałej po zaspokojeniu wierzycieli.

Wyrok NSA z 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 1082/13

Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego