Większość udzielnych kredytów hipotecznych, ze względu na dużą wartość, nie podchodzi pod przepisy ustawy o kredycie konsumenckim. Specjalnym regulacjom poddane są kredyty o wartości do 80 tys. zł. Dlatego banki, udzielające kredytów hipotecznych, z reguły nie mają obowiązku podawać rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO). Szukając kredytu warto wypytać doradcę o wszystkie wyżej wymienione koszty kredytu. Porównywarka finansowa Comperia.pl prezentuje poszczególne oferty według kryterium RRSO, która uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem hipotecznym.

Oprocentowanie
W największym stopniu wpływa na ostateczny koszt kredytu. Na jego wysokość składają się zmienne stopy WIBOR lub LIBOR (dla kredytów w walutach obcych) oraz marża banku. Rynkowe stopy WIBOR i LIBOR są to stopy procentowe po jakich banki są skłonne pożyczyć pieniądze innym bankom. Wysokość marży ustala natomiast bank. To jego zarobek. Na początku lipca 2008 roku średnie oprocentowanie kredytów w złotych wynosiło 7,75 proc. Kredyty zaciągnięte w walutach obcych oprocentowane były natomiast średnio w przedziale 4,0-6,5 proc., w zależności od waluty. Już na pierwszy rzut oka korzystniejsze wydają się kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, dolarach amerykańskich czy euro. Nie zapominajmy jednak, że z ich zaciągnięciem wiąże się ryzyko wahań kursowych oraz dodatkowy koszt bieżącego przeliczania rat kredytu walutowego na złote – chodzi o tzw. spread walutowy.
Kredyt hipoteczny jest bardzo poważną inwestycją, dlatego nie powinniśmy zadowalać się ofertą uzyskaną w najbliższym banku. Przy kwocie kredytu powyżej 200 tys. zł różnica oprocentowania nawet o 0,2 pkt. proc. to w skali roku nawet kilka tysięcy złotych więcej w naszym portfelu.

Prowizja
Za pomocą prowizji banki również mogą znacząco wpływać na atrakcyjność swojej oferty. Wysokość prowizji waha się w granicach 0-2 proc. kwoty kredytu. Jest kosztem, bez poniesienia którego nie zostanie nam wypłacony kredyt. Większość banków udziela kredytów hipotecznych maksymalnie na 100 proc. wartości nieruchomości. W przeciwieństwie np. do kredytów gotówkowych prowizji nie można doliczyć do kwoty kredytu i spłacać w ratach. Istnieją jednak banki odstępujące od tej zasady i kredytujące inwestycje nawet do 130 proc. wartości zabezpieczenia. Przykładowo mBank i MultiBank udzielają kredytów do 110 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowe 10 proc. można przeznaczyć na opłaty około kredytowe, w tym np. na pokrycie kosztów prowizji.
Warto pamiętać, że wyjściowa oferta banku z reguły jest droga. Zawsze warto więc negocjować wysokość prowizji. Banki są dużo bardziej skłonne do ustępstw w tej dziedzinie niż w przypadku innych kredytów. Dodatkowym atutem w naszym ręku będzie znajomość ofert konkurencji.
Oprócz prowizji za udzielenie kredytu, banki mogą zastrzec w umowie prowizje za wcześniejszą spłatę kredytu (jeżeli pożyczamy powyżej 80 tys. zł) oraz za ewentualne przewalutowanie kredytu na inną walutę. Nie są to koszty, które ponosimy w momencie zaciągania kredytu, ale w perspektywie całego okresu kredytowania, który może trwać nawet do 50 lat, warto zwrócić uwagę na te parametry. Możliwe, że po jakimś czasie dużo korzystniej będzie dla nas spłacać kredyt w euro niż jak dotychczas w złotych, albo gdy zaczniemy więcej zarabiać zechcemy szybciej odciążyć naszą hipotekę.

Ubezpieczenia
To kolejne koszty kredytu hipotecznego. Ich zadaniem jest głównie ochrona interesów banku, ale także i nas samych na wypadek trudności ze spłatą kredytu. Zalicza się do nich ubezpieczenia: pomostowe, niskiego wkładu oraz na życie. Pierwsze z nich dotyczy okresu przejściowego, od momentu uzyskania kredytu do czasu ustanowienia hipoteki (prawnego zabezpieczenia kredytu). Jego wysokość ustalana jest w zależności od kwoty kredytu – jako procent udzielonej kwoty kredytu lub poprzez podniesienie marży do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wymagane jest tylko wtedy, jeżeli nasz wkład w zakup mieszkania jest niższy, niż wymaga tego bank. Najczęściej jest to 10 proc. wartości nieruchomości dla kredytów złotowych i 20 proc. dla kredytów denominowanych w walutach obcych. Koszt tego ubezpieczenia podawany jest zwykle jako stawka trzy- lub pięcioletnia i średnio wynosi 3,5 proc. brakującej kwoty do wymaganego poziomu wkładu własnego.
Ubezpieczenie na życie gwarantuje natomiast pomoc w spłacie kredytu na wypadek śmierci lub trwałego kalectwa kredytobiorcy. W większości wypadków te ubezpieczenia są obowiązkowe. Zdarza się jednak, że dobrowolne ich wykupienie może przyczynić się do wzmocnienia naszej pozycji negocjacyjnej. Dzięki polisie możemy uzyskać lepsze warunki innych parametrów kredytu. Przykładowo mBanku nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu – odpowiednia kwota płacona przez klienta pokrywa koszt ubezpieczenia na życie.

Spread walutowy
Nie można o nim zapomnieć, jeżeli decydujemy się na kredyt denominowany w walucie obcej. Spread walutowy jest różnicą pomiędzy kursem wypłaty kredytu a kursem po jakim musimy go spłacać. Może on wynieść nawet 5 proc., co przy kredycie wysokości 200 tys. zł pochłonie dodatkowo 10 tys. zł. Zamiast 200 tys. zł musimy spłacić w rzeczywistości 210 tys. zł. Dla banku spread to dodatkowy i intratny zysk. Ponadto, w przeciwieństwie do innych kosztów kredytu, jego górna granica nie jest w żaden sposób regulowana prawnie. Banki mogą ją więc ustalać według własnego uznania. Warto w umowie kredytowej możliwie precyzyjnie ustalić wysokość spreadu, choć jest to niezwykle trudne lub wręcz niemożliwe.

Jaki kredyt wybrać? Przyjrzyjmy się uważnie wszystkim parametrom proponowanych nam ofert, w szczególności oprocentowaniu i prowizji. W jakiej walucie? Większość doradców finansowych sugeruje zaciąganie kredytu w walucie, w której osiągamy dochody, co uchronić nas ma przed ryzykiem kursowym. Aktualnie, na skutek bardzo wysokiego kursu złotego, wiele osób wybiera kredyty w walutach obcych. Wybór takiego kredytu oznacza dla kredytobiorców dużo niższe raty. Pożyczając 200 tys. zł na 30 lat w złotych, miesięcznie płacilibyśmy dzisiaj prawie 1,5 tys. zł, w dolarach zaś niewiele ponad 750 zł. Należy jednak pamiętać, że zakup domu czy mieszkania jest inwestycją długofalową, zatem sugerowanie się chwilowymi wahaniami kursowymi mija się z celem. Szczególnie w sytuacji, kiedy już we wrześniu spodziewać się można podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii, co wpłynęłoby na wzrost rat kredytów we frankach. Warto też wiedzieć, że z reguły kredyty denominowane w walutach obcych obłożone są wyższą marżą.

Michał Kwiatkowski
Comperia.pl