Cztery osoby fizyczne planują zakup działki w 2011 r. każda kupujących osób będzie jej współwłaścicielem. W odniesieniu do zakupionej działki nowi właściciele przy współpracy architektów, opracowują koncepcje jej zabudowy, zakończoną projektem architektonicznym. Jeden z nowych właścicieli działki, jeszcze przed jej zakupem wystąpił z wnioskiem do wydziału architektonicznego o wydanie warunków zabudowy (WZ) i zagospodarowania terenu (ZT). Przed zakupem została wydana nieprawomocna decyzja WZ i ZT. Oczekuje się, że decyzja uprawomocni się po zakupie działki. Na przełomie roku 2011 i 2012 współwłaściciele działki chcą założyć spółkę z o.o. komandytową, do której jako współwłaściciele wniosą aportem działkę według wartości: zgodnej z ceną nabycia w listopadzie 2011 r. wraz z oddzielnie ustaloną wartością niematerialną i prawną w postaci koncepcji architektonicznej uwzględniającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzją WZiZT – brak udokumentowanych wydatków na usługi architekta oraz brak wydatków na wynagrodzenie dla właścicieli działki w zakresie pozyskania WZiZT oraz prac w związku z przygotowaniem koncepcji architektonicznej). Wartość niematerialna i prawna zostanie określona na podstawie wyliczenia wspólników ile mogło by kosztować opracowanie koncepcji architektonicznej wraz z uzyskaniem odpowiednich pozwoleń poprzez zlecenie tego zewnętrznemu biuru architektonicznemu. Po wniesieniu aportem wspomnianej nieruchomości, spółka z o.o. komandytowa zamierza w okresie 18 miesięcy wybudować na tym gruncie 5 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, z przeznaczeniem na sprzedaż. Działka zostanie podzielna na 10 mniejszych, odrębnych działek przyporządkowanych do danego domu.
Czy w przypadku sprzedaży 1/10 działki wraz zabudowanym na niej bliźniakiem, do kosztów uzyskania przychodów będzie można zaliczyć wartość działki według ceny zakupu wraz z ustaloną wartością niematerialną i prawną w formie koncepcji zagospodarowanie terenu wraz pozwoleniami WZiZT - wariant 4a?
Uprawnienia z decyzji o warunkach zabudowy nie są przedmiotem obrotu, lecz przejść mogą na inny podmiot w trybie administracyjnoprawnym. W związku z tym uważam, że ani nie można było wnieść aportem do spółki komandytowej uprawnień wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, ani też nie jest to wartość niematerialna i prawna.
Projekt zagospodarowania działki został opracowany na zlecenie osoby fizycznej. Nie nabyła ona wszakże żadnych uprawnień do obrotu tym planem jako przedmiotem prawa autorskiego. Uzyskała prawo do wykorzystania tego planu w ramach danej inwestycji i to właśnie prawo przenosi na spółkę komandytową. Prawo do wykorzystania planu zagospodarowania działki nie jest wszakże samo w sobie wartością niematerialną i prawną.
Na wstępie zastanowić się należy nad charakterem praw wynikających z decyzji o warunkach zabudowy oraz praw wynikających z projektu zagospodarowania terenu.
Regulacje prawne dotyczące warunków zabudowy zawarte są w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
W myśl art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.
Przepis art. 63 ust. 1 i 2 u.p.z.p. stanowią, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jednocześnie zastrzegając, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Przepis art. 63 ust. 5 u.p.z.p. wskazuje na szczególną formę przenoszenia uprawnień wynikających z warunków zabudowy. Zgodnie z nim organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
Tak więc uprawnienia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być przedmiotem swobodnego obrotu.
Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym "Decyzja o warunkach zabudowy zawsze wydana jest na rzecz jej adresata, wnioskodawcy, zaś inne osoby, mogą uzyskać przeniesienie jej na swoją rzecz (a zatem uzyskać możliwość wykorzystania jej w ewentualnym procesie inwestycyjnym) jedynie za zgodą osoby, której przysługuje prawo powołania się na tę decyzję (czy to pierwotnego wnioskodawcy, czy też osoby, która nabyła prawo z decyzji wskutek przeniesienia na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p.)" (wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 2010 r., II OSK 646/09).
Z kolei regulacje prawne dotyczące projektów zagospodarowania terenu zawarte są w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej Pr. bud. Z jego przepisów wynika, że projekt budowlany powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
W sytuacji opisanej w pytaniu decyzję o warunkach zabudowy uzyskała osoba fizyczna (przyszły wspólnik spółki komandytowej). Jak już wskazywano – uprawnienia z decyzji o warunkach zabudowy nie są przedmiotem obrotu, lecz przejść mogą na inny podmiot w trybie administracyjnoprawnym. W związku z tym uważam, że ani nie można było wnieść aportem do spółki komandytowej uprawnień wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, ani też nie jest to wartość niematerialna i prawna. Można się ewentualnie zastanawiać, czy wspólnik nie wniósł do spółki sui generis przyrzeczenia przeniesienia tych uprawnień na spółkę już po jej powstaniu. Takie "przyrzeczenie" wszakże również nie jest wartością niematerialną i prawną jako takie.
Podobnie rzecz się ma z uprawnieniami wynikającymi z projektu zagospodarowania terenu (działki). Projekt zagospodarowania działki został opracowany na zlecenie osoby fizycznej. Nie nabyła ona wszakże żadnych uprawnień do obrotu tym planem jako przedmiotem prawa autorskiego. Uzyskała prawo do wykorzystania tego planu w ramach danej inwestycji i to właśnie prawo przenosi na spółkę komandytową. Prawo do wykorzystania planu zagospodarowania działki nie jest wszakże samo w sobie wartością niematerialną i prawną.
Katalog praw uznawanych za wartości niematerialne i prawne przez przepisy podatkowe jest zamknięty. Zawarty jest on w art. 22b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.). Zgodnie z powołanymi przepisem wartości niematerialne i prawne to nabyte i nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
autorskie lub pokrewne prawa majątkowe,
licencje,
prawa określone w ustawie z dnia 30 czerwca 2000 r. - Prawo własności przemysłowej (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1117, z późn. zm.),
wartość stanowiąca równowartość uzyskanych informacji związanych z wiedzą w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how)
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Prawo do wykorzystania projektu zagospodarowania terenu nie jest żadnym z powyższych. Nie może być więc ono zaliczone do wartości niematerialnych i prawnych.
Czy w przypadku sprzedaży 1/10 działki wraz zabudowanym na niej bliźniakiem, do kosztów uzyskania przychodów będzie można zaliczyć wartość działki według ceny zakupu wraz z ustaloną wartością niematerialną i prawną w formie koncepcji zagospodarowanie terenu wraz pozwoleniami WZiZT - wariant 4a?
Uprawnienia z decyzji o warunkach zabudowy nie są przedmiotem obrotu, lecz przejść mogą na inny podmiot w trybie administracyjnoprawnym. W związku z tym uważam, że ani nie można było wnieść aportem do spółki komandytowej uprawnień wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, ani też nie jest to wartość niematerialna i prawna.
Projekt zagospodarowania działki został opracowany na zlecenie osoby fizycznej. Nie nabyła ona wszakże żadnych uprawnień do obrotu tym planem jako przedmiotem prawa autorskiego. Uzyskała prawo do wykorzystania tego planu w ramach danej inwestycji i to właśnie prawo przenosi na spółkę komandytową. Prawo do wykorzystania planu zagospodarowania działki nie jest wszakże samo w sobie wartością niematerialną i prawną.
Na wstępie zastanowić się należy nad charakterem praw wynikających z decyzji o warunkach zabudowy oraz praw wynikających z projektu zagospodarowania terenu.
Regulacje prawne dotyczące warunków zabudowy zawarte są w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
W myśl art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.
Przepis art. 63 ust. 1 i 2 u.p.z.p. stanowią, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jednocześnie zastrzegając, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Przepis art. 63 ust. 5 u.p.z.p. wskazuje na szczególną formę przenoszenia uprawnień wynikających z warunków zabudowy. Zgodnie z nim organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
Tak więc uprawnienia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być przedmiotem swobodnego obrotu.
Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym "Decyzja o warunkach zabudowy zawsze wydana jest na rzecz jej adresata, wnioskodawcy, zaś inne osoby, mogą uzyskać przeniesienie jej na swoją rzecz (a zatem uzyskać możliwość wykorzystania jej w ewentualnym procesie inwestycyjnym) jedynie za zgodą osoby, której przysługuje prawo powołania się na tę decyzję (czy to pierwotnego wnioskodawcy, czy też osoby, która nabyła prawo z decyzji wskutek przeniesienia na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p.)" (wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 2010 r., II OSK 646/09).
Z kolei regulacje prawne dotyczące projektów zagospodarowania terenu zawarte są w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej Pr. bud. Z jego przepisów wynika, że projekt budowlany powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
W sytuacji opisanej w pytaniu decyzję o warunkach zabudowy uzyskała osoba fizyczna (przyszły wspólnik spółki komandytowej). Jak już wskazywano – uprawnienia z decyzji o warunkach zabudowy nie są przedmiotem obrotu, lecz przejść mogą na inny podmiot w trybie administracyjnoprawnym. W związku z tym uważam, że ani nie można było wnieść aportem do spółki komandytowej uprawnień wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, ani też nie jest to wartość niematerialna i prawna. Można się ewentualnie zastanawiać, czy wspólnik nie wniósł do spółki sui generis przyrzeczenia przeniesienia tych uprawnień na spółkę już po jej powstaniu. Takie "przyrzeczenie" wszakże również nie jest wartością niematerialną i prawną jako takie.
Podobnie rzecz się ma z uprawnieniami wynikającymi z projektu zagospodarowania terenu (działki). Projekt zagospodarowania działki został opracowany na zlecenie osoby fizycznej. Nie nabyła ona wszakże żadnych uprawnień do obrotu tym planem jako przedmiotem prawa autorskiego. Uzyskała prawo do wykorzystania tego planu w ramach danej inwestycji i to właśnie prawo przenosi na spółkę komandytową. Prawo do wykorzystania planu zagospodarowania działki nie jest wszakże samo w sobie wartością niematerialną i prawną.
Katalog praw uznawanych za wartości niematerialne i prawne przez przepisy podatkowe jest zamknięty. Zawarty jest on w art. 22b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.). Zgodnie z powołanymi przepisem wartości niematerialne i prawne to nabyte i nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
autorskie lub pokrewne prawa majątkowe,
licencje,
prawa określone w ustawie z dnia 30 czerwca 2000 r. - Prawo własności przemysłowej (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1117, z późn. zm.),
wartość stanowiąca równowartość uzyskanych informacji związanych z wiedzą w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how)
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Prawo do wykorzystania projektu zagospodarowania terenu nie jest żadnym z powyższych. Nie może być więc ono zaliczone do wartości niematerialnych i prawnych.