CIT: dla dewelopera odsetki mogą być kosztem bezpośrednim

Z uwagi na specyfikę prowadzonej działalności deweloperskiej zapłacone odsetki od pożyczek powinny zostać uznane za koszty bezpośrednie wytworzenia produktów w postaci lokali przeznaczonych do sprzedaży. Tak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 3 listopada 2014 r.

W przedmiotowej sprawie do fiskusa zwróciła się spółka realizująca konkretną inwestycję deweloperską. Spółka będzie finansować inwestycję m. in. z pożyczek uzyskanych od jednostek powiązanych. Spółka ma zamiar zaliczać do kosztów wytworzenia (robót w toku) odsetki od zaciągniętych pożyczek w okresie trwania budowy. Po oddaniu obiektów do użytkowania, kompletne lokale będą stanowić wyroby gotowe w postaci lokali mieszkalnych. Koszt wytworzenia wyrobów gotowych, zawierający odsetki od pożyczek, będzie zatem odnoszony w koszty podatkowe, jako koszt własny sprzedaży lokali w momencie przeniesienia prawa własności lokali na nabywców.

Według spółki co prawda zgodnie z zasadą kasową odsetki, dopóki nie zostaną zapłacone lub skapitalizowane, nie mogą być w ogóle kosztem uzyskania przychodów, to jednak nie przesądza to momentu, w którym zapłacone odsetki powinny zostać potraktowane, jako koszt uzyskania przychodu. Spółka uznała, że koszty finansowania inwestycji budowlanej, w tym naliczone i zapłacone odsetki od pożyczek stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodem w rozumieniu art. 15 ust. 4 ustawy o CIT. Zaciągnięcie pożyczek będzie miało na celu wyłącznie finansowanie projektu budowlanego.

Dlatego ogół kosztów bezpośrednich spółki, w tym koszty zapłaconych odsetek od pożyczek stanowiących koszt finansowania projektu budowlanego powinien zostać uznany za koszt uzyskania przychodu w roku podatkowym, w którym będzie miała miejsce sprzedaż wynikająca z tego projektu.

Fiskus się zgodził ze stanowiskiem spółki. Zdaniem organu te same wydatki mogą być w danych warunkach bezpośrednimi, zaś w innych jedynie pośrednimi kosztami uzyskania przychodu. Ocena tej kwestii musi być więc dokonywana w każdym przypadku na tle określonej sytuacji, przy uwzględnieniu indywidualnych cech działalności podatnika, w warunkach, której wydatki te są ponoszone.

Fiskus przypomniał, że kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód z jej zbycia. Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a więc takie, którym nie można przypisać konkretnego przychodu, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje ich uzyskanie, np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników. Tego rodzaju koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.

W odniesieniu do kosztów finansowania inwestycji deweloperskiej, należy stwierdzić, że wydatki te nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona inwestycja zmierzająca do uzyskania przychodów ze sprzedaży mieszkań. Poniesienie tych wydatków spowoduje bowiem, że zrealizowany będzie cel gospodarczy spółki, a mianowicie spółka uzyska przychód w postaci ceny zbywanych lokali mieszkalnych. Koszty te nie powstałyby samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie ich z przychodami osiąganymi ze sprzedaży lokali mieszkalnych. Zatem, zdaniem fiskusa koszty finansowania procesu deweloperskiego pochodzące ze źródeł zewnętrznych w postaci odsetek od zaciągniętych pożyczek, finansujących konkretną inwestycję, będą stanowiły koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami – o których mowa w art. 15 ust 4, 4b i 4c ustawy o CIT – i powinny być uznane za koszty uzyskania przychodu proporcjonalnie do przychodów uzyskiwanych przez spółkę ze sprzedaży lokali mieszkalnych, po spełnieniu przesłanek wynikających z art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. a i pkt 11 tej ustawy oraz mając na względzie wyłączenia zawarte w art. 16 ust. 1 pkt 60 i 61 ustawy.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 3 listopada 2014 r., ILPB3/423-388/14-2/KS, LEX nr 244438

Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego