Każdy z nas mniej więcej wie, jak hipoteka działa w praktyce obrotu gospodarczego. Żelazna zasada, która odzwierciedla sens hipoteki stanowi, że w razie braku spłaty wierzyciel będzie mógł zaspokoić się z nieruchomości, na której ową hipotekę ustanowiono. Może więc być tak, że dług (np. kredyt) zaciąga podmiot A, zaś hipotekę na zabezpieczenie tegoż kredytu ustanawia podmiot B (właściciel nieruchomości). Jak wynika z art. 94 ustawy o księdze wieczystej i hipotece,„Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki". Jest to tzw. zasada akcesoryjności hipoteki (istnieje tak długa jak długo istnieje dług, którego spłatę zabezpiecza).
Czytaj: SN: Przejęcie długu nie powoduje wygaśnięcia zabezpieczenia>>
Prosta konstrukcja, ale praktyka czasem zaskakuje
Na pierwszy rzut oka konstrukcja ta jest tak prosta, że nie powinna sprawiać problemów w czasie jej stosowania. Niestety często zdarza się, że litery ustaw nie zawsze żyją w pełnej zgodzie i nawet proste z natury konstrukcje mogą w praktyce stanowić nie lada wyzwanie dla decydujących o rozstrzygnięciu sędziów.
Przykładem tego jest jedna ze spraw (III CZP 53/19), nad którą pochylił się w ostatnich dniach Sąd Najwyższy. Stan faktyczny z początku wydawał się niemal podręcznikowy - dłużnik zaciąga zobowiązanie, a w ramach zabezpieczenia, na nieruchomości będącej własnością osoby trzeciej zostaje ustanowiona hipoteka. Dalej sprawa nieco się komplikuje. Brak możliwości spłaty zobowiązań przez dłużnika kieruje go na ścieżkę postępowania upadłościowego. W toku postępowania upadłościowego niespłacony dług kredytobiorcy zostaje umorzony, czyli wygasa mocą orzeczenia sądowego. Jaki zatem jest los hipoteki? Zobowiązanie zostało umorzone, a zatem czy wygasła także hipoteka zabezpieczająca to zobowiązanie zgodnie z ww. przepisem? Czy może jednak wierzyciel ma prawo uzyskać z niej zaspokojenie, skoro wierzytelność wygasła nie wskutek spłaty, lecz jej umorzenia?
Odejść od zasady akcesoryjnego charakteru hipoteki?
W praktyce obrotu gospodarczego, odpowiedzi na powyższe pytania mają olbrzymie znaczenie. Niestety na stanowisko Sądu Najwyższego będziemy musieli jeszcze poczekać - w dniu 24 stycznia 2020 r., SN przekazał zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi. Warto śledzić losy tej sprawy - zarówno będąc po stronie wierzyciela, jak i dłużnika. Niewiedza w sprawach podobnych jak opisana powyżej może bowiem słono kosztować zarówno wierzycieli, jak i dłużników.
Za poglądem, że hipoteka wygasa przemawia jej akcesoryjny charakter i literalne brzmienie art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z drugiej strony sytuacja nie jest klasyczna, bowiem wierzytelność wygasa wskutek arbitralnej decyzji sądu, niezależnie więc od woli wierzycieli. Czy może więc w imię ochrony praw wierzyciela należy odejść od zasady akcesoryjnego charakteru hipoteki?
Autor: Bartosz Sierakowski, Kancelaria Zimmerman i Wspólnicy sp.k.
Cena promocyjna: 62.1 zł
Cena regularna: 69 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł 
