O pomyśle przekształcenia użytkowania wieczystego komercyjnych nieruchomości we własność mówi się od dawna. Tym razem jednak rząd podjął oficjalne kroki. Zdecydował się wpisać do wykazu prac legislacyjnych informację o rozpoczęciu prac nad projektem noweli ustawy o gospodarce w nieruchomościami, który planuje przyjąć w pierwszym kwartale 2022 r.
Przekształcenie z mocy prawa
Na razie konkretów brak, choć parę szczegółów rząd zdradził. Z wpisu w wykazie wynika, że jest to kolejny etap reformy użytkowania wieczystego. Jego celem jest umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, w tym przedsiębiorcom - z uwzględnieniem reguł odpłatności zastosowanych w ramach instytucji uwłaszczenia ex lege.
Skąd ten pomysł? Rząd tłumaczy tym, że tego oczekują od niego przedsiębiorcy, którzy mają poważne obawy odnośnie celowości oraz bezpieczeństwa długofalowego inwestowania na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Chodzi konkretnie o podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste, a w dalszej perspektywie, przedłużenie umowy po upływie okresu trwania takiego użytkowania.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu >
W opinii rządu dodatkową barierą dla przedsiębiorców są problemy z nabywaniem własności użytkowanych wieczyście gruntów, gdyż obowiązująca w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasada odpłatności za nabycie prawa własności została zakwestionowana pod względem zgodności z zasadami udzielania pomocy publicznej i w ocenie Komisji Europejskiej wymaga modyfikacji w sposób eliminujący ryzyko udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej.
Czytaj w LEX: Własność nieruchomości budynkowych po wygaśnięciu użytkowania wieczystego >
Będzie opłata przekształceniowa
Rząd powołuje się również na doświadczenia z pierwszego etapu reformy dotyczącego przekształcenia gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Uważa, że przyjęty wówczas kierunek był dobry i powinno się go kontynuować w wypadku nieruchomości komercyjnych.
Chodzi o opłaty przekształceniowe, które przewiduje ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Na jej podstawie 1 stycznia 2019 r. doszło z mocy prawa do powszechnego uwłaszczenia gruntów pod budynkami wielorodzinnymi oraz domami jednorodzinnymi. Za przekształcenie użytkownik miał zapłacić gminie (lub starostwu) przez 20 lat opłatę przekształceniową, wynoszącą tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. W wielu jednak wypadkach do uwłaszczenia doszło za grosze, ponieważ zastosowano wysokie bonifikaty.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Dopuszczalność ustanowienia służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego >
Rząd uważa, że zasadnicza koncepcja odpłatności, może zostać przyjęta także w odniesieniu do gruntów innych niż mieszkaniowe, w tym na rzecz przedsiębiorców, w sposób zgodny z zasadami udzielania pomocy publicznej. Proponowane rozwiązanie polega na zastosowaniu mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Dopuszczalność ustanowienia użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności nieruchomości >
Protesty samorządów
Związek Miast Polskich jest przeciwny propozycji (ZMP).
- Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność to typowe wywłaszczenie. Oczywiście konstytucja pozwala wywłaszczać ale na cel wyższy. Podejrzewam, że rząd jako cel wyższy wskaże postulaty przedsiębiorców. A dla nas, samorządów, ważniejsza jest stabilność finansowa, którą gwarantuje nam konstytucja. Będziemy więc walczyć, by rząd wycofał się ze swojego pomysłu. Pandemia mocno wydrenowała nasze budżety, nie stać nas na utratę kolejnych środków – mówi Andrzej Porawski, dyrektor biura ZMP.
Czytaj w LEX: Użytkowanie wieczyste w VAT >
Bardziej ostrożny w swoich poglądach jest Robert Soszyński, wiceprezydent Warszawy.
- Nie mam nic przeciwko odejściu od formuły użytkowania wieczystego i zastąpienia go własnością. Może to ujednolicić system własności w miastach. Idei więc nie przekreślam. Pod warunkiem jednak, że nie jest tylko kolejnym punktem w programie politycznym partii rządzącej oraz nie będą to przekształcenia za przysłowiową złotówkę, tak jak w wypadku mieszkań, gdzie dużo osób uwłaszczyło się z dużą bonifikatą. Ponadto uda się uniknąć, tak jak w wypadku mieszkaniówki problemów formalno-prawnych, a rząd będzie otwarty na możliwość szybkich nowelizacji przepisów – tłumaczy Robert Soszyński
Obawy prawników
Rafał Dębowski, adwokat, jest zdecydowanym zwolennikiem uwłaszczenia.
- Użytkowanie wieczyste jest reliktem prawnym, który powstał w PRL i miał zastąpić prawo własności. Niestety na skutek takiego, a nie innego orzecznictwa sądowego, prawo użytkowania wieczystego stało się koszmarkiem. Użytkownik nie może bez zgody właściciela podzielić działki, ani wyłączyć działki do odrębnej księgi wieczystej – uważa mec. Rafał Dębowski.
Według niego właściciele nieruchomości będą protestować przeciwko przekształceniom, ponieważ stracą kurę znosząca złote jajka. Dochody z tytułu rocznej opłaty są olbrzymie.
I dodaje: - Mam klientów, którym samorządy podniosły opłaty tak wysoko, przez co ich inwestycje stały się nieopłacalne. Natomiast to, że przekształcenie będzie ex lege nie ma większego znaczenia - i tak użytkownik musi płacić. Lepiej płacić opłatę przekształceniową, aniżeli roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Uwłaszczenie trzeba jednak wprowadzić mądrze, nie może być ono obarczone tyloma wadami jak nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Możliwość zaskarżenia odmowy przywrócenia terminu w sprawach dot. aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste >
Bardziej sceptyczny jest dr. Piotr Pałka, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Derc, Pałka.
- Nie jestem optymistą w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe. Nie można pominąć problemu, związanego z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Chodzi bowiem o pomoc de minimis i ryzyko ewentualnych dopłat jakie musieliby ponieść przedsiębiorcy w związku z takim przekształceniem, jeżeli określone grunty uznane zostałyby za związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – tłumaczy.
- Już w samym opisie w wykazie prac Rady Ministrów wskazano na konieczność przyjęcia odmiennych od dotychczasowych zasad odpłatności za nabycie gruntów publicznych, uwzględniających ich wartość rynkową oraz wymagane oprocentowanie płatności w przypadku jej rozłożenia w czasie. W rozporządzeniu unijnym określona została bowiem maksymalna kwota pomocy, jaką Państwo udzielić może jednemu podmiotowi gospodarczemu na przestrzeni 3 lat, na poziomie 200 tys. EUR brutto. Przed rozpoczęciem właściwych prac legislacyjnych w tym zakresie, należałoby więc dokonać szczegółowej analizy prawno-ekonomicznej czy np. spółdzielnie mieszkaniowe musiałyby dokonać takich dopłat, a jeżeli tak to w jakim zakresie, tak aby samo przekształcenie nie miało spowodowało negatywnych skutków społecznych w związku z koniecznością uiszczenia dopłat - wyjaśnia mec. Pałka.