W razie sporu najemca powinien wiedzieć, że sąd weźmie pod uwagę to, iż konsumenta chronią normy prawa unijnego. O ile wiele już powiedziano o wątpliwych postanowieniach umownych zawartych w umowach o kredyt konsumencki, o tyle niejednokrotnie zapomina się o tym, że problem ten dotyczy także innych umów. Odnosić należy to także do umowy najmu, w której postanowienia o nieuczciwym charakterze nie należą do rzadkości.
Czytaj też: Najem okazjonalny - niezapłacone rachunki można pokryć z kaucji>>
- Istnieje mała świadomość tego, że umowy najmu także mogą być umowami konsumenckimi. Zazwyczaj pozycję konsumenta kojarzymy ze sprzedażą, w ostatnich latach także z kredytami konsumenckimi. Niewielu jednak łączy konsumencką ochronę prawną w związku z zawarciem umowy najmu - tłumaczy sędzia Rafał Cebula, członek Zespołu ds. Prawa Cywilnego Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia".
WZORY DOKUMENTÓW:
Wyjaśnia, że przy tego rodzaju relacjach, bliższe są nam jakiś nieskonkretyzowane normy administracyjne, obostrzenia prawa miejscowego itp. Umowa najmu, niezależnie jednak od tego, czy dotyczy lokalu, rzeczy ruchomej, może być także umową konsumencką jak każda inna, jeśli spełnione są określone warunki. Potwierdzeniem tego jest choćby wyrok z 30 maja 2013 r. w sprawie Asbeek Brusse, w którym Trybunał Sprawiedliwości wyjaśnił, że najem to także umowa konsumencka (C-488/11).
Jak dodaje sędzia, w razie sporu prowadzonego na linii wynajmujący - najemca należy ustalić, czy mamy do czynienia z umową konsumencką: czy po jednej stronie występuje - przedsiębiorca a po drugiej - konsument. Istotne w tym zakresie będą normy o fundamentalnym znaczeniu dla ochrony praw konsumentów - Dyrektywa Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich. Na ich podstawie TSUE w sprawach C-488/11 oraz C-110/14, wskazał iż dyrektywa 93/13 określa umowy, do których ma zastosowanie, poprzez odniesienie do statusu kontrahentów, w zależności od tego, czy działają oni w ramach swojej działalności zawodowej.
Czytaj też: Czynsz jako obligatoryjny element umowy najmu >
Sędzia wyjaśnia również, że z punktu widzenia polskiej praktyki rynku wynajmu lokali mieszkalnych szczególne znaczenie mają orzeczenia wydane w sprawach C-59/12, C-147/16. W nich to Trybunał kwalifikował podmioty publicznoprawne jako sprzedawcę - usługodawcę w rozumieniu w rozumieniu dyrektywy 93/13. Przekładając to na realia polskie należy przyjąć, relacja konsumencka zachodzi także wtedy, gdy wynajmującym będzie gmina bądź jakakolwiek jednostka organizacyjna Skarbu Państwa.
- Konsument nie powinien obawiać się odwoływania do praw konsumenckich w sporach z podmiotami takimi jak gminy, Skarb Państwa. Aby uznać dany podmiot za przedsiębiorcę (sprzedawcę - usługodawcę w rozumieniu dyr. 93/13) nie jest konieczne, by działał on dla zysku. Kwestię tę TSUE przesądził w sprawie C-59/12 odnosząc ją do podmiotów publicznoprawnych – podkreśla Rafał Cebula.
Wspomina także niderlandzką sprawę z 10 września 2020 r. (C‑738/19), w której Trybunał Sprawiedliwości uznał, że umowami konsumenckimi były umowy dotyczące lokali socjalnych, które w Holandii mogą być zawierane przez fundacje.
Czytaj: Dokumentowanie najmu i dzierżawy nieruchomości >
Badanie statusu konsumenta
Nie zawsze zdajemy sobie sprawę, że jesteśmy konsumentami. Nie powinien być to jednak powód do zmartwienia. Zasadniczo sąd powinien dokonać takich ustaleń z urzędu, o ile zajdą ku temu odpowiednie przesłanki. Sędzia Cebula podkreśla, że problemem tym zajmował się TSUE w wyroku z 4 czerwca 2015 r. w sprawie C-497/13 (Faber) przy okazji umowy sprzedaży konsumenckiej. Uznał, że sąd krajowy, który rozstrzyga spór powinien ustalić, czy kupujący to konsument w rozumieniu przepisów dyrektywy. Ustaleniom tym nie powinien stanąć na przeszkodzie fakt, iż kupujący nie powoływał się na status konsumenta.
W sporach z umów najmu lokali mieszkalnych najczęściej strony nie odwołują się do relacji konsumenckiej. Mimo to sądy zobowiązane są do zwrócenia uwagi na ochronę wynikającą z przepisów z dyrektywy 93/13. - Gdy ustalimy, że mamy do czynienia z umową konsumencką, to musimy podjąć działania w celu zbadania, czy warunki umowy są uczciwe. Należy zbadać, czy konsument brał udział w kształtowaniu postanowień umowy, czy narzucono mu wzór umowy - mówi sędzia Rafał Cebula.
Jak dodaje zdarza się, że najemca podnosi przed sądem, iż naliczono mu zbyt duży rachunek za wodę, albo że ma pokryć koszt remontu, co uważa za niesłuszne. Zarzuty wskazują, że najemca nie godzi się z daną sytuacją. Sąd ma wtedy obowiązek dokonania oceny, czy postanowienia umowy nakładające tego rodzaju zobowiązanie można zakwalifikować jako nieuczciwe w rozumieniu dyrektywy.
Przykładowo, gdyby najemca był obciążony w umowie obowiązkiem zapłaty za zużytą wodę, której nie zużył (obowiązek zapłaty obejmowałby wydatki ponad te, które wynikają z jego indywidualnego licznika), to takie postanowienie umowy należało uznać za warunek nieuczciwy, prowadzący do nierównowagi kontraktowej. Taki warunek uznamy za niebyły, a wynajmujący nie będzie mógł wyprowadzać z niego roszczeń o zapłatę wobec konsumenta.
- Nie ma powodu, aby najemca był obciążony taką opłatą, jeśli jego relacja prawna zamyka się w korzystaniu z przestrzeni lokalu. Gdy nie korzysta z wody poza lokalem, nie powinien za nią płacić – wskazuje sędzia Rafał Cebula.
Automatyzm przy ocenie warunków umowy nie jest jednak pożądany. Podczas czynienia ustaleń może się okazać, że postanowienie umowy nie jest nieuczciwe. - Sytuacja może być inna, jeśli w kamiennicy funkcjonowała pralnia, z której korzysta także najemca. W takim jednak przypadku należałoby ocenić, czy ponoszone z tego tytułu opłaty uwzględniają to, ile osób mieszka w danym lokalu. Inna jest sytuacja wieloosobowej rodziny, a odmienna osoby, która nie korzysta z pralni – mówi sędzia.
Nieuczciwe postanowienia umowy najmu
W jakich sytuacjach mielibyśmy do czynienia z nieuczciwymi postanowieniami umowy najmu? Sędzia Rafał Cebula wyszczególnia następujące przykłady, bazując na praktyce sądów:
- nadmierne kary umowne,
- obciążenie najemcy nieuzasadnionymi remontami mieszkania (np. gdyby najemca miał raz na kwartał malować ściany w mieszkaniu pod rygorem ponoszenia dodatkowych kosztów),
- ponoszenia przez najemcę kosztów związanych z korzystaniem z klatki schodowej w godzinach nocnych,
- znoszenie reklamy wynajmującego umieszczonej w przestrzeni okna lokalu, które oświetla mieszkanie.
Nie jest jednak tak, że każdy warunek umowny, który wydaje się być dla konsumenta niekorzystny powinien być automatycznie kwalifikowany jako nieuczciwy w rozumieniu przepisów dyrektywy. Należy uwzględnić wszystkie postanowienia, które mogłyby mieć istotne znaczenie dla zrozumienia kwestionowanego warunku, ale także miejsce czy inne okoliczności odnoszące się do samego lokalu mieszkalnego, jego szczególne położenie. Podaje następujący przykład. Konsument nie powinien domagać się obniżenia czynszu z tego powodu, że w mieszkaniu regularnie słychać dzwony kościelne, jeśli lokal jest położony blisko kościoła (dzwonnicy kościelnej). Także pewne ograniczenia mogą wynikać z tego, że nieruchomość jest zabytkiem.
- Sąd krajowy powinien brać pod uwagę wszystkie warunki ujęte w umowie najmu. Ocena nieuczciwego warunku powinna więc uwzględniać wszystkie warunki, które mają istotne znaczenie dla ustalenia oceny kwestionowanego warunku. Należy brać pod uwagę także kontekst normatywny, który wraz z tym postanowieniem określa prawa i obowiązki stron. Może być też tak, że jeden warunek w umowie jest zbiorczą wartością wszystkich innych naruszeń umowy. Taki warunek może być uznany za nadużycie - wskazuje sędzia Rafał Cebula.
Dodaje, że nie wszystkie postanowienia umowy będą poddane ocenie z punktu widzenia dyrektywy 93/13. Wyłączone są bowiem takie warunki umowy, które odzwierciedlają obowiązujące przepisy prawa krajowego. Przykładowo jeśli umowa przewiduje trzymiesięczny okres wypowiedzenia wysokości czynszu, to taki warunek odzwierciedla treść art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, i w związku z tym nie może być uznany za nieuczciwy. Ustawodawca unijny wychodzi bowiem z założenia, iż co do zasady istnieje uzasadnione przypuszczenie, iż ustawodawca krajowy dokonał wyważenia ogółu praw i obowiązków stron niektórych umów (sprawa C – 51/17). Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż jakkolwiek reguła ta nie znalazła odzwierciedlenia w polskich przepisach, nie oznacza to wcale, że nie jest wiążąca dla polskich sądów. W tym zakresie wyjaśnieniem będzie treść niedawno ogłoszonego wyroku TSUE w sprawie C- 243/20, zgodnie z którym warunki umowne, są wyłączone z zakresu stosowania dyrektywy 93/13, nawet jeśli ów przepis (art. 1 ust. 2 dyr. 93/13) nie został formalnie implementowany do prawa krajowego państwa członkowskiego.
Czytaj: Najem i dzierżawa w księgach rachunkowych >
Na zakończenie warto także przypomnieć, że po upływie terminu przedawnienia przedsiębiorca nie może domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi (art. 117 par 2 ze zn 1 kc).
Podsumowując, umowa najmu lokalu może być także umową konsumencką, niezależnie od tego czy jest zawarta z przedsiębiorcą w dosłownym tego znaczeniu, czy także z gminą, bądź jakąkolwiek jednostką organizacyjną Skarbu Państwa. Wtedy też umowa ta będzie poddana reżimowi dyrektywy 93/13 i wynikających z niej przepisów prawa krajowego.
Cena promocyjna: 143.2 zł
|Cena regularna: 179 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 161.1 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.