Od 28 kwietnia obowiązuje nowelizacja ustawy o świadectwach energetycznych. Nowe przepisy przysparzają wielu  problemów w praktyce. Stowarzyszenie Profesjonalistów w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw zwróciło się do Ministerstwo Rozwoju o wyjaśnienie części z nich. Chodzi m.in. o to, czy świadectwo energetyczne jest potrzebne, jeżeli wynajmuje się pokój, albo  niewydzieloną część budynku biurowego, kto też odpowiada za brak świadectwa, jeżeli  właścicielem budynku  jest spółka albo budynek nie posiada dokumentacji technicznej? 

Ministerstwo odpowiedziało, że w wypadku pokoju wystarczy świadectwo dla całego lokalu, a za brak świadectwa – odpowiada zarząd spółki. Część pytań pozostawiło bez odpowiedzi.

Czytaj:

 

Świadectwo dla stancji i części biura?

 Nowela nie rozstrzyga, co wynajmujący musi przekazać w przypadku wynajmu pokoju, części mieszkania, miejsca postojowego w garażu podziemnym lub powierzchni biurowej w budynku, który nie ma wydzielonych lokali.

 - Moimi zdaniem, w przypadku miejsc parkingowych nie ma możliwości sporządzenia świadectwa, ponieważ miejsca te nie są oddzielone ścianami. W przypadku powierzchni biurowych ściany już są, ale pozostaje pytanie, które można postawić też przy wynajmie pokoi, co z pomieszczeniami do wspólnego użytku? Czy wystarczy kopia świadectwa dla  budynku (biurowiec), hali garażowej (miejsce postojowe) lokalu mieszkalnego (pokój) czy jednak wynajmujący będzie musiał sporządzać świadectwo dla konkretnej wynajmowanej części – zastanawia się Leszek Hardek zarządca i pośrednik w obrocie nieruchomościami, a także członek tego stowarzyszenia.

Sprawdź też: Czy notariusz ma obowiązek zgłoszenia organom ścigania brak dostarczenia świadectwa charakterystyki energetycznej? >>

Zdaniem resortu w przypadku umowy najmu pokoju lub części budynku (lokalu), wystarczy, że wynajmujący przekaże najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej dla części budynku (lokalu). Nie musi być więc sporządzanie oddzielnie świadectwo dla pokoju lub części budynku. - Niestety nie otrzymaliśmy odpowiedzi, co z podziemnymi miejscami postojowymi. Warto byłyby rozstrzygnąć i ten problem, tym bardziej, że mogą to być również pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego –  mówi Leszek Hardek.

Sprawdź też: Kto nakłada karę za brak przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy zbyciu budynku i jaka jest jej wysokość? >>

Zarząd odpowiada za brak świadectwa

Nowe przepisy nie regulują również, jak ukarać wynajmującego, który jest osobą prawną np. spółką. Za wykroczenie można bowiem ukarać  tylko osobę fizyczną.

- Z noweli wynika, że za  „sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zleca właściciel lub zarządca budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu). Jeżeli właścicielem wynajmowanego lokalu będzie osoba prawna, to ona  ma obowiązek dołączenia świadectwa do umowy najmu, a w przypadku jego braku będzie obciążona ewentualną grzywną. Podobnie zresztą jak w przypadku dewelopera sprzedającego mieszkanie - twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.

W praktyce jednak nie będzie to takie proste.  - Policja będzie musiała ustalić, kto popełnił czyn zabroniony. Jeżeli nie ustali osoby odpowiedzialnej, nikt nie będzie  ukarany. Na pewno osobą odpowiedzialną nie może być np. spółka – twierdzi Leszek Hardek.

Czytaj: Za brak świadectwa energetycznego przy wynajmie grozi kara, ale to będzie martwy przepis>>

Ministerstwo rozwoju tłumaczy, że gdy chodzi o  ponoszenie odpowiedzialności za nieprzekazanie świadectwa energetycznego w wypadku spółki, to zarząd reprezentuje spółkę kapitałową i prowadzi jej sprawy, odpowiedzialność z tego tytułu będą ponosić członkowie zarządu.

Ministerstwo wyjaśnia również, że zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy karze grzywny podlega również ten, kto działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej nie przekazał świadectwa nabywcy lub najemcy budynku lub  ten kto nie przeprowadził okresowej kontroli budynków w czasie ich użytkowania w zakresie systemu ogrzewania lub klimatyzacji (art. 41 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy). 

- Powyższy przepis jest o tyle kuriozalny, że zgodnie z kodeksem cywilnym pełnomocnik działa ze skutkiem prawnym dla mocodawcy, a nie siebie  - zwraca uwagę Leszek Hardek.

WZORY DOKUMENTÓW:

 

Brak dokumentacji technicznej

Wiele budynków starej daty nie posiada dokumentacji technicznej niezbędnej do wykonania świadectwa.  W opinii resortu  z art. 9 ust. 2 ustawy wprost wynika, że na właścicielu lub zarządcy budynku ciąży obowiązek nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.

- W przypadku niewywiązania się z tego  obowiązku w terminie, należy wezwać ww. podmioty do niezwłocznego przekazania żądanych dokumentów, wskazując na możliwość dochodzenia swoich praw na drodze postępowania sądowego – wyjaśnia ministerstwo rozwoju.

- Taka dokumentacja kosztuje często dziesiątki tysięcy złotych,  nie da się jej sporządzić  w tak krótkim okresie czasu – uważa Leszek Hardek.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.