Budowa w śródmieściach dużych miast jest bardzo trudna. Winne są przepisy oraz stare, już nieważne dokumenty planistyczne. Problem można rozwiązać na dwa sposoby - poprzez zmianę przepisów lub dokumentów planistycznych. O tym, że trzeba poprawić prawo, doskonale wie Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którą obecnie pracuje, proponuje nową definicje zabudowy śródmiejskiej. Prawnicy i deweloperzy uważają jednak, że nie rozwiązuje ona wszystkich problemów. 

Czytaj w LEX: Zabudowa śródmiejska – obowiązujące regulacje i planowane zmiany >>>

Nowe budynki w centach miast, nie tak łatwo wybudować

Cztery lata temu zmieniły się przepisy. 1 stycznia 2018 r. weszła w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadziła ona zmiany dotyczące zabudowy śródmiejskiej. Chodziło o wprowadzenie ​dla nowych inwestycji dużo mniej rygorystycznych przepisów dotyczących nasłonecznienia i przesłaniania, a w odniesieniu do kawalerek w takiej zabudowie nie określa się w ogóle wymaganego czasu nasłonecznienia. W praktyce oznacza to możliwość bardziej intensywnej zabudowy (budynków o większych gabarytach), jeżeli dany teren inwestycji jest objęty zabudową śródmiejską. Wielu inwestorów nie ma jednak najmniejszych szans, by z tych uproszczeń skorzystać. 

Przed nowelizacją, tj. przed 1 stycznia 2018 r., urzędnicy sami określali, czy dana inwestycja zalicza się do tego typu zabudowy, czy nie, co przysparzało licznych sporów i wątpliwości. By je przeciąć, nowela wprowadziła pojęcie obszaru zabudowy śródmiejskiej. 

Definicję zawiera par. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

- Innymi słowy zabudowa śródmiejska musi być wyznaczona w miejscowym planie lub przynajmniej studium. Dodatkowo wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej możliwe jest jedynie w ramach śródmieścia, pod warunkiem występowania zgrupowania intensywnej zabudowy - wyjaśnia Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.

Sprawdź orzeczenia w LEX:

 

Tymczasem wiele planów i studiów powstało przed wejściem w życie noweli. Nie zawierają więc wprost odniesienia do zabudowy śródmiejskiej lub posługują się starym określeniem funkcjonalnej zabudowy śródmiejskiej. 

- Dla urzędników nie jest to jedno i to samo i nie chcą m.in. z tego powodu wydawać pozwoleń na budowę– tłumaczy Przemysław Dziąg szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich. 

Czytaj w LEX: Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie par. 60 warunków technicznych >>>

 

Nieostra definicja 

Najwięcej kontrowersji wokół tej zabudowy pojawiło się cztery lata temu, czyli w chwili wejścia w życie nowej definicji, kiedy okazało się, że wobec braku odpowiednich zapisów w aktach planistycznych (studium, miejscowe plany) zabudowa śródmiejska praktycznie przestała obowiązywać. Nie można już było jej uzasadniać okolicznościami faktycznymi, a studium czy miejscowy plany jej nie przewidywały.

- Nie zmienia to jednak faktu, że gminy są aktualnie znacznie ograniczone w wyznaczaniu obszarów zabudowy śródmiejskiej. Musi bowiem na danym obszarze występować nie tylko intensywna zabudowa, ale dany obszar musi być także położony w ramach śródmieścia. Ta ostatnia przesłanka jest ściśle niedookreślona i wobec braku legalnej definicji śródmieścia wymaga sięgania do znaczeń językowych - mówi mec. Maciej Górski. 

Według niego o ile gmina może uzasadnić sposób definiowania danej zabudowy jako intensywnej, to już wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej poza dzielnicami centralnymi jest w zasadzie niemożliwe. Problem jest taki, że na niektórych obszarach leżących poza dzielnicami centralnymi, szczególnie w przypadku intensywnej zabudowy pierzejowej, niemożliwym jest dziś jej uzupełnianie z powodu braku możliwości wyznaczenia obszaru zabudowy śródmiejskiej z uwagi na położenie względem dzielnic centralnych. Przykładowo w Warszawie problem dotyczy to m.in. kwartału ulic:  Gagarina, Czerniakowska, Chełmska, Belwederska.

 

 

Jeżeli zmieniać - to jak?

Prawnicy i deweloperzy nie mają wątpliwości, że obowiązującą definicję obszaru zabudowy śródmiejskiej. Częściowo problem rozwiązuje ministerstwo rozwoju. 

Sceptyczny co do nowych rozwiązań jest  m.in. Przemysław Dziąg z PZFD. - Projekt przewiduje, że gmina w planie ogólnym będzie mogła wytyczyć ten obszar. Nie jest to jednak wymóg obligatoryjny. Jeżeli tego nie zrobi inwestor będzie miał związane ręce. Ponadto projekt mówi, że w wypadku obecnych miejscowych planów będą  obowiązywały stare zasady do czasu uchwalenia ogólnych planów. Problem w tym że obecnie plany blokują zabudowę śródmiejską.  - ostrzega. 

Wtórują mu inni prawnicy. 

- Proponowana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość wyznaczenia w planie ogólnym gminy, który ma zastąpić dotychczasowe studium, obszaru zabudowy śródmiejskiej. Zmiana z pewnością ułatwi stosowanie przepisów materialno-technicznych wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczących inwestycji położonych w centrach miast, jednakże nie będzie to skutkowało to fundamentalnym zwiększeniem szybkości lub przejrzystości realizacji inwestycji na terenach śródmiejskich - twierdzi  Mariusz Zając, adwokat, z Kancelarii Prawnej Zając i Wspólnicy. Podobnego zdania jest dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z GKR Legal.

Przyznaje, że projekt rozwiązuje problem braku podstawy ustawowej do wyznaczania w planach miejscowych „obszarów zabudowy śródmiejskiej” oraz wyznaczania ich w dokumencie nie będącym aktem prawa miejscowego, tj. w studium.

- Jednocześnie wraca do nieostrej definicji takiego obszaru, wskazując, że należy przez niego rozumieć „położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej”. - Znowu pojawi się więc problem z określeniem, czy do danego obszaru konkretnie należy stosować przepisy rozporządzenia właściwe dla obszarów „zabudowy śródmiejskiej”, co byłoby niekorzystne - uważa dr Tomasz Ludwik Krawczyk

W jego opinii projekt nowelizacji ustawy o planowaniu powinien wyraźnie przewidywać możliwość wprowadzania do planów miejscowych wyznaczenia „obszarów zabudowy śródmiejskiej” i zrezygnować z wyznaczania ich w dokumencie, który nie jest aktem prawa miejscowego, tj. w studium. 

Pojawiają się również inne postulaty. - Warto rozważyć zmianę aktualnej definicji zabudowy śródmiejskiej w taki sposób, aby mogła być wyznaczana poza „śródmieściem”, a także w sposób umożliwiający uznania danego terenu za obszar zabudowy śródmiejskiej pomimo niewyznaczenia w studium lub planie miejscowym, przy uwzględnienie uzasadnionych okoliczności faktycznych - postuluje mec. Maciej Górski. 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.