Nie uda się odbudować zniszczonych przez powódź budynków, bez wcześniejszego załatwienia formalności budowlanych. W wielu wypadkach potrzebne będzie też pozwolenie na budowę, któremu towarzyszy długa i żmudna procedura administracyjna. Da się jednak ją ominąć. To kwestia czasu, kiedy w Dzienniku Ustaw powinno pojawić się rozporządzenie premiera, które uruchomi dla miejscowości, przez które przeszła wielka woda, specustawę z uproszczoną ścieżką załatwiania formalności budowlanych. Oprócz jednak swoich zalet, mają one i wady. Przepisy nie do końca są precyzyjne. Powodzianie, którzy będą z niej korzystać, mogą nieświadomie popełnić samowolę budowlaną. Uproszczone zasady mogą też kusić cwanych inwestorów, dla których będzie to okazja do obejścia przepisów. Mogą się więc pojawić nielegalne budowy.
Czytaj też: UOKiK sprawdza, czy na terenach powodziowych sztucznie zawyża się ceny
Szybka ścieżka odbudowy domów
Uproszczone zasady zawiera ustawa o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (dalej jako: ustawa powodziowa). Stosuje się ją do odbudowy, remontu i rozbiórek obiektów budowlanych, które zostały dotknięte działaniem żywiołu, czyli także powodzią. Obowiązuje ona przez 24 miesiące na terenie tych gmin lub miejscowości, które wskaże w swoim rozporządzeniu premier. Na razie takiego rozporządzenia jeszcze nie ma. To jednak kwestia czasu, jak pojawi się w Dzienniku Ustaw.
Dzięki tej ustawie powodzianie unikną "papierologii" związanej z załatwianiem formalności budowlanych i szybko będą mogli przystąpić do prac. Z szybkiej ścieżki skorzystają właściciele budynków o kubaturze mniejszej niż 1000 m.sześć., nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu. W taki sposób będzie też można odbudować obiekty liniowe, czyli linie kolejowe czy drogi.
Uproszczenia będą obowiązywać nie tylko w przypadku remontów, ale także odbudowy. Właściciel zniszczonego budynku nie będzie musiał uzyskiwać pozwolenia na budowę - wystarczy, że zgłosi zamiar odbudowy staroście i odczeka siedem dni. Jeżeli w tym terminie starosta nie wniesie sprzeciwu, to będzie mógł przystąpić do prac. I - co jest niezwykle istotne - inwestor nie musi mieć projektu budowlanego. Podstawą do prowadzenia prac będą szkice i rysunki, o ile odbudowa będzie realizowana w miejscu, w którym dotychczas znajdował się budynek.
W wyjątkowych przypadkach starosta będzie mógł nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę lub wykonania określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. - Będzie tak, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
- Ustawa powodziowa przewiduje również powołanie Zespołu Opiniowania Dokumentacji, złożonego z przedstawicieli najważniejszych organów zaangażowanych w proces inwestycyjno-budowlany, który ma opiniować projekty architektoniczno-budowlane i zgłoszenia, co powinno przyspieszać procedowanie zgłoszeń i pozwoleń na budowę - wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Uproszcza też do niezbędnego minimum procedurę oddania do użytkowania odbudowanego obiektu budowalnego poprzez zawiadomienie właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu odbudowy.
Remont czy już odbudowa, czyli ryzyko samowoli budowlanej
Ustawa powodziowa zawiera jednak szereg niebezpiecznych niedopowiedzeń, które mogą wpędzić powodzian w tarapaty. Na właścicielach zniszczonych budynków spoczywa bowiem ryzyko związane z prawidłowym wykonaniem robót budowlanych (nawet jeśli starosta nie wniesie sprzeciwu – w przypadku zgłoszenia). A przecież nie każdy z wykształcenia jest budowlańcem. Popełnić samowolę nie jest więc wcale trudno.
- Konstrukcja przepisów ustawy, zwłaszcza w zakresie zgłoszeń odbudowy i remontu, może dawać pole do różnych interpretacji. Chodzi przede wszystkim o „uchwycenie” tej różnicy, kiedy dany obiekt kwalifikuje się do remontu i można to robić z pominięciem procedur, a kiedy jednak mamy do czynienia z koniecznością odbudowy. Decyzję w tym zakresie będzie podejmował właściciel. W efekcie może dochodzić do wykorzystywania procedury remontu, nawet niezamierzenie - do sytuacji, w których powinna mieć miejsce odbudowa i związane z nią zgłoszenie robót budowlanych - ostrzega dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Według niej, biorąc pod uwagę definicję remontu zawartą w art. 3 pkt. 8 prawa budowlanego, zgodnie z którą remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, właściciele mogą mieć problem z ustaleniem czy dane roboty, to jeszcze jest remont, czy już odbudowa. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt. 1 ustawy powodziowej, odbudowa oznacza odtworzenie obiektu budowlanego w całości lub w części o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego w dotychczasowym miejscu.
Czytaj w LEX: Zmiany w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy od dnia 26 lipca 2024 r. >
Warunki zabudowy potrzebne czy nie?
Ustawa powodziowa nie określa, czy w przypadku odbudowy należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym.
- W przypadku zgłoszeń, które będą zapewne najczęściej stosowaną procedurą, wątpliwości budzi również to, czy inwestor powinien uzyskać wcześniej warunki zabudowy. Taki obowiązek nie został wprost wyłączony w ustawie powodziowej, a zgodnie z jej art. 3, w zakresie nieuregulowanym, stosuje się przepisy prawa budowlanego. Z drugiej strony, z art. 8 ust. 2 tej ustawy nie wynika również, że organ może wnieść sprzeciw, jeśli odbudowa jest niezgodna z warunkami zabudowy - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Tymczasem celem ustawy powodziowej jest szybka odbudowa lub remont. Obowiązek uzyskania tej decyzji spowodowałoby dodatkowe wydłużenie czasu na załatwienie formalności budowlanych.
Takie wyłączenie zostało jednak wprowadzone w art. 9 ust. 3 ustawy powodziowej, w odniesieniu do pozwoleń na budowę w przypadku odbudowy budynków o kubaturze większej niż 1000 msześć. lub wyższych niż 12 m. Dlatego należałoby uznać, że skoro przy pozwoleniu na odbudowę budynków nie są wymagane warunki zabudowy, to tym bardziej nie powinna być wymagana w przypadku odbudowy, która będzie dokonywana na podstawie zgłoszenia. Jednak nie wynika to w sposób jednoznaczny, tak jak to ma miejsce w odniesieniu do pozwoleń budowę, procedowanych na podstawie tej ustawy.
Nie ucierpiałem, ale skorzystam
Prawnicy obawiają się również, że będzie ona wykorzystywana nie tylko do obudowy zniszczonych domów. Mogą pojawić się bowiem cwani inwestorzy, którzy wykorzystają okazję. Do tej pory w sądach toczy się wiele spraw, które dotyczą bloków wybudowanych w czasie pandemii na podstawie uproszczonych zasad z ustawy covidowej. Miały one pomóc w wypadku budowy budynków niezbędnych do walki z covidem, ale wielu inwestorów wykorzystało okazję.
- Z mojego dotychczasowego doświadczenia, na gruncie stosowania ustawy powodziowej, jeszcze z czasów pracy w organie nadzoru budowlanego, wynika, że jest ono obarczone pewnym ryzykiem. Może bowiem dochodzić do nadużyć i wykorzystywania przepisów specustawy do obejścia prawa przez inwestorów, np. polegających na odbudowie domu, który faktycznie nie ucierpiał, czy budowy nowej drogi gminnej, w miejscu niedotkniętym żywiołem. Takich przypadków niestety nie można wykluczyć - wyjaśnia Joanna Maj, radca prawny z SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, ekspertka Legal Alert.
Przepisy ustawy powodziowej nie przewidują wprost obowiązku przedłożenia przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Mec. Joanna Maj jednak uspokaja: nie tak łatwo będzie można budować na cudzym gruncie i cytuje orzeczenie sądu administracyjnego w tej sprawie.
- WSA w Gliwicach wskazał wprost, że „przewidziany przez ustawę szczególny tryb prowadzenia robót budowlanych nie otwiera możliwości łamania podstawowych zasad prawa budowlanego, w tym budowy na cudzym gruncie bez zgody właściciela” (II SA/Gl 204/16; lex nr 2098257) - wyjaśnia.
Poza tym w zakresie nieuregulowanym ustawą powodziową stosuje się przepisy prawa budowlanego, a te nakładają obowiązek wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością.
Czytaj też w LEX: Planowanie przestrzenne a stan klęski żywiołowej. Miejscowy plan odbudowy >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
