Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Czy nabycie nieruchomości na mocy art. 231 (zarówno § 1, jak i § 2) k.c. jest możliwe, gdy osoba roszcząca sobie prawo do nabycia gruntu pod budynkiem, nie ma pozwolenia na budowę tego budynku?


Jak inaczej udokumentować, kto wzniósł ten budynek?

Odpowiedź
Rozpatrując sprawę opartą o przepis art. 231 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121) - dalej k.c. sąd powszechny nie bada, czy budynek wzniesiony został na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Sąd bada, czy zachodzą przesłanki przewidziane przepisem art. 231 k.c.


Jeśli więc posiadacz samoistny nie dysponuje decyzją o pozwoleniu na budowę, to winien zastosować inne środki dowodowe, ażeby wykazać, iż to on właśnie wzniósł budynek, np. dowody z dokumentów (np. umowy o wykonanie projektu, o roboty budowlane, o przyłączenie do sieci wodociągowej, gazowej, energetycznej itp.) lub dowody z zeznań świadków.

Uzasadnienie
Zgodnie z przepisem art. 231 k.c. samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

"Ustawodawca w komentowanej normie art. 231 § 1 k.c. udziela ochrony inwestycjom posiadaczy gruntu. Przyznaje im mianowicie roszczenie o przeniesienie własności zajętej działki gruntu, legalizując w ten sposób budowę dokonaną na cudzym gruncie. Jednakże dokonuje tego wstrzemięźliwie, by nie pozbawić całkowicie właściciela ochrony jego naruszonego prawa. Sformułowano zatem rygorystyczne przesłanki dla "uwłaszczeniowego" roszczenia posiadacza.(...)

Występuje tu więc szereg przesłanek, a mianowicie: wzniesienie budynku lub innego urządzenia; o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki; przez samoistnego posiadacza; w dobrej wierze.
Należy mocno podkreślić, że niezbędne jest kumulatywne spełnienie tych przesłanek.

Inne okoliczności nie mają wpływu na byt roszczenia. W szczególności uruchomienie roszczenia o przeniesienie własności gruntu zajętego przez budowlę nie zależy od dochowania warunków określonych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) i w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Badanie takich okoliczności należy do kompetencji organów nadzoru budowlanego, nie jest natomiast zadaniem sądu powszechnego rozpoznającego roszczenie posiadacza o przeniesienie własności gruntu. Dla sądu miarodajne jest istnienie budowli nie objętej nakazem rozbiórki w ostatecznej decyzji administracyjnej właściwego organu nadzoru budowlanego." – E. Gniewek, Kodeks cywilny, Księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe, Komentarz, 2001 r.

Zauważyć także należy, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 stycznia 2009 r., I CSK 333/07, iż "roszczenie przewidziane w art. 231 § 1k.c. podlega sukcesji pod tytułem ogólnym, z tym że przesłanką jest przejście posiadania zajętej działki.". Istotnym jest również, iż "wzniesienie budynku, o którym mowa w art. 231 k.c. oznacza budowę od podstaw, od fundamentów, "na powierzchni" - na gruncie, a nie roboty wykończeniowe i uzupełniające stanowiące nakłady na budynek już istniejący." – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2003 r., I CKN 393/01.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .