Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna niezbędna do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub wykonywania robót budowlanych (art. 28 ust. 1 pr. bud.) wydawana przez starostę lub wojewodę w przypadku obiektów o dużym stopniu skomplikowania i strategicznych albo dyrektora okręgowego urzędu górniczego w sprawach obiektów budowlanych w kopalniach. Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Gdy ma objąć więcej niż jeden obiekt, inwestor może wnioskować o jego ograniczenie do wybranych obiektów lub ich zespołu, pod warunkiem, że wydzielona część inwestycji będzie mogła samodzielnie funkcjonować. Decyzja o etapowaniu należy wyłącznie do inwestora, a nie do organu. Warto pamiętać jednak, że nowelizacja prawa budowlanego, która obowiązuje od 19 września 2020 roku, wprowadziła spore zmiany w wykazie obiektów zwolnionych z uzyskiwania pozwolenia na budowę. Art. 29 pb enumeratywnie wymienia obiekty, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, a także te które nie wymagają ani uzyskania pozwolenia, ani zgłoszenia.  Bez pozwolenia, a nawet zgłoszenia, mają być stawiane biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, paczkomaty, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 metrów., ale także  wiaty do 50 m2, tarasy do 35 m2 oraz baseny i oczka wodne do 50 m2.Poszerzono listę obiektów, które można budować bez pozwolenia i zgłoszenia – obejmuje ona teraz m.in. biletomaty, paczkomaty, wiaty do 50 m2, tarasy do 35 m2 oraz baseny i oczka wodne do 50 m2. Warto też pamiętać, że w czasie stanu epidemii obowiązują specprzepisy. Każdy przedsiębiorca, który prowadzi działalność leczniczą i dostanie zgodę wojewody, np. fizjoterapeuta, ale także kosmetyczka czy właściciel firmy dietetycznej może budować z pominięciem obowiązujących przepisów. Taką możliwość daje art. 46c ustawy zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi. Jeśli jednak trzeba uzyskać pozwolenie, podpowiadamy krok po kroku, co trzeba zrobić, na co uważa i jakie wnioski można złożyć online.

Wymogi formalne wniosku

Wniosek należy złożyć na urzędowym formularzu, jednakże jest to uprawnienie inwestora, a nie jego obowiązek. Wniosek należy złożyć w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana (w razie braku planu miejscowego). Należy go opłacić opłatą skarbową której wysokość zależy od rodzaju inwestycji.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy załączyć po trzy egzemplarze:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu (w przypadku etapowania inwestycji dla całego zamierzenia inwestycyjnego);
  • projektu architektoniczno-budowlanego (projekt techniczny nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę, musi być złożony razem z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia robót);
  • opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty (np. dotyczących prowadzenia robót przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (dotyczy wyłącznie nieruchomości niezbędnej do realizacji określonego we wniosku etapu);
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana;
  • inne dokumenty wymagane dla szczególnego rodzaju inwestycji (pozwolenia na wznoszenie lub wykorzystywanie sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich, obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych).

Wniosek o pozwolenie na budowę można złożyć:

  • razem z pozwoleniem na rozbiórkę, jeżeli po wykonaniu rozbiórki inwestor planuje wzniesienie nowego obiektu;
  • zamiast wymaganego przepisami zgłoszenia budowy innych robót budowlanych;
  • jeżeli celem prowadzonych robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę, jest zmiana sposobu użytkowania obiektu

Organ właściwy. Organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji jest starosta (art. 82 ust. 2 pr. bud.). Organem odwoławczym jest wojewoda, a w sprawach obiektów i robót budowlanych usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, hydrotechnicznych, elektrowni wiatrowych, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, usytuowanych na obszarze kolejowym, lotnisk cywilnych, usytuowanych na terenach zamkniętych jest również organem I instancji. 

Czytaj w LEX: Odpowiedzi na pytanie w sprawie postępowania przed organami administracji architektoniczno-budowlanej - po zmianach >>

Przebieg postępowania - wezwanie do usunięcia braków, uiszczenie opłaty, strony

Organ sprawdza kompletność wniosku i w razie braków wzywa wnioskodawcę do ich usunięcia, wyznaczając mu odpowiedni termin. Nieusunięcie braków formalnych wniosku skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania (art. 64 par. 2 k.p.a.). Dokumenty, jakie powinny być złożone wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, opisane są w art. 33 ust. 2 pr. bud. Na pozostawienie podania bez rozpoznania przysługuje skarga na bezczynność organu, stosownie do art. 3 § 2 pkt 8 p.p.s.a. Natomiast w przypadku nieuiszczenia opłaty skarbowej w wyznaczonym terminie, wniosek zostanie zwrócony. Obowiązkiem organu jest następnie zawiadomienie stron postępowania o jego wszczęciu. Stronami postępowania o wydanie pozwolenia na budowę są inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę. Mimo, iż to projektant określa obszar oddziaływania obiektu, to ostatnie słowo należy w tej sprawie do organu. Biorąc pod uwagę, że od wejścia w życie nowelizacji w 2020 r. obszar oddziaływania obiektu jest wyznaczany jedynie w stosunku do ograniczeń w zabudowie, to zmniejszy się liczba stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Sposób zawiadomienia zależy od ilości stron w sprawie - jeżeli przekroczy ona 20 – to organ może zawiadomić strony o swoich decyzjach i innych czynnościach również przez obwieszczenie lub w inny sposób np. przez publikację na swoich stronach internetowych. Strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania.

Obowiązki organu - weryfikacja dokumentacji i zawiadomienie stron

W kolejnym etapie postępowania, organ sprawdza:

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: ustaleniami planu miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy; wymaganiami ochrony środowiska, ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (w przypadku budowy budynków mieszkalnych na podstawie specustawy mieszkaniowej); zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
  • kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego (w zakresie opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uprawnień projektanta)

Wszelkie nieprawidłowości dołączonej do wniosku dokumentacji należy usunąć w terminie wskazanym przez organ. Przed wydaniem decyzji organ zawiadamia strony o zebraniu kompletu materiałów, umożliwiając im zapoznanie się z nimi. Inwestor jest dodatkowo informowany o możliwym niekorzystnym dla niego rozstrzygnięciu oraz warunkach, których spełnienie może go od tego uchronić. 

Na wydanie decyzji organ ma 65 dni

Na załatwienie wniosku i wydanie decyzji organ ma 65 dni. Za każdy dzień zwłoki organ wyższego stopnia wymierza organowi I instancji karę w wysokości 500 zł. W decyzji o pozwoleniu na budowę organ może w razie potrzeby określić szczególne warunki np. zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, określić terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych, wymogi co do nadzoru na budowie. Warto pamiętać, że za sprawą obowiązującej od września 2020 roku nowelizacji prawa budowlanego nie będzie obowiązuje już wzór decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli braki w dokumentacji lub w załączonych dokumentach nie zostały usunięte organ odmówi wydania decyzji. Podobnie, gdy inwestor rozpoczął wykonywanie robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki. Trzeba zaznaczyć, że pozwolenie na budowę budynku nie musi obejmować przyłącza, które nie jest jego częścią składową. Organ nie może zatem odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielić pozwolenia na budowę zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynku w sytuacji, gdy projekt nie zawiera przyłączy.

Zaskarżenie decyzji o pozwoleniu na budowę

Odwołanie od decyzji należy złożyć w terminie 14 dni licząc od dnia otrzymania decyzji do organu wyższego rzędu - wojewody albo Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydawał wojewoda. W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego wstrzymanie wykonania pozwolenia na budowę może zostać uzależnione od złożenia przez skarżącego kaucji. Jeżeli skarga w całości lub w części zostanie uznana za zasadną to kaucja podlega zwrotowi. W przeciwnym wypadku zostanie przeznaczona na zaspokojenie roszczeń inwestora.

Ważność decyzji o pozwoleniu na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Skutek ten następuje niezależnie od przyczyn z jakich roboty nie zostały rozpoczęte albo wstrzymane. Rozpoczęcie budowy albo wznowienie może nastąpić wówczas po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby zapobiec wygaśnięciu decyzji należy podjąć prace przygotowawcze, które nie mogą jednak ograniczyć się do zabezpieczenie placu budowy czy wykonanych już robót. Ponadto, decyzja o pozwoleniu na budowę nie podlega unieważnieniu, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat (art. 37b pr. bud.).

Czytaj również: Po pięciu latach każde pozwolenie na budowę - nie do podważenia >>

Rozpoczęcie robót budowlanych

Zasadniczo rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy (art. 41 ust. 1 pr. bud.). Chodzi tutaj wyłącznie o wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; wykonanie niwelacji terenu; zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów; wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. W praktyce często się zdarza, że by rozpocząć budowę, inwestor tylko dokonuje prac geodezyjnych. Prace przygotowawcze mogą być legalnie wykonywane wyłącznie na terenie objętym decyzją o pozwoleniu na budowę. Samowolą budowlaną będzie zatem podjęcie tych prac poza tym terenem oraz podjęcie prac przygotowawczych w ogóle bez pozwolenia na budowę. Inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy miejscowo organu nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do zawiadomienia organu powinien dołączyć informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję: kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego - jeżeli został on ustanowiony wraz z potwierdzeniem wpisu na listę właściwej izby samorządu zawodowego i kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności oraz oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego. Zawiadomienia organu można dokonać w postaci papierowej (na urzędowym formularzu) albo w formie dokumentu elektronicznego, pod adresem: e-budownictwo.gunb.gov.pl. Zawiadomienie należy złożyć przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Nie podlega ono opłacie skarbowej. Prace budowlane można rozpocząć nie wcześniej niż w terminie podanym przez inwestora w zawiadomieniu.

Zobacz procedurę w LEX: Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę >
Czytaj w LEX: Obowiązki kierownika budowy po nowelizacji ustawy - Prawo budowlane >

Przeniesienie decyzji na innego inwestora

Za sprawą nowelizacji pb łatwiejsze stało się również przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora. Obecnie wystarczy, że własność bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę przeszły na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji (art. 40 ust. 1a pr. bud.).

Co elektronicznie, co papierowo

Ponadto Ministerstwo rozwoju, Pracy i Technologii wraz Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego intensywnie pracuje nad cyfryzacją procesu budowalnego (inwestycyjnego).  Od 4 lutego 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające składać przez Internet niektóre wnioski i oświadczenia związane z budową domu, rozbiórką i innymi pracami budowlanymi. Lista wniosków, które będzie można składać online, będzie stopniowo wydłużana. Obecnie na stronie e-budownictwo.gunb.gov.pl dostępnych jest 13 wniosków. Online  można:

  1.  złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę,
  2. zgłosić roboty budowlane (niewymagające dołączenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego),
  3. zgłosić rozbiórkę,
  4. złożyć wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę,
  5. złożyć wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego,
  6. złożyć wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu,
  7. zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
  8. złożyć wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości,
  9. zgłosić zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  10. złożyć wniosek o wydanie decyzji o wyłączeniu stosowania niektórych obowiązków kierownika budowy, o których mowa w art. 45a ust. 1 Prawa budowlanego,
  11. złożyć wniosek o legalizację,
  12. złożyć wniosek o sporządzenie planu miejscowego lub o zmianę planu miejscowego,
  13. złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Od 1 lipca 2021 r. będzie można:

  1. złożyć wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
  2. złożyć wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
  3. złożyć wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
  4. złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
  5. złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę tymczasowego obiektu budowlanego,
  6. złożyć wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego,
  7. zawiadomić o zakończeniu budowy,
  8. złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

 

Od 5 lipca 2021 r. będzie można dokonać zgłoszenia z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Legalizacja samowoli

Po zmianach łatwiej jest też zalegalizować samowole budowlane, których budowa zakończyła się 20 lub więcej lat temu (art. 49f pr. bud.). Uproszczona procedura legalizacyjna wprowadza bowiem mniejsze wymogi wobec dokumentacji legalizacyjnej, a samo postępowanie jest nieodpłatne. 

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.