Istnieje niebezpieczeństwo, że podobnie jak w przypadku słynnego art. 12 ustawy covidowej pozwalającego na omijanie prawa budowlanego, znajdą się inwestorzy, którzy zlecą przygotowanie bardzo ogólnego projektu, zgodnego tylko z kilkoma wymogami wskazanymi w ustawie. Wszystko dlatego, że nowe rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu projektu uchyliło stare, a przepisy ustawy są bardzo lakoniczne.
Prawnicy nie mają wątpliwości, że powstaną tysiące sporów i różnych interpretacji. W Polsce bowiem wydaje się rocznie 200 tys. pozwoleń na budowę. Co najmniej tyle projektów trafia do organów administracji urbanistyczno-architektonicznej. Jeśli zostaną zakwestionowane, sprawa trafi do sądu.
Co mówi ustawa, a co rozporządzenie
- Od poniedziałku dostajemy telefony od zaniepokojonych inwestorów, którzy pytają w jaki sposób będzie możliwe jeszcze przez najbliższy rok składanie wniosków na podstawie starych zasad, skoro dotychczasowe rozporządzenie straciło moc obowiązującą – mówi serwisowi Prawo.pl Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Do redakcji zaś wpływają maile z pytaniami, które przepisy należy stosować. Skąd to zamieszanie?
W sobotę 19 września weszła w życie duża nowelizacja prawa budowlanego, która zmieniła m.in.: zasady sporządzania projektu budowlanego. Do tego dnia, by otrzymać pozwolenie na budowę trzeba było przedstawić m.in: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Za sprawą noweli, poza tymi dwoma projektami będzie funkcjonował projekt techniczny, którego nie trzeba dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę. Projektów na nowych zasadach nikt jeszcze nie zdążył przygotować, bo rozporządzenie określające jego szczegóły zostało opublikowane w Dzienniku Ustaw dopiero 18 września i zaczęło obowiązywać od następnego dnia.
Czytaj w LEX: Jak prawidłowo przygotować projekt budowlany po zmianach? >
Późna publikacja miała nie zaszkodzić inwestorom, bo zgodnie z art. 26 nowelizacji w terminie 12 miesięcy od dnia jej wejścia w życie do wniosku można dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie dotychczasowych przepisów. Jednym słowem, od 19 września 2020 roku do 19 września 2021 roku miały funkcjonować dwa rodzaje projektów budowlanych: stary, którego szczegółowy zakres określało rozporządzenie z 25 kwietnia 2012 roku ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej oraz nowy - zgodny z rozporządzeniem ministra rozwoju z 18 września tego roku. Tyle, że za sprawą par. 25 nowego rozporządzenia, stare rozporządzenie z 2012 utraciło moc. A art. 27 nowelizacji mówi, że jeżeli projekt budowlany wymaga uzgodnienia, a większość wymaga - np. ze strażą pożarną, należy dokonać ich na podstawie przepisów tych ustaw w brzmieniu dotychczasowym. O przepisach wykonawczych nie ma ani słowa.
- Oznacza to, że teoretycznie do 19 września 2021 r. można składać projekty budowlane na starych zasadach, ale w praktyce będzie to niemożliwe, ponieważ nie ma aktu wykonawczego, który pozwalałby na ich opracowanie – mówi Przemysław Dziąg.
Czytaj w LEX: Projekt techniczny - jakie niesie szanse i zagrożenia dla członków procesu inwestycyjnego >
Co ze starymi projektami - jakie przepisy do nich stosować
Czy wydziały architektury będą przyjmować stare projekty po 19 września na co pozwala ustawa, jakie przepisy do nich zastosują? Na tak postawione pytania odpowiedziała Anna Białecka dyrektor wydziału Architektury i Urbanistyki gdańskiego Urzędu Miasta. - Przez 12 miesięcy projektanci /inwestorzy mogą (to jest ich prawo) składać projekty sporządzone na podstawie "starego" rozporządzenia. Zaznaczam, że na stronie tytułowej projektu budowlanego (stara wersja) projektant ma obowiązek zamieścić "datę jego sporządzenia". Jeżeli będzie to data np. "sierpień 2020r.", to oznacza, że projekt budowlany będzie sprawdzany przez organ administracji architektonicznej według rozporządzenia obowiązującego przed 19 września. Natomiast w sytuacji, gdy projektant wskaże na stronie tytułowej datę np. "październik 2020 r." to obowiązuje go wyłącznie nowe rozporządzenie i tryb uzyskania pozwolenia na budowę według znowelizowanego prawa budowlanego tzw. "po nowemu" – wyjaśnia dyrektor Białecka.
Czytaj w LEX: Nowe obowiązki organów nadzoru budowlanego w procesie inwestycyjnym >
Taka interpretacja dziwi i projektantów, i prawników. - Skoro ustawa dopuszcza składanie starych projektów, to powinny być one rozpatrywane na starych zasadach, bo nowe do nich nie pasują. Wiele projektów jest w trakcie opracowania, dostosowanie ich do nowych zasad oznacza duże i niepotrzebne koszty. Dlatego też ustawodawca przewidział możliwość składania projektów w starym trybie jeszcze przez rok – ocenia Wojciech Gwizdak, sekretarz Rady Krajowej Izby Architektów RP. Z kolei Przemysław Dziąg zauważa, że przecież nikt nie podpisze projektu z datą sprzed 19 września, jeśli faktycznie opracuje go po 19 września. – Ewidentnie widać, że czekają nas trudne spory z organami, a wszystko przez budzące wątpliwości przepisy – mówi. Eksperci bowiem uważają, że do tzw. starych projektów powinny być stosowane przepisy ustawy obowiązujące do 19 września. Eksperci uważają bowiem, że do tzw. starych projektów powinny być stosowane przepisy ustawy obowiązujące do 19 września.
Czytaj w LEX: Możliwości ingerencji w ostateczne pozwolenie na budowę >
Ustawa określa, co ma zawierać stary projekt
Zdaniem Andrzeja Falkowskiego, przewodniczącego Komisji Prawno-Regulaminowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa w obecnej sytuacji z pewnością możemy stosować "stare" prawo budowlane wprost w zakresie zawartości projektu budowlanego. Z rozporządzeniem niestety sytuacja wygląda na trudniejszą, a przynajmniej niejednoznaczną. - W takim przypadku projekty budowlane opracowane po 19 września mogą być sporządzone według dotychczas obowiązujących przepisów ustawowych, co wydaje się możliwe do wykonania, natomiast "stare" rozporządzenie może być dodatkową wskazówką dla projektantów do sporządzenia projektu budowlanego na zasadzie tzw. dobrych praktyk – dodaje. Dr Martyna Sługocka, specjalizująca się w prawie budowlanym, również uważa, że obecny stan prawny nie uniemożliwia złożenia projektu budowlanego na starych zasadach. - Nowelizacja dopuszcza stosowanie przepisu art. 34 ust. 3 prawa budowlanego, który określa z jakich elementów składa się projekt budowlany oraz co powinno się znaleźć w każdej z jego części. Tym samym jest możliwość sporządzenia projektu budowlanego, ale na podstawie przepisów ustawy sprzed nowelizacji – wyjaśnia.
Czytaj w LEX: Nowa procedura odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych - konsekwencje dla inwestorów i JST >
Furtka do obejścia prawa
Tyle, że wymogi w ustawie w porównaniu z tymi w rozporządzeniu, są bardzo ogólne. Nie mówią o stronie tytułowej, metryce, podziale na część opisową i rysunkową, opisie technicznym. W efekcie projekt przedstawiony przez inwestora może być bardzo minimalistyczny, zgodny z przepisami ustawy, ale już niekoniecznie uchylonego rozporządzenia. Czy wydziały architektury będą mogły wymagać od inwestorów, by składane projekty odpowiadały rozporządzeniu z 2012 roku?
- Rozporządzenia z 2012 roku rzeczywiście już nie ma, czyli nie można wymagać od inwestora, żeby projekt budowlany składany na starych zasadach był z nim zgodny. Przepis art. 26 ustawy nowelizującej odsyła tylko do starego brzmienia Prawa budowlanego, a nie aktów wykonawczych do tej ustawy. Wydaje się, że sporządzenie projektu zgodnie z tym rozporządzeniem będzie prawidłowe, ale nie obowiązkowe – ocenia dr Sługocka. I dodaje, że jedyna nadzieja w projektantach. - W końcu ponoszą odpowiedzialność za swoje projekty i powinni dbać o ich jakość... ale pewnie znajdą się i tacy, którzy będą chcieli maksymalnie wykorzystać braki w przepisach – dodaje. Tak właśnie stało się z art. 12 ustawy covidowej, który pozwalał ominąć prawo budowlane.
Czytaj w LEX: Pozwolenie czy zgłoszenie - nowa kwalifikacja robót budowlanych >
Ustawodawca popełnił błąd
Dr Sługocka uważa, że generalnie ustawodawca popełnił błąd, nie wprowadzając przepisów przejściowych w odniesieniu do rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, choć jest na to miejsce w art. 38 ustawy nowelizującej Prawo budowlane. Wystarczyło bowiem uwzględnić w nim akty wykonawcze.
Prof. Ryszard Piotrowski z Uniwersytetu Warszawskiego zauważa, że można jednak zastosować wykładnię celowościową. – Skoro ustawodawca chciał jeszcze przez rok dopuścić projekty przygotowane na dotychczasowych zasadach, to należy założyć, że powinny one być zgodne z dotychczasowymi przepisami ustawy, w tym - wykonawczymi. Inaczej mamy pusty przepis, który pozwala dołączyć stary projekt, ale nie wiadomo na jakich zadach – ocenia profesor. Przyznaje jednak, że ustawodawca nie zadbał o racjonalność i jednoznaczność przepisów. – W efekcie z jednej strony utrudnia i komplikuje ich stosowanie, a z drugiej - ułatwia obejście. Jeśli ktoś będzie chciał wykorzystać przepisy, to znajdzie sposób, żeby to zrobić. Dla urzędników i sądów to będzie problem – podsumowuje prof. Piotrowski. Poprosiliśmy Ministerstwo Rozwoju o zajęcie stanowiska, ale do momentu publikacji, nie dostaliśmy odpowiedzi. Z naszych informacji wynika, że z taką prośbą zwróciło się też kilka organizacji. W odpowiedzi Ministerstwo Rozwoju wyjaśnia, że uchylenie rozporządzenia zaleciło Rządowe Centrum Legislacji.