Podział quoad usum umowna forma podziału nieruchomości

Niniejsze opracowanie ma na celu przedstawienie praktycznej problematyki podziału do korzystania, zwanego rwnież inaczej podziałem quoad usum. Podział ten polega na kontraktowym określeniu zasięgu samodzielnego korzystania przez poszczeglnych właścicieli z określonych fizycznie części ich wsplnej nieruchomości, jednakże bez znoszenia stosunku wspłwłasności. Wielokrotnie okazuje się, że jest to jedyna praktycznie możliwa forma wyznaczenia granic wykonywania prawa własności przez wspłwłaścicieli w sytuacjach kiedy tzw. wyjście ze wspłwłasności jest formalnie utrudnione lub wymaga nadmiernych nakładw czasowych i finansowych.

1. Charakterystyka podziału do użytkowania – uwagi ogólne

Podział quoad usum jest rodzajem podziału nieruchomości występujący w ramach stosunku współwłasności ułamkowej. Zgodnie z wytycznymi Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, jest on możliwy, jeżeli nie sprzeciwiają mu się charakter i rodzaj nieruchomości, albo uzasadnione interesy współwłaścicieli. Podział do użytkowania jest instytucją specyficzną, całkowicie w zasadzie odformalizowaną, zupełnie pozbawioną charakterystycznych cech procedury podziałowej. Nie powstaje bowiem nowa nieruchomość, ani nie dochodzi do jakiejkolwiek ingerencji w granice istniejących działek gruntu. Nie jest to zatem podział sensu stricte, lecz porozumienie w zakresie rozdziału kompetencji właścicielskich do nieruchomości.
W wyniku podziału quoad usum współwłaściciel nabywa prawo polegające na możności wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości. Prawo to nie ma ani charakteru rzeczowego, ani obligacyjnego. Trafny należy uznać pogląd wyrażony w glosie M. Nazara do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, iż jest to „prawo swoiste, będące elementem trwałego obligacyjnego stosunku prawnego, powiązanego genetycznie i funkcjonalnie ze stosunkiem własności". Oznacza to, że jest to w istocie umowne określenie granic własnych wpływów właścicielskich w zakresie współwłasności ułamkowej.
Podział quoad usum jest rozwiązaniem stosowanym często w praktyce w przypadku konfliktów pomiędzy współwłaścicielami, ponieważ z założenia powinien jasno i precyzyjnie określać uprawnienia każdego ze współwłaścicieli zarówno w zakresie części nieruchomości, z której może korzystać samodzielnie, jak i w zakresie korzystania z określonych części nieruchomości łącznie z innymi współwłaścicielami.

Podziału nieruchomości do użytkowania zasadniczo dokonuje się poprzez zawarcie stosownej umowy pomiędzy współwłaścicielami, niekiedy podział taki może być wynikiem rozstrzygnięcia sądu lub ugody przed sądem zawartej. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zawarcia takiej umowy. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż podział nieruchomości quoad usum to czynność przekraczająca granice zwykłego zarządu, a zatem zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., do jej dokonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody, współwłaściciele mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie na ich wniosek, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Postępowanie w tym zakresie prowadzone jest w trybie nieprocesowym.
Podział quoad usum może zostać dokonany na czas określony lub nieokreślony. W każdej jednak sytuacji podział ten będzie rozwiązaniem „tymczasowym" w tym sensie, iż sposób jego dokonania nie przesądza w żaden sposób o ewentualnym przyszłym sposobie podziału nieruchomości wspólnej, ani o przyznaniu poszczególnych części nieruchomości określonym współwłaścicielom. Podział nieruchomości do użytkowania nie wiąże bowiem sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Praktycznie oznacza to dużą elastyczność zastosowania takiego rozwiązania, szczególnie w sytuacjach, gdy istnieje nagła konieczność szybkiego uregulowania stosunków właścicielskich w gronie współwłaścicieli.
Należy zaznaczyć, iż ani podział dokonany w wyniku zawarcia umowy pomiędzy współwłaścicielami, ani dokonany poprzez wydanie orzeczenia sądowego lub zawarcie ugody sądowej, z uwagi na jego tymczasowy charakter, nie musi spełniać warunków określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., dotyczących podziału administracyjnego nieruchomości, a mianowicie art. 93 ust. 1 u.g.n., dotyczącego wymogu zgodności podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz art. 93 ust. 3 u.g.n., dotyczącego konieczności zapewnienia nieruchomości powstałej w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej. Wymogi formalne dokonania tego quasi – podziału są więc w zasadzie znikome.

2. Umowa o podział nieruchomości do użytkowania - forma

Jeżeli została zawarta umowa o podział nieruchomości do korzystania, jej treść jest rozstrzygająca w zakresie uprawnień każdego ze współwłaściciela do korzystania z poszczególnych części umowy, bez względu na formę zawarcia umowy ani sposób, w jaki określono korzystanie z nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., I ACR 400/93).
Dla umowy o podział nieruchomości do użytkowania ustawodawca nie przewiduje wymogu określonej formy prawnej. Z całą pewnością nie jest dla takiej umowy konieczna forma aktu notarialnego. W związku z tym, zgodnie z art. 60 k.c., umowa taka może zostać zawarta w dowolnej formie, również ustnie lub przez w sposób dorozumiany tzw. per facta concludentia. Zawarcie umowy w tym ostatnim trybie zawsze budzić może uzasadnione kontrowersje. Niejednoznacznie, aczkolwiek pozytywnie o możliwości zawarcia umowy w ten sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. IV CK 17/03. W wyroku tym Sąd Najwyższy wskazał, że korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali mieszkalnych znajdujących się w nieruchomości wspólnej, przy jednoczesnej akceptacji takiego stanu rzeczy przez każdego z nich, stanowi zachowanie mogące być poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli koniecznych do zawarcia umowy o podziale.
(...)

Jakub Mazurkiewicz