Jednym z głównych elementów reformy planowania przestrzennego wdrażanej na podstawie przepisów uchwalonych w 2023 r. jest zastąpienie dotychczasowych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi. Plany ogólne to dokumenty planistyczne, które będzie musiała posiadać każda gmina (przynajmniej teoretycznie) do końca 2025 r. Ich znaczenie będzie znacznie większe niż dotychczasowych studium.
Oprócz przeznaczenia nieruchomości, plany ogólne będą wyznaczać podstawowe parametry dopuszczalnej zabudowy, a ich zapisy będą wiążące nie tylko przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale także przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (o ile w ogóle plan ogólny przewidzi możliwość wydawania tych decyzji na danym terenie), a także dla zintegrowanych planów inwestycyjnych. Plany ogólne będą więc bardzo istotnie wpływać na potencjał inwestycyjny nieruchomości i wyznaczać granice dla zastosowania pozostałych narzędzi planistycznych.
Zobacz szkolenie online w LEX: Reforma planowania przestrzennego a strategia rozwoju gminy >
Czytaj też: Będzie za mało decyzji WZ - czy grozi nam paraliż inwestycyjny?
Wniosek do planu to podstawa
W wielu gminach rozpoczęła się już procedura uchwalania planów ogólnych. W Warszawie proces ten oficjalnie zaczął się w lipcu 2024 r. Ostateczna treść planów ogólnych należy do decyzji władz danej gminy, jest jednak wynikiem wieloetapowej procedury angażującej ekspertów z różnych dziedzin, w tym projektantów i urbanistów, a także organów administracji, które w ramach swoich kompetencji opiniują i uzgadniają rozwiązania przyjęte w planie ogólnym. Przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „u.p.z.p.”) przewidują jednak mechanizmy, które pozwalają w zasadzie każdemu zaangażować się w procedurę uchwalania planu ogólnego.
Pierwszym momentem, kiedy można wpłynąć na treść planu ogólnego jest etap bezpośrednio po przystąpieniu do uchwalenia planu ogólnego, zanim jeszcze powstanie projekt planu ogólnego. Po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza o możliwości składania wniosków do projektu planu ogólnego, określając sposoby i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz termin ich składania, nie krótszy jednak niż 21 dni od dnia ogłoszenia.
Zobacz też w LEX: Plan ogólny jako następca studium >
W Warszawie składanie wniosków ma rozpocząć się 4 września i potrwać do końca miesiąca. Wniosek powinien zostać złożony w wyznaczonym terminie, w przeciwnym razie nie będzie mógł zostać rozpatrzony. Istotne jest też, że rozpatrzeniu będą podlegać wyłącznie wnioski złożone na urzędowym formularzu, którego wzór został wprowadzony rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 13 listopada 2023 r. w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego. Wniosek może być złożony indywidualnie, jak i w imieniu grupy osób.
Czytaj w LEX: Plan ogólny gminy – charakterystyka i zagadnienia problemowe >
Nie trzeba być właścicielem, żeby złożyć wniosek
Co istotne, żeby skutecznie złożyć wniosek nie trzeba być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, której dotyczy wniosek. Kluczowym elementem wniosku są postulaty dotyczące planu ogólnego, które mogą dotyczyć m.in. rodzaju strefy planistycznej, profilu funkcjonalnego strefy planistycznej, wskaźników urbanistycznych, standardów dostępności infrastruktury społecznej, zasięgu obszarów zabudowy śródmiejskiej, czy zasięgu obszarów uzupełnienia zabudowy. Wymóg sporządzenia wniosku na urzędowym formularzu nie wyklucza możliwości załączeniu do niego np. mapy z zaznaczonym terenem, którego dotyczą postulaty objęte wnioskiem. W ramach prac nad planem ogólnym złożone wnioski zostaną zebrane w wykazie, który będzie zawierał propozycję ich rozpatrzenia oraz uzasadnienie.
Konsultacje społeczne, dobry moment na uwagi
Kolejnym momentem, kiedy istnieje możliwość wpływu na treść planu ogólnego, jest etap konsultacji społecznych, który zaczyna się po przygotowaniu projektu planu ogólnego. Pod hasłem „konsultacje społeczne” kryje się szereg form udziału społeczeństwa w pracach nad planem ogólnym, takich jak np. spotkania, ankiety, punkty konsultacyjne, dyżury projektantów. Pełny katalog form konsultacji społecznych zawarty jest w art. 8i u.p.z.p.
Jedną z obowiązkowych form konsultacji społecznych jest zbieranie uwag do projektu planu ogólnego. Uwagi do projektu planu ogólnego będą dotyczyły już konkretnych rozwiązań przyjętych w projekcie planu ogólnego. Czas trwania konsultacji społecznych, w tym terminy na składanie uwag do projektu planu ogólnego (podobnie jak w przypadku składania wniosków), będą ograniczone, stąd istotne jest, aby na bieżąco śledzić procedurę uchwalania planu ogólnego.
Sprawdź też w LEX: Jakie przepisy należy stosować, gdy w gminie nie został jeszcze uchwalony plan ogólny? >
Zanim projekt planu ogólnego zostanie poddany pod głosowanie, sporządzany jest raport z przebiegu konsultacji społecznych podsumowujący jego wyniki i zawierający m.in. informacje o zgłoszonych uwagach i sposobie ich rozpatrzenia wraz z uzasadnieniem. W przypadku innych form konsultacji społecznych takich jak np. spotkania czy panele eksperckie, sporządzane będą protokoły ewidencjonujące ich przebieg, które następnie będą zawarte w raporcie z przebiegu konsultacji społecznych. Raport z przebiegu konsultacji społecznych będzie przekazywany radnym przed głosowaniem nad planem ogólnym.
Czytaj też w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
Wskazane formy oddziaływania na treść planu ogólnego nie muszą być uwzględnione. Przepisy nie przewidują mechanizmów, które w sposób wiążący mogłyby wpłynąć na władze w kwestii uwzględnienia wniosków, czy już na etapie wyłożenia projektu – uwag do planu ogólnego. Nieuwzględnienie wniosków lub uwag nie otwiera ścieżki odwoławczej. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę znaczenie planów ogólnych, nie powinno się rezygnować z wykorzystania dostępnych mechanizmów, które przy odpowiednio dobranych argumentach i aktywności na etapie konsultacji społecznych mogą doprowadzić do uchwalenia planu ogólnego zawierającego korzystniejsze postanowienia.
Krzysztof Mielech, radca prawny, managing senior associate w GPLF Górski & Partners Law Firm
Czytaj też w LEX: Strategia rozwoju gminy w praktyce samorządowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
