Bez wyceny nieruchomości nie sprzeda się nieruchomości ani nie ustali wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Tymczasem z ich jakością jest bardzo różnie. Wiele z nich jest potem podważana w sądach.
Metoda porównawcza szwankuje
Prawnicy przykładami źle wykonanych operatów mogą sypać jak z rękawa. - Jest mnóstwo opinii niewłaściwe sporządzonych. Wielokrotnie zdarzało mi się podważać je w sądzie. Najczęściej popełniane błędy dotyczą stosowania metody porównawczej – wyjaśnia Rafał Dębowski, adwokat.
Czytaj też: Mieszkania świetnie się sprzedają, ale umowy nie zawsze bezpieczne>>
-Rzeczoznawca majątkowy porównuje ze sobą nieruchomości, których nie powinien. Przede wszystkim chodzi o duże różnice w lokalizacji, powierzchni oraz standard. Przykładowo: operat sporządza się dla dużej działki, ale rzeczoznawca porównuje ją z małą parcelą, której cena mkw. jest znacznie wyższa. Albo przez nieruchomość przebiegają tory kolejowe, po których wciąż jeździły pociągi. Część nieruchomości trudno było więc zagospodarować. Rzeczoznawca tego w ogóle tego jednak nie zauważył. I wycenił jako pełnowartościową nieruchomość – opowiada Rafał Dębowski.
Czytaj w LEX: Forma i treść operatu szacunkowego >
Wymuszona sprzedaż, wartość niższa
Przyznaje jednak, że czasami dochodzi do rozbieżności, które są zgodne z prawem. Nieruchomość miała być zlicytowana. Rzeczoznawca na zlecenie komornika wycenił ją na 9 mln zł. Dłużnik pokazał w sądzie wycenę, z której wynikało, że jest ona warta 20 mln zł. Różnica ogromna. Sąd zanim udzielił przybicia zbadał, czy nie doszło do błędu. Okazało się, że nie. Wycena dokonana na zlecenie komornika zakłada wymuszoną sprzedaż, stad te różnice.
Podobne spostrzeżenia ma Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. - Niektóre wyceny trudno zaakceptować. Najczęściej popełnianym błędem jest dobór tylko pozornie podobnych do siebie nieruchomości. Nie uwzględnia się rzeczywistej wartości. Tymczasem inna jest wartość nieruchomości objętej miejscowym planem, zezwalającym na jej zabudowę a inna takiej, na której nic się nie pobuduje, bo plan tego zakazuje. Poza tym zabudowa zabudowie nierówna. Miałem ostatnio przypadek, że do wyceny gruntu ze szkołą brano pod uwagę sąsiednie nieruchomości z zabudową mieszkaniową - mówi.
Czytaj w LEX: Wymagania formalne dotyczące oszacowania nieruchomości >
W opinii mec. Jacyno narasta problemem z wyceną prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Teoretycznie jest ona taka sama jak w przypadku prawa własności. Tymczasem w przypadku działek komercyjnych coraz większą rolę odgrywa cel na jaki je przeznaczono ustanawiając prawo użytkowania wieczystego. Nie wszystko wolno bowiem pobudować, jak nie zgodzi się właściciel gruntu. A czasami też wnosi się opłatę za zmianę przeznaczenia celu użytkowania. A to wszystko ma wpływa na wycenę.
Sprawdź w LEX: Jak długo jest aktualna wycena nieruchomości - mieszkania w budynku wielorodzinnym, która jest podstawą licytacji? >
Powinny być bazy danych o nieruchomościach
Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy nie ma też wątpliwości, że wyceny nie są doskonałe i dochodzi do błędów. Ale według niego nie jest temu winien rzeczoznawca majątkowy, ale państwo. - System, który stworzyło jest niedoskonały. To, jaka kwota jest podana w operacie nie powinno zależeć od działającego jednoosobowo rzeczoznawcy. Powinien istnieć w Polsce państwowy system wyceny nieruchomości. Tak, jak np. jest w Holandii. Działający tam system generuje każdego roku, na 1 stycznia urzędową wartość nieruchomości. I na tej podstawie w Holandii określa się wysokość podatków, innych danin etc. – mówi.
Sprawdź w LEX: Czy można sporządzić operat szacunkowy obiektu budowlanego, który nie uzyskał zezwolenia na użytkowanie? >
I dodaje: - Tego niestety w Polsce nie ma. A szkoda. Wycena to nic innego jak obróbka danych big data. Polega na gromadzeniu olbrzymich zasobów danych o transakcjach rynkowych pochodzących z różnych źródeł informacji, integrowaniu, przetwarzaniu i analizowaniu tych danych oraz tworzeniu systemów określania wartości nieruchomości. Gdyby w Polsce istniał państwowy system wyceny nieruchomości popularne obecnie problemy przestałyby istnieć. Przynajmniej w takim natężeniu z jakim mamy obecnie. W Polsce proces wyceny obsługiwany jest obecnie przez działających pojedynczo rzeczoznawców. Rzeczoznawca samodzielnie lub w małych grupach gromadzi informacje rynkowe, dokonuje indywidualnie ich analizy i jednoosobowo, półamatorsko przetwarza dane. To jest podstawowe źródło różnic w wycenach, powód powszechnych wątpliwości, a przede wszystkim źródło kosztownych konfliktów prowadzonych z organami publicznymi, w samorządowych kolegiach odwoławczych a nade wszystko w sądach.
Wojciech Nurek nie ma jednak złudzeń, że w najbliższych latach powstanie w Polsce publiczny system wyceny nieruchomości. Jak twierdzi instytucje publiczne z różnych względów nie są na razie zainteresowane utworzeniem takiego systemu. - Musimy założyć, że na razie proces wyceny będzie nadal obsługiwany przez działających pojedynczo rzeczoznawców i będą oni niezasłużenie obwiniani za powstające problemu. Moja firma stworzyła pilotażowe systemy wyceny nieruchomości dla Pyskowic, Raciborza i Warszawy, jednak nikt nie był nimi poważnie zainteresowany. Rzecz traktowana była bardziej jako ciekawostka niż narzędzie eliminujące piętrzące się problemy – wyjaśnia Wojciech Nurek.
Taka baza danych zdaniem prawników nie ma najmniejszych szans, bo kojarzy się z jednym: podatkiem katastralnym, czyli od wartości nieruchomości. A to temat jak gorąc kartofel. Żaden polityk nie odważy się go ruszyć.
Federacja sprawdza zarzuty
Natomiast Tomasz Ciodyk, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przyznaje, że zdarza się, że pojawiają się zarzuty dotyczące operatów szacunkowych. - Przy federacji działa komisja arbitrażowa, do której trafiają sprawy w tym zakresie. Średnio jest ich rocznie 40-50. Tego typu komisje działają również przy stowarzyszeniach lokalnych. Ile tam trafia spraw, trudno mi powiedzieć. Najczęściej dotyczą one podejścia porównawczego, które jest najczęściej wykorzystywane w wypadku operatów szacunkowych. W niektórych przypadkach zarzuty potwierdzają się, jednak nie oznacza to, że operat automatycznie traci ważność – tłumaczy Tomasz Ciodyk.
Zobacz procedurę w LEX: Opis i oszacowanie wartości nieruchomości >
Zmiany w standardach rzeczoznawców
Okazuje się, że szykują się zmiany w przepisach dotyczących standardów zawodowych rzeczoznawców. Chodzi o nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, która czeka na publikację w Dzienniku Ustaw.
- Ustawodawca, bez szerszej konsultacji z zainteresowanymi środowiskami zawodowymi, podjął decyzję o ostatecznej rezygnacji z uregulowania w formie przepisów powszechnie obowiązującego prawa standardów zawodowych, w oparciu o które rzeczoznawcy majątkowi mają wykonywać czynności szacowania nieruchomości. - Decyzja ta może pozbawić uczestników obrotu, a także sądy i organy administracji, potencjalnego narzędzia umożliwiających sprawną weryfikację prawidłowości i rzetelności sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych wycen nieruchomości - uważa Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Brzeziński, Narolski, Adwokaci.
Sprawdź w LEX: Czy rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność za stwierdzenie nieprawdy? >
- Nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami z 8 lipca 2021 r., ustawodawca skorygował dotychczasową treść art. 175 ust. 1, odstępując od obowiązku podporządkowania rzeczoznawców majątkowych regulacjom dotyczącym wyceny nieruchomości określonym w formie standardów zawodowych, ustalanych i publikowanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że uznano że standardy zawodowe mają charakter „warsztatowy i pomocniczy” i winny być przedmiotem regulacji środowisk zawodowych, a nie powszechnie wiążącej regulacji ustawowej. Tym samym ostatecznie zrezygnowano z możliwości uregulowania w formie prawnej powszechnie wiążącej szczegółowych procedur postępowania rzeczoznawców majątkowych przy opracowywaniu wycen nieruchomości, powierzając to zadanie organizacjom zawodowym rzeczoznawców majątkowych - tłumaczy mec. Narolski.
Sprawdź w LEX: Czy w procesie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może dokonywać interpretacji stanów prawnych nieruchomości? >
Tomasz Ciodyk uspokaja: - Gdy chodzi o standardy zawodowe to dotychczas tylko te wydawane przez ministerstwo były wiążące. Do tej pory wydało ono tylko jeden, dotyczący zabezpieczania wierzytelności. Od wielu lat federacja opracowuje swoje normy zawodowe. Rzeczoznawcy posługują się nimi na co dzień. Po zmianie prawa nadal będą to robili. Zmiana nie będzie miała dla nas większego znaczenia.
Cena promocyjna: 44.1 zł
|Cena regularna: 49 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł