Pracę nad nowym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki mieszkalne, wymusiła duża nowela Prawa budowlanego, która weszła w życie 20 września 2019 r. Dała ona 3 lata na dostosowanie tego rozporządzenia, czyli do 20 września 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce więc zdążyć zakończyć prace nad nowymi przepisami przed jesienią 2022 r. Narzuciło więc bardzo duże tempo, a to poważny błąd (właśnie zakończyło zbieranie uwag do projektu), bo może "wyprodukować" legislacyjny bubel.
Projekt pełen jest bowiem nieścisłości, błędów redakcyjnych i rozwiązań, które mogą nie tylko utrudnić inwestycje, ale wręcz je blokować oraz podnieść koszty. Na biurko ministra Rozwoju i Technologii trafił apel w tej sprawie trzech organizacji: Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej, Stowarzyszenia Architektów oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zwracają uwagę na największe rafy w tym projekcie. W środę spotkali się też z przedstawicielami tego resortu. Protestują jednak nie tylko oni.
Czytaj też: Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze
Projekt przygotowany na kolanie
Projekt rozporządzenia jest bardzo obszerny, liczy ponad 200 stron i został przeredagowany w sposób chaotyczny i nie do końca przemyślany.
- W jednym miejscu pomija się np. definicję garażu, co niejednokrotnie nastręcza problemów co do charakteru danego obiektu, w innym zaś wprowadza się nowe definicje jak element doświetlający. Cały czas pozostają archaiczne zapisy, jak określenie "dźwig do przewozu mebli ".- wytyka Mariusz Okuń, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Lista grzechów jest jednak znacznie dłuższa.
Czytaj: Polski ład w budownictwie i jego wpływ na kompetencje kontrolne organów aab i nadzoru budowlanego >
Bez ciemnych kawalerek - tylko czy tak się da?
Projekt blokuje budowę ciemnych kawalerek, o małym nasłonecznieniu. Z rozporządzenia zniknie przepis dopuszczający możliwość nieokreślania czasu nasłonecznienia dla mieszkania jednopokojowego w zabudowie śródmiejskiej. Uregulowanie uniemożliwi budowę kawalerek w śródmieściach miast, gdzie jest gęsta zabudowa, a tym samym - gorsze nasłonecznienie.
Propozycję krytykują m.in. eksperci, Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej, Stowarzyszenie Architektów oraz Polski Związek Firm Deweloperskich. - W zabudowie śródmiejskiej to istniejące otoczenie urbanistyczne kreuje możliwości zabudowy. Często w śródmieściach miast są wolne działki, ale z nakazem zabudowy pierzejowej i pierzeją zwróconą na północ. W takich przypadkach nie będzie można zaprojektować jakichkolwiek mieszkań - tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny z PZFD.
Czytaj: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >
Podobnego zdania jest Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl - Prawdopodobnie każdy architekt przyzna, że w gęstej zabudowie śródmiejskiej nie jest łatwo spełnić wymogi dotyczące czasu nasłonecznienia mieszkań. Dlatego w warunkach technicznych zrobiono wyjątek dla mieszkań jednopokojowych. W pewnym sensie wymusza to na deweloperach budowanie kawalerek, na które jest duży popyt. Być może twórcom poprawki zakazującej budowy ciemnych kawalerek przyświecają szlachetne intencje. Jednak dla potencjalnych nabywców takich mieszkań może to być niedźwiedzią przysługą. Ich podaż w nowych budynkach budowanych w centrach miast najpewniej się zmniejszy, bo deweloperzy będą zmuszeni do budowania mieszkań na tzw. przestrzał, a więc o dużo większym metrażu. W efekcie podaż kawalarek się skurczy, więc ich ceny pójdą w górę. A dodam, że już teraz są średnio najwyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy - wyjaśnia.
Według niego najgorsze jest to, że na takiej zmianie skorzystają osoby i firmy, które będą zaspakajały popyt na kawalerki, przerabiając duże mieszkania na -kilku czy kilkunastometrowe klitki. To zresztą już się dzieje. Np. 80-metrowe mieszkania na sprzedaż z wydzielonymi w nich kawalerkami sprzedawane są jako „pakiety inwestycyjne” pod wynajem. W ten sposób omijane są nie tylko normy dotyczące nasłonecznienia, ale także przeciwpożarowe czy te dotyczące wentylacji.
Jednak podrożeć mogą nie tylko kawalerki.
Czytaj też: Miejscowe plany pełne błędów. Brakuje pieniędzy na fachowców
Miejsca postojowe na wagę złota
Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje poprawkę, która wymusi budowę stanowisk postojowych w garażu z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej (dojazdowej). Oczywiście przepisy nie zabronią budowy tzw. miejsc rodzinnych dla dwóch aut – jedno za drugim lub specjalnych platform, które umożliwiają parkowanie jednego nad drugim.
- Tyle, że wygospodarowane dzięki temu miejsca postojowe nie byłyby już wliczane do limitu, który narzuca inwestorom plan zagospodarowania przestrzennego a jeśli działka nie jest objęta takim planem – decyzja o warunkach zabudowy. W praktyce może to oznaczać konieczność budowy np. dodatkowej kondygnacji w garażu podziemnym, co bardzo podniosłoby koszty - zwraca uwagę Marek Wielgo.
Czytaj też: Umowa zbycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym >
W jego opinii ceną takiej poprawy komfortu użytkowników aut, może być wzrost cen mieszkań. Rzecz w tym, że opłaty za miejsca parkingowe najczęściej nie pokrywają kosztów ich budowy. Różnica jest więc wliczana w cenę mieszkań, co oznacza, że są one po prostu droższe. Można powiedzieć, że Ci, którzy nie mają samochodu, dotują zmotoryzowanych sąsiadów.
PZFD, Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej oraz Stowarzyszenie Architektów mają propozycję. - Ze względu na racjonalność stosowania przepisu proponuje się zmniejszenie odległości pomiędzy stanowiskami tworzącymi zgrupowanie (minimum dwa miejsca ) z 7 do 5 metrów. W sytuacji usunięcia przepisu definiującego parking (stanowiska + dojazd łączący stanowiska), gdy grupy stanowisk usytuowane są po dwóch stronach dróg gminnych lub dróg wewnętrznych posiadających szerokość 5 m, będą traktowane jako jedno zgrupowanie, nawet jeśli obsługują obiekty niewchodzące w skład jednego zamierzenia budowlanego. Istotne jest również ograniczenie stosowania przepisów regulujących wydzielanie poszczególnych zgrupowań, tak aby nie zachodziła możliwość zaliczania do jednego zgrupowania miejsc postojowych zlokalizowanych, np. na działce sąsiedniej lub w pasie drogowym. Należy wprowadzić ograniczenie w ustalaniu poszczególnych zgrupowań stanowisk postojowych do obrębu działki budowlanej, na której realizowane jest zamierzenie budowlane - postuluje Przemysław Dziąg.
Mieszkania dla osób niepełnosprawnych
Ministerstwo Rozwoju proponuje, by 6 proc. mieszkań w danej inwestycji było przystosowane dla osób z niepełnosprawnościami. Zdaniem inwestorów to zdecydowanie za dużo. A wymóg ten spowoduje, że trudno będzie m.in. aranżować tego rodzaju lokale do swoich potrzeb.
- W pełni popieramy ideę zwiększania dostępności mieszkań dla osób niepełnosprawnych, jednakże faktyczne przystosowanie mieszkań dla osób niepełnosprawnych, z różnymi stopniami niepełnosprawności w budownictwie mieszkaniowym, jest obarczone zasadniczymi problemami. Nabywca lokalu nie musi być osobą niepełnosprawną i po zakupie mieszkania ma prawo do swobody jego aranżowania. Niestety taka „przebudowa” mieszkania wobec jednoznacznej regulacji projektu o konieczności zapewnienia 6 proc. mieszkań dostępnych dla osób niepełnosprawnych, stanie się „zmianą istotną” wymagającą zmiany pozwolenia na budowę. Powstanie przy tym nierozwiązywalny problem jak spełnić ten wymóg, jeżeli część z zaprojektowanych pierwotnie tego typu mieszkań zostanie zmieniona przez ich nabywców niebędących osobami niepełnosprawnymi lub też, gdy liczba faktycznie zakupionych mieszkań przez osoby niepełnosprawne będzie znacznie mniejsza niż wskazana w projekcie i zrealizowana w budynku - twierdzi Przemysław Dziąg.
W efekcie może dochodzić do kuriozalnej sytuacji, gdy nabywca mieszkania pierwotnie przeznaczonego dla osoby niepełnosprawnej będzie miał ograniczone prawa do rozporządzania swoim mieniem poprzez brak możliwość innej aranżacji czy przebudowy takiego mieszkania wg swoich upodobań.
Projekt modyfikuje też definicję antresoli. - Aktualnie jest to górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, nie zamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Nowa definicja antresoli zawiera wymóg, iż nie może mieć ona powierzchni większej niż 50 proc. powierzchni użytkowej pomieszczenia. - wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Czytaj: Zagadnienia materialno-prawne postępowania w sprawie pozwolenia na budowę >
Problem z definicją działki
Zmienia się także definicja działki budowlanej. Proponuje, by przez rozumieć ją jako nieruchomość gruntową składającą się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektu budowlanego wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Ministerialna propozycja jednocześnie powiela błędy z obowiązujących dziś przepisów.
- Przy tak przyjętej definicji, w niektórych przypadkach (zwłaszcza w przypadku dużych nieruchomości) może stać się niemożliwym realizowanie inwestycji budowlanych na części działki ewidencyjnej lub na działce, która nie jest, ale może być wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej. Brak uznania części działki ewidencyjnej lub działki niewyposażonej w urządzenia infrastruktury technicznej za działkę budowlaną może prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy na takim terenie - uważa Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Postuluje on rozszerzenie i zmianę definicji działki budowlanej poprzez objęcie nią również części działek ewidencyjnych oraz działek lub ich części, które nie tylko są, ale mogą zostać wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej (co może być wykazane np. poprzez przedstawienie warunków technicznych podłączenia danej inwestycji do mediów).
Nowy projekt a trąci myszką
Okazuje się też, że nowe rozporządzenie blokuje stosowanie innowacyjnych rozwiązań. - Obowiązujące rozporządzenie jest starej daty, projekt powiela jego wady. Zdecydowana większość uregulowań jest sztywna, ma charakter parametryczny, a wystarczyłoby, żeby w rozporządzeniu były tylko przepisy celowościowe. Natomiast parametry techniczne powinny zostać przeniesione do wytycznych opracowywanych przez ministra rozwoju - uważa Mariola Berdysz, inżynier budownictwa, dyrektor fundacji ‘” Wszechnica Budowlana”.
Jej zdaniem dzięki temu inwestor i projektant mieliby więcej swobody w stosowaniu nowych rozwiązań technicznych. Dziś jest to bardzo trudne. - Na pewno byłoby mniej wniosków odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, najwięcej dotyczy zawsze bezpieczeństwa pożarowego. Co ciekawe, równolegle trwają prace nad projektem w sprawie warunków technicznych dla dróg. W wypadku tego projektu jest zupełne inne podejście. Projekt zawiera jedynie rozwiązania celowościowe, dlaczego nie może tak być i w tym wypadku - zastanawia się Mariola Berdysz.
Cena promocyjna: 17.9 zł
|Cena regularna: 19.9 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.