26 czerwca w Sejmie odbędzie się pierwsze czytanie projektu, który ma uderzyć w tzw. flipping. Chodzi tu o zakup mieszkań w niskiej cenie, a następnie szybką ich odsprzedaż z zyskiem. Jego autorzy, posłowie Lewicy, chcą wprowadzenia wyższych stawek podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla spekulujących nieruchomościami. Projekt budzi skrajne emocje.
Proponowane przepisy bardziej szkodzą, niż pomagają rynkowi mieszkaniowemu. Co prawda, być może ukrócą flippowanie, ale dotkliwie uderzą w sprzedających mieszkanie (dom), którzy ze spekulowaniem nie mają nic wspólnego, a z powodów losowych, np. śmierci małżonka, rozwodu czy wyprowadzki, muszą szybciej sprzedać niedawno kupioną nieruchomość. Trudno będzie im znaleźć chętnego kupca, bo będzie musiał on zapłacić wyższą stawkę PCC, choć zbywający wcale spekulantem nie jest. A chodzi o niemałe pieniądze, bo zamiast 2 proc wartości nieruchomości zapłacą od 4 do 10 proc.
Czytaj też w LEX: Zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów od 1 stycznia 2024 r. >
Czytaj też: Pomysł opodatkowaniu flippingu - projekt do poprawki
Czy na pewno bat na flipperów?
Zmiany stawek PCC przewiduje projekt nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: PCC), czyli tzw. ustawy antyflipperskiej.
Posłowie proponują trzy nowe wysokości podatku:
- 10 proc. wartości nieruchomości - w wypadku sprzedaży mieszkania przed upływem roku od jego zakupu,
- 6 proc. wartości nieruchomości - gdy dojdzie do sprzedaży mieszkania w okresie od roku, jednak przed upływem dwóch lat od jego zakupu,
- 4 proc. wartości nieruchomości - w razie sprzedaży mieszkania w okresie od dwóch lat, jednak przed upływem trzech lat od jego zakupu.
Tymczasem standardowa stawka PCC dla sprzedawanych nieruchomości wynosi 2 proc. wartości nieruchomości.
Notariusz będzie miał również obowiązek poinformować kupującego mieszkanie, że musi on zapłacić wyższą stawkę PCC, nabywca zaś będzie składał oświadczenie, że jest tego świadomy.
Posłowie Lewicy piszą w uzasadnieniu projektu, że w Polsce brakuje około miliona mieszkań. A część ekspertów szacuje, że deficyt mieszkaniowy wynosi nawet dwa razy tyle. W efekcie rynek nieruchomości znalazł się w punkcie historycznej nierównowagi między podażą a popytem. Mieszkań w ofercie jest mało, sprzedają się szybko, ceny rosną. Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie i Trójmieście od IV kwartału 2022 r. do IV kwartału 2023 r. wzrosły o 21,4 proc., w Poznaniu — o 17,9 proc., a w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu – o 15,7–14 proc.
Na tych rekordowych wzrostach - twierdzą parlamentarzyści - korzystają m.in. flipperzy, którzy korzystając ze spekulacyjnych metod niemal wyczyścili rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie w dużych miastach. Działalność flipperów przyczyniła się do tego, że aktualnie w dużych polskich miastach osoby chcące faktycznie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku wtórnym de facto mają bardzo utrudnione możliwości z uwagi na to, że z perspektywy sprzedających korzystniej jest zawrzeć transakcję z flipperem - osobą najczęściej dysponującą gotówką oraz dążącą do jak najszybszego sfinalizowania zakupu.
Dalej posłowie argumentują, że samo zjawisko spekulacji na rynku mieszkaniowym przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości - flipperzy nie tylko korzystają na wzrostach cen, ale również sami te wzrosty intensyfikują. Słowem natomiast nie wspominają, że ich projekt nie dotyczy tylko flipperów.
Sprawdź też w LEX: Czy wyposażenie mieszkania zakupione przez podatnika zajmującego się house flippingiem można uznać za koszt podatkowy? >
Podatkiem nie tylko w spekulanta
Eksperci nie mają wątpliwości, że co do flipperów, posłowie częściowo rację mają, ale ich propozycja w takim kształcie jest absolutnie nie do przyjęcia, bo uderza nie tylko we flipping.
- Osobiście mam mieszane uczucia i spore wątpliwości, jeśli chodzi o proponowane rozwiązania. Propozycja dotknie nie tylko flipperów, ale również zwykłych “Kowalskich”, którzy z różnych przyczyn losowych (rozwody, choroba, zmiana miejsca zamieszkania) będą zmuszeni zapłacić wyższy PCC. Po drugie PCC w Polsce płaci kupujący, czyli podatek finalnie podwyższy dla niego cenę mieszkania - uważa Leszek Hardek, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Podobne spostrzeżenia ma Marcina Jańczuk z Metrohouse Franchise S.A. - Zrównywanie osób, które z powodu podziału majątku przy rozwodzie czy potrzeby szybkiej sprzedaży nieruchomości z uwagi na problemy finansowe, byłyby zmuszone do informowania potencjalnych klientów o potrzebie uiszczania wyższego niż 2 proc. PCC jest moim zdaniem ze społecznego punktu widzenia niewłaściwe. Ich mieszkania, sprzedawane z wyższym podatkiem, staną się mniej atrakcyjne na rynku - twierdzi.
Czytaj też w LEX: Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych >
Jednocześnie obaj eksperci nie mają wątpliwości, że flipping ma wpływ na rynek mieszkaniowy. Ale uważają, że posłowie Lewicy zbytnio go "demonizują".
- Aktywność i działalność flipperów ma wpływ na rynek nieruchomości. Narzędzia podatkowe są jedną z najlepszych metod, aby ograniczyć każdą działalność “spekulacyjną”. Być może zamiast zmian w PCC należałoby dodatkowo opodatkować dochody z tego typu transakcji, podobnie jak próbuje zrobić to Kanada - zastanawia się Leszek Hardek.
Natomiast według Marcina Jańczuka flipperzy stanowią realną konkurencję dla wielu indywidualnych kupujących mieszkania, bo dysponują gotówką, co jest atutem przy transakcji, ale przede wszystkim przy negocjacjach ceny końcowej, mają szeroki przegląd rynku, potrafią błyskawicznie wyłowić z niego oferty dające możliwości zarobku. - Na rynku wtórnym poszukiwanym przez nich produktem są mieszkania, których zakup mogą szybko sfinalizować, oczywiście z właściwym upustem, który pozwoli na odsprzedanie takiego lokalu z zyskiem, najczęściej kilkudziesięciu tysięcy złotych. O ile jest to działalność mieszcząca się w standardach etyki, to należy traktować ją jak każdą inną aktywność rynkową - komentuje.
I przypomina, że wielu nabywców nie ma oporów przed kupowaniem mieszkań od flipperów, bo doceniają to, że wprowadzają się do wyremontowanego mieszkania. Propozycje nie spowodują więc, że flipperzy znikną z rynku. Być może klienci kupujący będą bardziej zwracać uwagę, z kim dokonują transakcji, w obawie o możliwość zapłacenia znacznie wyższego PCC. Dlatego też sądzę, że ustawa powinna przewidywać informację o wysokości podatku już na etapie ofertowania np. na stronie agencji nieruchomości czy serwisu ogłoszeniowego. Klient powinien mieć pełną wiedzę odnośnie opłat towarzyszących transakcji już na etapie ekspozycji oferty na rynku. W ten sposób też będzie oceniał opłacalność takiego zakupu - podkreśla Marcin Jończuk.
Z kolei dla Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, projekt ma charakter czysto populistyczny. To marketing polityczny, który nie wnosi nic dobrego dla rynku nieruchomości. - Wprowadzenie tych przepisów nie ograniczy kupowana nieruchomości, w które inwestuje się już przecież od niepamiętnych czasów i dalej będzie, jeżeli tego typu projekty będą atrakcyjne - kwituje.
Czytaj też w LEX: Sankcyjny podatek od spadków i darowizn oraz PCC w kontekście ustaleń w sprawie nieujawnionych przychodów >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
