Spółka, właściciel lokalu użytkowego, wniosła o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej, w których odmówiono jej zgody na sprzedaż alkoholu w należącym do niej lokalu, zainstalowania na budynku reklamy sklepu oraz wykonania prac budowlanych przystosowujących lokal do wymogów handlu. Zarzuciła, że uchwały naruszają jej interes oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Pozwana wspólnota odpowiadała, że żadna z uchwał nie uzyskała wymaganej większości głosów, dlatego w ogóle nie mogą być przedmiotem zaskarżenia.
Uchwała istnieje, ale ma negatywną treść
Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo. Ustalił, że spółka zamierzała wynająć lokal na cele działalności handlowej. Przed rozpoczęciem robót adaptacyjnych zwróciła się do wspólnoty o wyraźnie zgody m.in. na sprzedaż alkoholu w lokalu oraz umieszczenie kasetonu reklamowego na elewacji budynku. Żadna z uchwał nie uzyskała wymaganej większości. Zdaniem Sądu nie można jednak twierdzić, że uchwały nie zostały w ogóle podjęte, a więc że nie istnieją. Gdy za przyjęciem danej uchwały nie opowiedziała się większość właścicieli - uchwała przybiera treść negatywną i wyraża brak zgody na określone czynności. Akceptacja poglądu o istnieniu uchwał nieistniejących uniemożliwiałaby ich zaskarżanie, a tym samym właściciel lokalu byłby pozbawiony swojego ustawowego prawa do kontroli postępowania wspólnoty. Odnosząc się do treści zaskarżonych uchwał, sąd podzielił stanowisko powodowej spółki. Wyjaśnił, że jednym z atrybutów prawa własności jest uprawnienie do pobierania dochodów z rzeczy. Uniemożliwienie adaptacji lokalu pozbawiało powodową spółkę potencjalnych zysków z umowy. Wspólnota nie może też narzucać właścicielowi sposobu użytkowania lokalu, jeśli właściciel korzysta z niego w sposób zgodny z prawem. Zmiana przeznaczenia lokalu nie jest natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i nie wymaga zgody właścicieli lokali.
Cena promocyjna: 143.2 zł
|Cena regularna: 179 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Uchwała nie przeszła, a zatem nie można jej zaskarżyć
Sąd Apelacyjny był odmiennego zdania i powództwo oddalił. W jego przekonaniu uchwała jest aktem o określonym pozytywnym rezultacie, jako że zapada większością głosów właścicieli lokali. Jeżeli większość głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści, to nie oznacza to - tak jak chciałby tego sąd I instancji - że podjęta zostaje uchwała o treści przeciwnej do tej proponowanej uchwale. Czym innym jest zatem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, przy czym sposób sformułowania i zredagowania jej treści ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu. Jeżeli zatem właściciele nie zgodzili się, by powodowa spółka przebudowała swój lokal pod sklep, w którym jej najemca miałby sprzedawać alkohol, a dodatkowo by na elewacji wisiał szyld sklepu, to oznacza, że uchwały te nie przeszły - zgody nie wyrażono. W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie ma podstaw do domniemania, że głosy przeciwko uchwale o określonej treści są jednocześnie głosami za uchwałą o treści przeciwnej. Zaskarżone uchwały zostałyby podjęte, gdyby "za" oddała swój głos większość właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest niesporne, że sytuacja taka nie miała w sprawie miejsca. Za uchwałami głosowało 0,2286 udziałów, przeciw 0,5208 udziałów. W tej sytuacji zaskarżone uchwały powinny być zakwalifikowane jako uchwały nieistniejące wobec nieuzyskania przez nie wymaganej większości głosów. A jako takie nie podlegały zaskarżeniu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3 października 2019 r., sygn. I ACa 676/18.