Rodzaj umowy zależy od tego, czy właściciel chce chwilowo pomóc uchodźcy, czy też chce się związać się na dłużej z osobą, która pracuje w Polsce.
Czytaj też: Kantor nie zawsze może odmówić wymiany hrywien na złotówki>>
Jeżeli najem, to jaki
Właściciel mieszkania, który chce wynająć mieszkanie, może wybrać: umowę najmu okazjonalnego, instytucjonalnego lub umowę zawieraną na zasadach ogólnych (zwykłą). W tym wypadku najlepsza będzie ta ostania.
Do umów najmu stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny. Nie jest potrzebna wizyta u notariusza. Zawiera się ją na czas określony lub nieokreślony. Dla jej ważności nie ma znaczenia, czy wynajmujący to firma czy osoba prywatna. Ma jednak jedną wielką wadę. Na jej podstawie bardzo trudno pozbyć się lokatorów, którzy nie chcą się sami wyprowadzić. Trzeba wystąpić z pozwem do sądu o eksmisję. Wyrok eksmisyjny nie daje również żadnych gwarancji, że lokator szybko się wyprowadzi. Jeżeli sąd przyznał mu prawo do lokalu socjalnego, może mieszkać w dotychczasowym miejscu do czasu, aż gmina dostarczy lokal socjalny. A to potrafi trwać długie lata. W tym czasie byli lokatorzy zazwyczaj nie chcą płacić za mieszkanie. Musi ich więc „kredytować" właściciel. Takiego problemu nie ma w wypadku dwóch pozostałych umów: najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
Umowę wypowiada się tylko na piśmie. Właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów umowę można wypowiedzieć m.in., gdy najemca nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Wcześniej jednak musi uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Prawo do wypowiedzenia ma również, gdy pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Umowa najmu mieszkania (j. ukraiński) >
- Umowa użyczenia mieszkania (j. ukraiński) >
- Umowa użyczenia pokoju (j. ukraiński) >
- Klauzula informacyjna dla osób zgłaszających możliwość zapewnienia uchodźcom lokalu lub części lokalu mieszkalnego >
Najem instytucjonalny i okazjonalny
W praktyce, żeby wyeliminować ryzyka związane z brakiem możliwości skutecznej eksmisji, właściciele lokali mieszkalnych zawierają umowy o najem krótkoterminowy, która jest uregulowana w rozdziale 2a ustawy o ochronie praw lokatorów.
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu mieszkania którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Czytaj też: Lokale socjalne oraz pomieszczenia tymczasowe w gospodarce gminnej >
Specustawa ukraińska wyłączyła w wypadku wynajęcia mieszania w ramach najmu okazjonalnego uchodźcy z Ukrainy obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu do którego potencjalnie zostanie wykonana eksmisja (art. 69 specustawy).
Jedną z przesłanek koniecznych do zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest konieczność dołączenia do umowy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Specustawa ukraińska wyłączyła w wypadku uchodźcy z Ukrainy obowiązek wskazania przez niego innego lokalu, do którego potencjalnie zostanie wykonana eksmisja (art. 69 specustawy).
Czytaj też: Umowa najmu instytucjonalnego w praktyce notarialnej >
W przypadku wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali można również rozważyć zastosowanie tzw. umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Ale i w tym wypadku niezbędna jest wizyta u notariusza. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się bowiem oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie i w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Co istotne umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do najmu instytucjonalnego nie stosuje się również przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących ograniczeń w wypowiedzeniu umowy.
Jak pomoc, to lepsze jest użyczenie
Inna możliwość to użyczenie, które różni się od najmu. - Przede wszystkim chodzi o odpłatność. Z samych definicji umowy najmu i użyczenia zawartych w kodeksie cywilnym wynika, iż najem polega na korzystaniu z określonej rzeczy przez najemcę (w tym lokalu mieszkalnego) w zamian za umówiony czynsz płatny na rzecz wynajmującego. Tym samym najem jest umową odpłatną. Z kolei użyczenie polega na bezpłatnym używaniu rzeczy przez korzystającego. Ponadto trzeba wskazać, że najem jest zawierany na czas określony lub nieokreślony i może zostać rozwiązany na warunkach i w terminach określonych w ustawie lub umowie (np. poprzez wypowiedzenie). Z kolei użyczenie kończy się również wtedy, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie – wyjaśnia Bartosz Bednarek, adwokat z Kancelarii Machyński, Ruszkiewicz i Partnerzy.
Czytaj też: Czy wydatki na eksploatację części użyczonego mieszkania można ująć w kosztach podatkowych? >
W przypadku nieodpłatnej umowy użyczenia zawartej z cudzoziemcem, warto sporządzić ją na piśmie, by móc dokładnie określić konkretne postanowienia umowy. - Kluczowe jest wskazanie oprócz danych stron, przedmiotu umowy, także okres związania umową (na czas określony, nieokreślony), czy też możliwość, przyczyny i okresy wypowiedzenia. Istotnym jest na pewno zastrzeżenie zakazu przekazywania przedmiotu umowy osobom trzecim, jak również szczegółowe opisanie kosztów związanych z utrzymaniem użyczonego przedmiotu – podkreśla radca prawny Mirosław Guzik prowadzący kancelarię Radcy Prawnego w Poznaniu.
Ponadto powinno wymienić się wszelkie koszty eksploatacyjne oraz inne opłaty z tytułu mediów jak gaz, energia elektryczna, które biorący w używanie miałby pokrywać.
Adwokat Wojciech Wróbel z Kancelarii Wróbel Lech-Drupka Dubis w Rzeszowie, pomagając uchodźcom z Ukrainy radzi, by spisać numer paszportu lub innego dokumentu urzędowego którym posługuje się uchodźca, ponieważ w większości przypadków osoby te nie posiadają numeru PESEL.
Mec. Wróbel wskazuje, że nawet zawierając umowę użyczenia w formie ustnej, biorący do używania powinien używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. - Natomiast jeżeli biorący do używania używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową użyczenia albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy użyczenia, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony – tłumaczy adw. Wojciech Wróbel.
Specustawa ukraińska wprowadziła bardzo ważną zmianę. Przewiduje, że do użyczenia budynku lub jego części obywatelowi Ukrainy w celu tymczasowego zamieszkania nie będzie się stosowało przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 15zzu ust.1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (art. 68 specustawy). W praktyce oznacza to, że takiego lokatora teoretycznie łatwiej będzie eksmitować, nawet jeżeli są to kobiety z dziećmi czy obłożnie chorzy.
Prekarium czy użyczenie?
Prawnicy przypominają, że istnieje jeszcze instytucja prekarium, którą w doktrynie definiuje się jako stosunek faktyczny polegający na nieodpłatnym oddaniu pewnej rzeczy lub prawa innej osobie do używania z zastrzeżeniem każdoczesnej jego odwołalności.
- Jak wskazywał SN w wyroku z 13 września 2001 r., prekarium różni się od do użyczenia tym, że jest relacją czysto faktyczną, a nie stosunkiem prawnym i co istotne z perspektywy właściciela, może on w każdej chwili odebrać rzecz osobie korzystającej gościnnie z jego mieszkania, któremu nie przysługuje ochrona prawna. Zatem może się okazać, że w aktualnych okolicznościach rekomendowanym rozwiązaniem będzie posłużenie się instytucją prekarium i tym samym niezawierane żadnej umowy obligacyjnej typu najem lub użyczenie, a z którymi związane są daleko idące konsekwencji prawne, w szczególności związane z ryzykiem prowadzenia długotrwałej eksmisji - wyjaśnia Sylwia Moreu-Żak.
Czytaj: Partyk Aleksandra - Charakter prawny umowy użyczenia >
Według niej wystarczy, że właściciel oraz uchodźca podpiszą porozumienie, w którym ten drugi oświadczy, że z uwagi na wyniszczająca wojnę, której ofiarą padła Ukraina, niosącą za sobą bezpośrednie ryzyko utarty życia i zdrowia dla ludności Ukrainy, oraz fakt iż uciekając przed wojną dotarł do Polski, zaś właściciel lokalu nieodpłatnie i z chęci niesienia pomocy udostępnił w formie czasowej pomocy lokal mieszkalny, z możliwością zażądania przez właściciela zwrotu lokalu w każdym czasie. Udostępnienie to nie podlega ochronie prawnej, w szczególności przepisów ustawy kc oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Wobec powyższego wróci lokal niezwłocznie na każde żądanie właściciela.
Czytaj też: Goszcząc w domu uchodźców z Ukrainy warto skorzystać z prekarium
Bariera językowa
Z przyczyn formalnych umowa zawierana z cudzoziemcem, nieznającym języka polskiego, powinna być sporządzona w językach urzędowych państw, z których pochodzą strony. - Taka dwujęzyczna umowa pozwala stronom zrozumieć jej postanowienia i należycie wykonać wzajemne zobowiązania – wskazuje radca prawny Mirosław Guzik.
Czytaj też: Ochrona praw lokatorów – czynsz i opłaty za używanie lokalu >
Dysponowanie dwoma wersjami językowymi jest też istotne w razie potencjalnego sporu pomiędzy stronami, w tym rozstrzyganego przed sądem powszechnym. W każdej umowie, jak np. w umowie użyczenia, na stronach spoczywają obowiązki. Gdy dysponujemy tylko jedną wersją językową, druga ze stron może podnosić, że nie rozumiała treści wiążącego ją stosunku prawnego w chwili zawierania, i uchyla się więc od nałożonych na nią umownych obowiązków. Oczywiście nie ma ograniczeń do zawarcia umowy w jednej wersji językowej , ale wówczas trzeba się liczyć ze skutkami jak już powyżej wskazałem – podkreśla radca prawny Mirosław Guzik.
Czytaj też: Eksmisja z lokalu mieszkalnego i użytkowego >
Zdaniem mec. Mirosława Guzika, jeżeli dysponujemy różnymi wersjami językowymi umowy, to właściwym rozwiązaniem jest wskazanie w umowie, która wersja językowa jest wiążąca. - Przykładowo, można zastrzec, że to wersja sporządzona w języku polskim. Dodatkowo wskazałbym, który sąd jest właściwy miejscowo rozpoznawać ewentualne spory – dodaje radca Guzik.
I dodaje, że niektórzy zainteresowani korzystają z translatorów dostępnych w internecie do przetłumaczenia treści umowy. Nie zawsze jednak jest to dobre rozwiązanie, gdyż nie sprawdza się ono we wszystkich językach w takim samym stopniu. Należy te translatory używać wyłącznie pomocniczo, ale rekomenduje, szczególnie przy umowach długoterminowych skorzystanie z usług tłumaczy przysięgłych, których akceptują też sądy powszechne.
Cena promocyjna: 161.1 zł
|Cena regularna: 179 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 134.25 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.