Domy 70 mkw. to jedno z głównych założeń Polskiego Ładu, którym chwali się PIS. Polacy mają szybko i za relatywnie małe pieniądze wybudować nieduży dom. Okazuje się jednak, że wcale szybko nie będzie, a na rzekomych uproszczeniach stracą nie tylko budujący domy o powierzchni 70 mkw., ale i inni inwestorzy. Bo dłużej mogą czekać na warunki zabudowy.
Warunki zabudowy na prostych zasadach ?
Trwają obecnie prace nad projektem noweli prawa budowlanego. Proponuje się w nim wprowadzić możliwość budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze zgłoszenia, ale tylko małych domów do 70 mkw. z poddaszem, o łącznej powierzchni użytkowej nie przekraczającej 90 mkw. Domy do 70 mkw mają być budynkami wolnostojącymi. Jeden taki budynek będzie mógł powstać na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw.
Projekt zakłada wprowadzenie również zmian do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dotyczą one warunków zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego typu obiektów ma nastąpić w nieprzekraczalnym terminie 30 dni. Za przekroczenie tego terminu urzędom mają grozić kary administracyjne i to wcale niemałe. Ma to być 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Uproszczenia w warunkach zabudowy są wprowadzane nie bez powodu. Bardzo długo czeka się na ich wydanie. Ale prawnicy i urzędnicy nie mają złudzeń, że efekt będzie całkowicie inny od zamierzonego. Tylko w nielicznych wypadkach inwestor będzie czekał na warunki tylko 30 dni.
Czytaj w LEX: Procedury budowlane w formie elektronicznej - co trzeba wiedzieć >
Nie da się wydać decyzji w tak krótkim terminie
Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu twierdzi, że wydanie warunków w ciągu 30 dni jest nierealne. I to wcale nie wynika ze złej woli urzędników lub ich opieszałości.
- Autorzy projektu zapomnieli, że dom 70 mkw. jest przy wydawaniu warunków zabudowy tak samo traktowany, jak dom o powierzchni 200 czy 300 mkw. Wymaga więc przeprowadzenia takiej samej procedury, jak przy dużej wili. Niezbędna jest więc analiza urbanistyczna, która wymaga czasu oraz uzgodnień z różnymi instytucjami i urzędami. W przepisach wymienia się ich aż 13 od wojewódzkiego konserwatora zabytków, przez zarządcę drogi po ministra zdrowia. Wystarczy, że trzeba przeprowadzić uzgodnienia z kilkoma instytucjami i już urzędnik ma związane ręce na dwa tygodnie, tyle bowiem trwają. Jak w ciągu 2 tygodni urząd się nie odezwie, oznacza to, że nie ma zastrzeżeń. Ale trzeba czekać dwa tygodnie. Dopiero po upływie tego terminu można zabrać się za wydanie decyzji, a to oznacza, że urzędnik zostają już tylko dwa tygodnie. Żaden z nich nie zmieści się w tym terminie, posypią się kary i gromy na urzędników, że są opieszali – uważa Bogdan Dąbrowski.
Zobacz LEX NEWS: E-budownictwo – czyli ABC procesu cyfryzacji w budownictwie >
Ostro nakładaniu kar na samorządy za zwłokę w wydawanie warunków zabudowy sprzeciwia się Związek Powiatów Polskich. - Z punktu widzenia formalnego wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest faktycznie zadaniem wójta - ale jako samodzielnego organu administracji publicznej, a nie organu wykonawczego gminy. A kara w rzeczywistości spada na gminę jako taką. Z punktu widzenia realiów funkcjonowania - nie ma kategoryzacji gmin. Oznacza to tyle, że taki sam standard jest nakładany na wielkie miasto na prawach powiatu i na małą gminę wiejską na prowincji. Nie wydaje się to słuszne, gdyż nie uwzględnia ani różnicy w liczbie napływających spraw, ani też różnicy potencjału instytucjonalne.
Czytaj w LEX: Postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy >
Wreszcie z punktu widzenia elementarnej sprawiedliwości - opóźnienia w uzgadnianiu i wydawaniu decyzji administracyjnych występują często w ramach administracji rządowej. Na nią nikt nie próbuje nałożyć analogicznych kar. A przecież byłoby to możliwe - kary zamiast do budżetu państwa mogłyby wpływać na któryś z wydzielonych funduszy rozdysponowywanych na rzecz samorządu terytorialnego - mówi Grzegorz Kubalski zastępca dyrektora biura ZPP.
Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >
Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy również uważa, że terminy narzucone urzędom są wyssane z palca. - To zaklinanie rzeczywistości, politykom wydaje się, że jak wprowadzą przepis, że postępowanie będzie trwało tylko 30 dni - tak będzie. Ale to nie magia. Jednym przepisem niczego się nie przyśpieszy. Często wydanie warunków zabudowy trwa o wiele dłużej. A kary nic tu nie zmienią. W urzędach są braki kadrowe, przygotowanie decyzji, w tym analizy urbanistycznej wymaga czasu. Jak wpłynie jeden wniosek w sprawie warunków będzie procedowany szybciej, a jak będzie ich trzydzieści? Nie jest to już takie proste. Oczywiście problem można rozwiązać. Wystarczy zatrudnić trzy razy więcej urzędników. Wtedy można wymagać i stawiać tego typu wymagania– twierdzi Stefan Jacyno.
Czytaj też: Polski Ład: Domy do 70 mkw. nawet z dwiema kondygnacjami>>
Priorytet dla jednych, opóźnienie dla innych
Projektowana zmiana uderzy też rykoszetem w innych inwestorów. - W mojej ocenie to żadne uproszczenie. Będzie to albo martwy przepis albo spowoduje, że decyzje będą wydawane w pośpiechu, co pogłębi patologię w zagospodarowaniu przestrzennym. Biorąc pod uwagę realia postępowania administracyjnego (chociażby regulacje związane z doręczeniami i terminy uzgodnień) sam obieg dokumentów, potwierdzenie ich doręczenia (zwrotki) zajmuje więcej niż wspomniane 30 dni. Przy obecnych wymaganiach termin 30 dniowy nie jest możliwy do dotrzymania. Może też spowodować, że urzędnicy w pierwszej kolejności będą rozpatrywać wnioski „priorytetowe – 70mkw”, co spowoduje opóźnienie w pozostałych sprawach, w już i tak długich terminach oczekiwania na WZ-kę. Gdy chodzi o wspomniane kary to w mojej ocenie ich oczywiście nie będzie, gdyż urzędnik wystąpi np. o uzupełnienie braków formalnych i termin ulegnie wstrzymaniu – wyjaśnia Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Sprawdź w LEX: Czy możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę z osoby zmarłej na osobę, która jest spadkobiercą? >
Podobnie uważa Jacek Kosiński partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie. Ale w przeciwieństwie do innych ekspertów chwali też zaproponowane rozwiązane. - Termin 30 dni jest oczywiście bardzo krótki. Natomiast złudne byłoby myślenie, że w tym czasie będą wydawane decyzje. Nie wlicza się do niego terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Faktycznie organ dostanie dużo więcej czasu na opracowanie decyzji. Moim zdaniem jest to dobre rozwiązanie. Termin 30 dni powinien być w zupełności wystarczający i nie powinien dodatkowo obciążyć urzędów i spowolnić załatwienia innych spraw. Problem leży natomiast w fakcie, że jest to kolejna inwestycja uprzywilejowana przez ustawodawcę. Brakuje systemowych rozwiązań - tłumaczy Jacek Kosiński.
Czytaj w LEX: Jak ePUAP może ułatwić pracę projektanta? >
Cena promocyjna: 17.9 zł
|Cena regularna: 19.9 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł