Po licznych tarciach wewnątrz koalicji Ministerstwo Rozwoju i Technologii pokazało w końcu nową, ale nikt nie ma złudzeń, że ostateczną wersję rządowego programu kredytowego #naStart. Zasady programu nie są proste. Zawierają dużo różnego typu limitów i wyjątków od nich. Trudno będzie więc kredytobiorcy bez doradcy ustalić, czy otrzyma kredyt, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości. To się jednak ekspertom podoba. Ich zdaniem różnego typu "ograniczniki" oraz limit udzielanych kredytów przystopuje wzrost cen mieszkań po uruchomieniu programu. Nie wyeliminuje jednak wszystkich potencjalnych patologii.
Ministerstwo rozwoju nie zdecydowało się wprowadzić maksymalnej ceny mkw. mieszkania kupionego za kredyt z rządowym wsparciem. Oznacza to, że kredyt będzie przysługiwać także na lokale z górnej półki. Państwo jednak nie powinno wspierać zakupu apartamentów. Poza tym rodzina z minimum trójką dzieci może posiadać tytuł do innego mieszkania, które będzie mogła wynająć i na tym zarabiać, co też budzi wątpliwości.
Czytaj też: Nowe zaktualizowane zasady programu "Mieszkanie na start"
Niezły rebus dla kredytobiorców, ale i hamulec cen
Nowe zaproponowane zasady w projekcie ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart są skomplikowane. Dużo w nim różnych ograniczeń kwotowych oraz limitów, które nie są sztywne. Można np. skorzystać z programu, jeśli nasz dochód jest wyższy niż limit. Im większe jednak przekroczenie limitu, tym mocniej ograniczona będzie kwota dopłat.
- Niektóre osoby mogą się w tym faktycznie pogubić. Ale nie uważam, że to prostota jest najważniejsza. Ważniejsze jest ustanowienie odpowiednich mechanizmów, które będą ograniczały wzrost cen mieszkań oraz to, aby najwyższe wsparcie otrzymywały osoby, które faktycznie je potrzebują - tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
W jego opinii zaproponowane obecnie zasady może są skomplikowane, ale jednocześnie mogą wyhamować wzrost cen. - Projekt przewiduje np. limit udzielanych kredytów w poszczególnych kwartałach. Nie mam złudzeń, to nie uchroni nas od kolejnych podwyżek cen mieszkań, ale będą one na pewno niższe niż wtedy, gdyby po uruchomieniu programu wszyscy od razu złożyli do banku wnioski o kredyt - dodaje.
Także Marcin Krasoń z Otodom Analytics, ekspert rynku nieruchomości mieszkaniowych, uważa, że nowy program rządowy nie namiesza tak na rynku, jak jego poprzednicy. Dzięki właśnie wprowadzonym do niego różnego typu "ogranicznikach", które mają przystopować wzrost cen po jego wejściu w życie.
- Program zawiera więcej „bezpieczników” mających na celu powstrzymanie skokowych wzrostów cen. Najważniejszą zaletą nowego programu jest dopuszczenie możliwości skorzystania z kredytu przez posiadające już mieszkanie rodziny wielodzietnie (z co najmniej trójką dzieci), które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Z kolei limit wniosków na poziomie 75 tys. w pierwszym roku obowiązywania (25 tys. w I kw., 20 tys. w II kw. oraz po 15 tys. w III i IV kw.) pozwoli równomiernie rozłożyć w czasie zainteresowanie programem po stronie popytowej. W poprzednich programach limity cenowe nie do końca się sprawdzały, nierzadko było oderwane od rynkowej rzeczywistości i wprowadzały dodatkowe zamieszanie. Moim zdaniem ograniczenie jest jednak potrzebne, by uniknąć sytuacji, w której z kieszeni podatników (bo przecież rząd nie ma swoich pieniędzy) współfinansowane są zakupy niemal luksusowych nieruchomości. Można by jednak pomyśleć nad lepszym wskaźnikiem niż dotychczas wykorzystywany wskaźnik odtworzeniowy - twierdzi Marcin Krasoń. Dobrze ocenia on także ewentualną propozycję dotyczącą limitu powierzchni, który ma na celu ograniczenie wielkości kupowanej nieruchomości, by nie finansować zbyt dużych i drogich mieszkań.
Zdaniem ekspertów, aby wsparcie nie podnosiło cen, trzeba jeszcze skończyć z cyklicznym włączaniem i wyłączaniem programów pomocowych. To tylko kumuluje popyt po starcie i przed zakończeniem programu. Takie rozwiązanie powinno działać bez przerwy, a pomoc powinna być kierowana tylko do tych, którzy faktycznie jej potrzebują. Dobrym rozwiązaniem jest np. mechanizm wyliczania limitu dochodu, który zacznie działać od 2026 r. Limit ten będzie się automatycznie obniżał, gdy spadną stopy procentowe, a więc łatwiej będzie kupić mieszkanie z pomocą zwykłego kredytu.
Jednak bez maksymalnej ceny mkw. mieszkania, ale ...
Mimo wcześniejszych zapowiedzi ministra rozwoju i technologii w nowej wersji ustawy nie ma (i pewnie nie będzie) limitów ceny za mkw. wzorem wcześniejszych dwóch rządowych programów: Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na start. Czy to dobrze? Zdania na ten temat są mocno podzielone. Nikt jednak nie ma wątpliwości, że to resort rozwoju wycofał się z tego pomysłu z powodu nieżyciowego wskaźnika, na podstawie którego ceny mkw. miały być obliczane. Chodzi o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ustalone na jego podstawie ceny mieszkań nijak się jednak mają do cen rynkowych lokali.
- Nie ma obecnie wskaźnika, na którym można oprzeć ramy programu rządowego. Portalu cen transakcyjnych nadal nie ma, a wskaźnik wykorzystywany przy okazji innych programów (wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych) nijak ma się do realnych cen mieszkań. Dla przykładu wynosi on dla stolicy 9 964,65 zł, podczas gdy mkw. nabywanego w II kw. mieszkania w Warszawie to według wstępnych wyników raportu Barometr Metrohouse i Credipass 16 134 zł - tłumaczy Marcin Jańczuk z Metrohouse Franchise S.A.
Ustawodawca przyjął za to limity dopłat do kredytów dla poszczególnych grup beneficjentów, ale co ważne zakup droższej nieruchomości nie będzie eliminował z programu, ale spowoduje potrzebę uzupełnienia kredytu z dopłatami o kredyt zaciągnięty w oparciu o komercyjne stawki. Nowością jest też maksymalna wysokość wkładu własnego, która nie może przekraczać 50 proc. - To akurat rozsądne rozwiązanie, które ma ograniczać finansowanie z dopłatą dla osób, które mogą wykazać się dość dużymi zasobami gotówki - dodaje Marcin Jańczuk.
... ale może wrócą?
Przed projektem jednak jeszcze długa droga legislacyjna. Obecnie zajmie się nim komitet stały Rady Ministrów. Niewykluczone więc, że propozycja wprowadzenia limitu ceny mkw. powróci.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie ma wątpliwości, że tak się stanie. - Nie można wykluczyć, że oprócz drobnych poprawek redakcyjnych pojawią się większe zmiany związane na przykład z wprowadzeniem limitów ceny 1 mkw. kupowanych lokali i domów. To rozwiązanie, które może zmniejszyć presję na wzrost cen metrażu (podobnie jak uwzględniony już wcześniej kwartalny limit wniosków kredytowych), ale jego zastosowanie będzie problematyczne z powodu wskaźnika odtworzeniowego.
- Ewentualne limity ceny jednego mkw. z programu Kredyt na Start mogłyby bazować na innej podstawie niż wskaźniki odtworzeniowe, ale to wymagałoby odejścia od zasad stosowanych wcześniej w ramach programów Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim. Nowe podejście rządu widzimy w przypadku limitów dochodowych, które od 1 stycznia 2026 r. mają odpowiadać dwukrotności raty na modelowe mieszkanie ze średnią ceną i powierzchnią zależną od liczby członków gospodarstwa domowego. Tak więc przyszły spadek stóp NBP i oprocentowania kredytów negatywnie wpłynie na poziom limitów dochodowych - podpowiada.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
