Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie zamierza poprzestać na domach 70 mkw. Szykuje kolejne uproszczenia w formalnościach budowlanych i chce jeszcze bardziej wydłużyć listę inwestycji nie wymagających pozwolenia na budowę. Jednocześnie planuje obciążyć dodatkowymi obowiązkami architektów.
Czytaj też: Domy do 70m2 a działalność deweloperska >>>
Prawnicy liczą, że tym razem rząd i parlament zadbają, by przepisy były dobrej jakości i nie nastręczały problemów, tak jak ma to miejsce w wypadku domów 70 mkw. Teoretycznie formalności są bardzo proste, ale trudno stosuje się je w praktyce. Problemy mają nawet sami urzędnicy. A wydane przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wytyczne nie do końca im pomagają.
Czytaj też: Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze>>
Idzie nowe, ale na konkrety trzeba poczekać
Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest bardzo ostrożne i nie zdradza na razie zbyt dużej liczby szczegółów. - Chcemy rozszerzyć listę inwestycji, w stosunku do których staroście nie będzie przysługiwało prawo wniesienia sprzeciwu. Obecnie nie może tego uczynić w przypadku zgłoszenia budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego do 70 m kw. Pracujemy nad dalszymi regulacjami - mówi Piotr Uściński, wiceminister Rozwoju i Technologii.
Tłumaczy, że w ramach dalszej deregulacji prawa budowlanego ministerstwo planuje zwiększyć odpowiedzialność architekta. - Ma on bowiem fachową wiedzę i doświadczenie zawodowe i to on najlepiej orientuje się, czy dana inwestycja powstanie zgodnie z ustaleniami miejscowego planu i czy jest bezpieczna. Rola urzędnika jest natomiast zupełnie inna. Byłem starostą i wiem, jak to wygląda w praktyce - podkreśla wiceminister Piotr Uściński.
Według wiceszefa MRiT, nie wszyscy urzędnicy są z wykształcenia inżynierami budownictwa czy architektami. Wśród nich są też osoby z różnym wykształceniem i czasami trudno im ocenić projekt pod kątem technicznym. Jednakże są zobowiązani do jego zatwierdzenia, więc przybijają pieczątki na projektach, że są zgodne z prawem. Kiedy dochodzi do sytuacji, że dana inwestycja ma wady architekci bronią się, że to nie ich wina, bo przecież ktoś w urzędzie zatwierdził dokumenty. Skąd mogli wiedzieć, że zrobili coś niezgodnie z przepisami, skoro urzędnik przybił pieczątkę? - Przypomina to zabawę w kotka i myszkę, a tego właśnie nie chcemy. Nie powinno być tak, że brak sprzeciwu starosty jest usprawiedliwieniem dla wszelkich niedociągnięć. Architekt, projektując inwestycję, ma ponosić pełną odpowiedzialność, za to, że jego projekt jest zgodny z prawem – dodał wiceminister Piotr Uściński.
Uproszenia tak, ale z głową
Prawnicy są zgodni, że kolejne zmiany w prawie budowlanym są potrzebne, ale w pierwszej kolejności należy nowelizować te przepisy, które są niejasne lub budzą wątpliwości co do ich zastosowania. Zdecydowanie są przeciwni zmianom podobnym do tych, jakie wprowadzono w przypadku domów 70 mkw., a mianowicie zabraniającym staroście zgłoszenia sprzeciwu.
Czytaj też: Procedura zgłoszenia robót budowlanych >>>
- Niepożądana jest sytuacja, w której poszczególne starostwa różnie interpretacją regulacje prawa budowlanego. Potrzebna jest dyskusja nad katalogiem robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę a jedynie zgłoszenia albo nie wymagają pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia - uważa Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Nie jest on też zwolennikiem tak dalekiego upraszczania procedur, aby w przypadku zgłoszenia starosta był jedynie jego odbiorcą i nie miał uprawnień do jego weryfikacji. - Chyba że w sposób znaczący zmienilibyśmy procedurę legalizacyjną i uprawnienia nadzoru budowlanego pozwalające np. na nakazanie rozbiórki obiektu budowlanego bez prowadzenia postępowania przez wiele lat. Ważna jest także stabilność prawa. Kolejne nowelizacje przeprowadzane co kilka miesięcy powodują, iż uczestnicy procesu budowlanego gubią się w obowiązujących przepisach a dodatkowo powstają problemy ich zastosowania z uwzględnieniem reguł międzyczasowych - dodaje.
Czytaj też: Budowa zjazdu - jak uzyskać pozwolenie >>>
Oby nie było powtórki z domów 70 mkw.
Także dr Martyna Sługocka, prawnik oraz autorka Legal Alertu uważa, że kolejna nowelizacja prawa budowlanego nie jest niczym złym, ale tylko pod pewnymi warunkami. - Sam pomysł uproszczenia procedur inwestycyjnych nie jest zły - w systemie prawa obowiązuje wiele regulacji, które dawno straciły na aktualności, a jednak wciąż stanowią podstawę rozstrzygania przez organy administracji architektoniczno-budowlanej czy nadzoru budowlanego. Jednak zmiany polegające na eliminacji jakichkolwiek formalności przy realizacji inwestycji nie wydają się być dobrym rozwiązaniem. Pokazała to nowelizacja prawa budowlanego z 3 stycznia 2022 r., która odformalizowała budowę wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego). Samo rozwiązanie brzmi dobrze przy założeniu, że inwestor posiada wiedzę pozwalającą na ustalenie czy jego inwestycja mieści się we wskazanych przez ustawodawcę ramach, tj. czy zamierzenie obejmuje na pewno budynek jednorodzinny, czy powierzchnia zabudowy została określona prawidłowo albo czy obszar oddziaływania na pewno nie wykracza na działkę sąsiednią - wyjaśnia.
Opowiada, że praktyka organów przyjmujących zgłoszenia budowy takich domów pokazuje, że inwestorzy składają wszystkie dokumenty, które w ich ocenie są wymagane i rozpoczynają realizację inwestycji. Jednocześnie urzędnicy sygnalizują, że w większości przypadków dokumentacja wymaga uzupełnienia, a nawet w ogóle nie spełnia wymagań stawianych przepisami. Jako że ustawodawca pozbawił organy administracji architektoniczno-budowlanej możliwości wzywania inwestorów do usunięcia nieprawidłowości, urzędnicy próbują różnego rodzaju rozwiązań, w tym nawet telefonów do wnioskodawców. W wielu przypadkach w odpowiedzi słyszą obraźliwe zdania czy oskarżenia o działanie na szkodę inwestora, a przecież chcą tylko uchronić inwestorów przed popełnieniem samowoli budowlanej.
Czytaj też: Rola inwestora zastępczego w procesie budowy domów do 70m2 >
- Wydaje się, że GUNB zauważa problem, ale próbuje go rozwiązać nie zmianą przepisów a wytycznymi dla organów, z których wynika, że takie uproszczone zgłoszenie powinno być badane przez organ pod kątem spełnienia przesłanek z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego. Przypomnijmy jednak, że inwestor może realizować inwestycję od razu po złożeniu zgłoszenia, z żadnego przepisu prawa nie wynika, aby musiał czekać na sprawdzenie czy kwalifikację organu - mówi Martyna Sługocka.
Czytaj też: Rząd wytycznymi chce poprawiać ustawę o domach do 70 mkw.>>
W jej opinii rozwiązania przenoszące odpowiedzialność za inwestycję na projektantów to nie jest dobry pomysł, z jednego powodu. - Przepisy z zakresu prawa budowlanego czy planowania przestrzennego są niejasne i skomplikowane, a przez to różnie interpretowane w poszczególnych częściach kraju. Może się więc zdarzyć, że rozwiązanie zaproponowane przez projektanta w jednym województwie zostanie zaaprobowane, a w innym uznane za naruszenie prawa. Dlatego właśnie organy administracji architektoniczno-budowlanej mają kompetencje do badania części projektów (za resztę projektant już przecież odpowiada) i wzywania do usunięcia nieprawidłowości czy braków - wyjaśnia.
Nowelizacja za nowelizacją, jaki to ma sens?
Zdecydowanym przeciwnikiem ciągłych zmian jest Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany oraz członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. - Za każdym razem słyszymy, że ma być prościej i szybciej oczywiście poprzez uproszczenie przepisów. Jeszcze jedna nowelizacja nie wyszła z Sejmu, a już słyszymy o kolejnej. Czy tak powinno wyglądać stanowienie prawa. Ciągłe i nieprzemyślane zmiany w prawie budowlanym doprowadzają do błędów w ustawie, czego skutkiem są właśnie kolejne deregulacje czy interpretacje samego ministerstwa lub GUNB-u. Uczestnicy procesu budowlanego zmuszeni są do działania poprzez rozpoznanie bojem, uchwalenie ustawy, następnie rozporządzenia, rynek weryfikuje, nie działa i zaczynamy kolejna nowelizację. Tak to niestety wygląda - wyjaśnia.
Przypomina, że duża nowelizacja prawa budowanego z 2020 r wprowadziła trójpodział projektu budowlanego oraz kolejna „domy bez formalności”, które miały znacząco przyśpieszyć proces inwestycyjny i obniżyć koszty, niestety wymiernych efektów brak. Obecnie słyszymy z ust ministra o propozycji zwiększenia odpowiedzialności architekta za projekt. - Sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydając decyzję o pozwoleniu na budowę lub odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego nie jest uprawniony do badania zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi lub innymi przepisami prawa, poza przepisami określającymi wymogi ochrony środowiska (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. b p.b.). W prawie budowlanym obowiązuje zasada odpowiedzialności za projekt architektoniczno-budowlany projektanta oraz osoby sprawdzającej projekt architektoniczno-budowlany - o ile z przepisów wynika obowiązek sprawdzenia - dodaje.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.