Frankowicz może stracić mieszkanie, ale raczej nie z powodu wynajmu czy prowadzenia usług

Temat dnia

Renata Krupa-Dąbrowska

Kredyty frankowe Banki

Aktualności

Data dodania: 13.05.2023

Źródło: iStock

Frankowicz, jak każdy kredytobiorca niespłacający rat, musi się liczyć z utratą mieszkania. Sprawa trochę komplikuje się, gdy umowa kredytu została uznana za nieważną. Banki próbują wtedy sprawdzać, czy za kredytem nie stoi działalność komercyjna, ale prawnicy uspokajają, że lokal z kredytem wolno wynajmować lub zmienić sposób użytkowania. Nie niweczy to konsumenckiego celu umowy kredytu, ale sądy różnie orzekają. Niektóre uważają, że zarabiając na mieszkaniu obciążonym kredytem, przestaje się być konsumentem.

Większość kredytów indeksowanych lub denominowanych kursem CHF była zaciągana w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych kredytobiorców a więc w celu typowo konsumenckim. Frankowicze korzystają więc z ochrony przed niedozwolonymi (nieuczciwymi) postanowieniami umów. Ponadto art. 385 ze zn 2 kodeksu cywilnego mówi jasno, że zgodność postanowień umowy z dobrymi obyczajami ocenia się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową.

Sprawdź w LEX: W jaki sposób skorzystać z zaniechania poboru podatku przy umorzeniu kredytu we frankach szwajcarskich? >

- Wątpliwości w tym zakresie rozwiewa także uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2018 r. (sygn. III CZP 29/17), w której SN uznał, że oceny, czy postanowienie umowne jest niedozwolone (art. 385 ze zn 1 par. 1 k.c.), dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli kilka miesięcy czy kilka lat później nabyte z kredytu „frankowego” mieszkanie czy dom został wykorzystany w innym celu, np. jako lokal usługowy, sklep, biuro itp., to nie niweczy to w żadnym stopniu konsumenckiego celu umowy kredytu, w tym nie niweluje to ochrony konsumenckiej przed klauzulami abuzywnymi. Jest tak zarówno ze względu na moment dokonywania oceny (z chwili zawierania umowy), ale także z uwagi na to, że cel umowy kredytu oraz sposób wykorzystania nieruchomości mogą się od siebie po prostu różnić. Jedno nie powoduje automatycznie zmiany drugiego - uspokaja Tomasz Konieczny, radca prawny i partner w Konieczny, Polak Partnerzy.

Podobnie uważa Maciej Wojciechowski, radca prawny w w Xaltum Barczak Rozpara Kancelaria Radców Prawnych. - Kwestia wynajmu oraz zmiany sposobu użytkowania lokalu jest jedną z głównych obaw klientów - przyznaje.

I dodaje, że jego klienci nie raz zmieniali mieszkania na większe, a zakupione za kredyt frankowy – wynajmowali. Nie było to jednak podstawą do wniosku sądu, że kredytobiorca utracił status konsumenta co miałoby wpływać na możliwość unieważnienia umowy.

Zobacz procedurę w LEX: Wybór podstawy prawnej złożenia reklamacji >

Przyznaje jednocześnie, że zdarzają się sytuacje, kiedy przeważającym celem był cel konsumencki (np. sfinansowanie budowy domu), a celem ubocznym był cel gospodarczy kredytu (np. zakup sprzętu stomatologicznego do wydzielonego z domu gabinetu). W takim wypadku o kwalifikacji umowy jako konsumenckiej powinien decydować cel przeważający.

Czytaj omówienie w LEX: Sędzia, który spłaca kredyt frankowy w niektórych przypadkach podlega wyłączeniu od rozpoznania spraw tego rodzaju >

Frankowicz przedsiębiorcą? Sądy orzekają różnie

W orzecznictwie czasem przyjmuje się, że jakikolwiek cel zarobkowy oznacza cel gospodarczy. Np. jeśli ktoś nabył z kredytu „frankowego” apartament nad morzem czy w górach, z którego sam korzysta w celach wypoczynkowych, ale też w okresach nieobecności wynajmuje w celu osiągnięcia zysku, podczas gdy zajmuje się na co dzień czym innym (np. pracuje na etacie, jest lekarzem, prawnikiem, programistą itd.).

- Tymczasem zgodnie z art. 22 ze zn 1 kodeksu cywilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. A zatem sam ustawodawca dopuszcza wyraźnie, że konsumentem może być także przedsiębiorca zawierający umowę kredytu w celu, który nie jest bezpośrednio powiązany z jego działalnością. A zatem jeśli lekarz korzystając z kredytu nabywa nad morzem gabinet w celu przyjmowania tam pacjentów, to oczywiście będzie to umowa kredytu o charakterze gospodarczym. Jeśli jednak czyni to po to, by osiągać dodatkowy dochód wynikający z jego wynajmu, ale w dalszym ciągu prowadzi dotychczasową działalność zawodową lekarza (nie zmienia branży na zarządzanie czy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami), to taka umowa kredytu jest czynnością z zakresu obrotu konsumenckiego - tłumaczy Tomasz Konieczny.

Czytaj też: Dopuszczalność skutecznego wystąpienia przez bank z żądaniem zapłaty wynagrodzenia przez kredytobiorcę za korzystanie z kapitału uzyskanego w następstwie nieważnej umowy kredytu frankowego - linia orzecznicza >>

Kilka mieszkań? Tak to jest możliwe

Również prywatne inwestycje mieszkaniowe (np. nabycie drugiego, trzeciego czy kolejnego mieszkania w celu budowania prywatnego kapitału lub w celu zabezpieczenia przyszłości dzieci) są czynnościami konsumenckimi lub co najwyżej czynnościami niezwiązanymi bezpośrednio z prowadzoną (o ile w ogóle) działalnością gospodarczą lub zawodową danej osoby, które tak samo podlegają ochronie prawno-konsumenckiej.

Czytaj też: Zasady rozliczenia stron w razie stwierdzenia nieważności umowy kredytu udzielonego w CHF (teoria salda i teoria dwóch kondykcji) - linia orzecznicza >>

Zgodnie z art. 3 prawa przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Sąd Najwyższy w wyroku z 21 kwietnia 2021 r. (sygn. II USKP 43/21) wyjaśnił, że zorganizowanie działalności gospodarczej w płaszczyźnie materialnej odbywa się przykładowo przez: zapewnienie kapitału, lokalu, środków biurowych, maszyn, sprzętu, technologii, zatrudnienie pracowników, przedsięwzięcie działań o charakterze marketingowym (informacja, reklama) oraz przez podejmowanie działań zmierzających do uzyskania i utrzymania wymaganych kwalifikacji niezbędnych ze względu na rodzaj wykonywanej działalności.

Zobacz procedurę w LEX: Ustalanie statusu przedsiębiorcy >

- Z kolei ciągłość działalności gospodarczej ma dwa aspekty. Pierwszy to powtarzalność czynności, tak aby odróżnić prowadzoną działalność gospodarczą od jednostkowej umowy (…), które same w sobie nie stanowią lub nie składają się jeszcze na działalność gospodarczą. Przejawem działalności gospodarczej nie są działania o charakterze sporadycznym, doraźnym, okazjonalnym lub incydentalnym. Drugi aspekt, wynikający zresztą z pierwszego, to zamiar niekrótkiego prowadzenia działalności gospodarczej. Oba aspekty zależą od zachowania osoby podejmującej działalność gospodarczą. Ocena, czy w okolicznościach konkretnej sprawy działalność gospodarcza rzeczywiście jest wykonywana należy do sfery ustaleń faktycznych - mówi mec. Tomasz Konieczny.

Czytaj w LEX: Kwestionowanie umów kredytów frankowych o charakterze mieszanym (konsumencko-gospodarczym) >

Różne podejście banków

Banki nie chcą odpowiadać wprost ilu do tej pory frankowiczów straciło mieszkanie. Zapewniają jedynie, że jeśli kredyt spłaca się terminowo, to nie ma czego się bać.

Sprawdź w LEX: Jaką ulgę podatkową wynajmujący mieszkania może zastosować w PIT-28 z tytułu posiadania kredytu we frankach szwajcarskich na jedno z mieszkań? >

- Zabezpieczanie kredytu hipoteką jest gwarancją dla pożyczającego pieniądze (czyli dla banku), że w przypadku braku spłaty tego zobowiązania będzie on w stanie wyegzekwować zwrot należności z tytułu udzielonego kredytu. Klienci spłacający terminowo swoje zobowiązania nie muszą się zatem niczego obawiać. Mieszkanie należy do klienta, to on decyduje w jaki sposób je wykorzystuje na co dzień - twierdzi Krzysztof Kurek z banku Milennium.

Zobacz nagranie szkolenia: Rogoziński Dawid, Opłaty za korzystanie z kapitału w świetle opinii Rzecznika Generalnego TSUE >

Podobnie mówi Małgorzata Witkowska z PKO BP. - Kredytobiorcy, którzy terminowo spłacają swoje zobowiązania względem banku z tytułu umów zabezpieczonych hipotecznie nie mają powodów do obaw. W tym przypadku nie ma znaczenia, w jakiej walucie kredyt był zaciągnięty. Zawsze w pierwszej kolejności staramy się znaleźć rozwiązanie, które umożliwi klientowi spłacanie zobowiązania. Jeśli kredyt mimo wszystko nie jest spłacany, bank może przyjąć ostateczne rozwiązanie. W takiej sytuacji bank występuje przeciwko klientom na drogę postępowania sądowego. Zawsze działania banku związane z dochodzeniem roszczeń podlegają kontroli sądowej - wyjaśnia.

WZORY DOKUMENTÓW:

Okazuje się jednak, że inaczej niż prawnicy podchodzą do zmiany sposobu mieszkania.

- Mieszkanie kupione przez klienta jest jego własnością, którą może dysponować w dowolny sposób m.in. wynajmować, natomiast nie może zmienić sposobu użytkowania, gdyż bank udzielił kredytu i / lub zabezpieczył się na tej nieruchomości na lokalu mieszkalnym - tłumaczy Małgorzata Witkowska.

Zobacz nagranie szkolenia w LEX: WIBORowicze jak frankowicze - czy oby na pewno? Motywy rozstrzygnięcia w sprawach frankowych a umowy kredytów z WIBORem >