Tło tej sprawy wiązało się z rozbudową lotniska Kraków-Balice. Kilku właścicieli działek położonych w okolicach inwestycji wystąpiło do sądu o zapłatę w związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy - Prawo ochrony środowiska.
Według tych przepisów, jeżeli nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to dla lotniska, tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Organ, tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określa jego granice, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów wynikający z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego.
Konsekwencje utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania
Sąd Rejonowy w Krakowie uwzględnił powództwo i zasądził na rzecz właścicieli od 31 tys. do 58 tys. zł. odszkodowania. Powodowie domagali się zasądzenia większej sumy odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości – 46 200 zł po 1/3 dla każdego z nich, plus koszty procesu i odsetki. Nieruchomości stanowiące współwłasność wszystkich powodów położone są w strefie C obszaru ograniczonego użytkowania.
Zobacz procedurę: Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania >
Odszkodowanie się należy
Sąd I instancji orzekł, że sam fakt zmniejszenia wartości nieruchomości stanowi szkodę, do naprawy której zobowiązana jest strona pozwana. Niezależnie, czy to wymusiło odstąpienie od planów inwestycyjnych, czy wykluczyło bezpośrednie sąsiedztwo takich jednostek jak szpital czy przedszkole. Chodzi tylko o obniżenie wartości rynkowej. Dlatego sąd przyznał odszkodowanie na podstawie art. 129 ustawy Prawo ochrony środowiska (P.o.ś.).
Rozpoznając apelację, Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku z ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a P.o.ś., przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy.
Czytaj też w LEX: Obszary ograniczonego użytkowania >
Rozbieżność w orzecznictwie SN
Sąd Okręgowy stwierdził, że zasadniczą kwestią było przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, iż sam fakt zmniejszenia wartości nieruchomości stanowi szkodę w rozumieniu art. 129 ust. 2 P.o.ś., która powstaje niezależnie od tego, czy wprowadzenie ograniczonego obszaru użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.
Sąd drugiej instancji wskazał na niejednolite orzecznictwo Sądu Najwyższego i obszernie je omówił. Przytoczył uchwałę Sądu Najwyższego, zgodnie z którą wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na niemożność zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska (art. 135 ust. 1 P.o.ś.) nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, określonego w art. 129 ust. 2 tej ustawy (uchwały SN z 7 kwietnia 2022 r., III CZP 80/22, i z 29 kwietnia 2022 r., III CZP 81/22).
Omówił również postanowienie z 28 października 2022 r., II CSKP 678/22, w którym Sąd Najwyższy przekazał do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zagadnienie prawne, czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczegółowymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a p.o.ś., przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy. Sąd Okręgowy zastrzegł jednak, że wbrew uzasadnieniu, nie jest oczywisty wniosek, iż samo tylko zastosowanie przewidzianego w ustawie instrumentu związanego z ochroną środowiska, w postaci ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, stanowi już przewidziane przez ustawodawcę ograniczenie.
Wątpliwości Sądu Okręgowego wzbudziło także stanowcze stwierdzenie, że nie zasługuje na akceptację pogląd, iż dopiero wprowadzenie konkretnych nakazów lub zakazów w myśl art. 135 ust. 3a p.o.ś. może być uznane za ograniczenie korzystania z nieruchomości stanowiące przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej.
Według sądu pytającego, wprowadzenie ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości prowadzi do zawężenia granic własności, którego skutkiem jest konieczność znoszenia przez właściciela nieruchomości na tym obszarze immisji, w tym hałasu związanego z usytuowaniem lotniska. Ponadto ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska stygmatyzuje nieruchomości objęte tym obszarem jako trwale dotknięte niedogodnościami związanymi z sąsiedztwem lotniska; akt prawa miejscowego niweczy perspektywę zmniejszenia się oddziaływania czy nawet utrzymania się immisji na dotychczasowym poziomie.
Zobacz też linię orzeczniczą: Zakres temporalny rozporządzenia nr 50 Wojewody Mazowieckiego w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie >
Uchwała: naprawić szkodę
Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów 12 kwietnia 2024 r. podjął uchwałę, z której wynika, że w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. A szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.
Uchwała Izby Cywilnej SN z 12 kwietnia 2024 r., sygn. akt III CZP 56/23
Cena promocyjna: 79.2 zł
Cena regularna: 99 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 70.3 zł 
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.