Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości autorstwa ministra finansów.  Projekt wprowadza do polskiego prawa Real Estate Investment Trust (REIT) pod nazwą Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości (FINN).  Obecnie spółki tego typu funkcjonują w 16 państwach Unii Europejskiej. Ryszard Grzelczak, doradca podatkowy z KR Group zauważa jednak, że tylko na pierwszy rzut oka projekt wydaje się korzystny, szczególnie dla akcjonariuszy FINN. – Jego rygorystyczne warunki uzyskania i utrzymania statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości oraz spółki zależnej mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych inwestorów – uważa Grzelczak.

Jakie warunki trzeba spełniać, by mieć status FINN

Firma Inwestujące w Najem Nieruchomości musi:

  • być zawiązana na czas nieoznaczony;
  • mieć kapitał zakładowy co najmniej 50 mln zł;
  • mieć siedzibę i zarząd w Polsce;
  • uzyskiwać przychody z najmu co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych (stanowiących jej własność lub własność spółki zależnej);
  • być wpisana do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości, który stworzy Komisja Nadzoru Finansowego;
  • regularnie wypłacać dywidendę akcjonariuszom w wysokości zależnej od przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości mieszkalnych lub ich zbycia (90 proc.);
  • wszystkie akcje takiej spółki muszą być na okaziciela, nie może ona również emitować akcji uprzywilejowanych.


Ustalony poziom wypłaty zysku w formie dywidendy oparto na modelach przyjętych w innych państwach, w których funkcjonują  REIT.  We Francja jest to 95 proc., w Niemczech - 90 proc., w Holandii - 100 proc. Z kolei Ministerstwo Przedsiębiorczości i Technologii  postulowało podczas konsultacji, by próg kapitału zakładowego obniżyć,. MF jednak nie uważa, by to była bariera dla potencjalnych inwestorów. Podkreślił, że projekt skierowany jest do spółek akcyjnych, notowanych na rynkach oficjalnych notowań, których zasadniczym przedmiotem działalności jest najem własnych nieruchomości mieszkalnych.

W zależności od uwarunkowań gospodarczych spółka F.I.N.N. będzie mogła sama nabywać nieruchomości mieszkalne i je wynajmować albo mieć udziały w spółkach zależnych, które bezpośrednio świadczyć będą usługi wynajmu.

Spółką zależną od FINN może być spółka akcyjna, z o.o. lub spółka komandytowo-akcyjna, której:

  • zarząd i siedzibę są Polsce;
  • głównym wspólnikiem będzie F.I.N.N. posiadający minimum 90 proc. jej udziałów;
  • przychody z najmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych (muszą być wcześniej wynajmowane co najmniej rok) wynoszą co najmniej 90% wszystkich uzyskiwanych przychodów.

 

 

Gospodarka i obrót nieruchomościami. Wzory pism i umów z komentarzem
Gospodarka i obrót nieruchomościami. Wzory pism i umów z komentarzem

Helena Kisilowska

Sprawdź  

Preferencje podatkowe dla FINN

Dla spółek FINN przewidziano odroczenie terminu płatności podatku CIT  z tytułu uzyskiwanych dochodów m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych i ich zbycia – do czasu wypłaty dywidendy akcjonariuszom. Dla spółek FINN przewidziano także stosowanie 8,5 proc. stawki CIT od dochodów uzyskanych przez nie z najmu nieruchomości mieszkalnych (dochód ten będzie wyliczany nieco inaczej niż w przypadku pozostałych podatników podatku dochodowego). Projekt wprowadza też  zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów spółek zależnych, uzyskanych z najmu i zbycia nieruchomości mieszkalnych. Natomiast preferencja podatkowa spółki zależnej będzie polegała na tym, że jej dochody osiągnięte z tytułu najmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych będą wolne od podatku, ale jednak tylko w części wydatkowanej na wypłatę dywidendy na rzecz FINN w terminach przewidzianych w projekcie.

Definicja nieruchomości mieszkalnej

Za nieruchomość mieszkalną uznawany będzie budynek mieszkalny, udział w nim lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, a także lokal do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Nieruchomością mieszkalną będzie także budynek lub lokal wykorzystywany do krótko- lub długoterminowego zakwaterowania. W tym przypadku chodzi o budynki (lokale) wykorzystywane do prowadzenia:

  1. placówek zapewniających całodobową opiekę niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku;
  2. internatów, akademików, domów studenckich.

Budynek zostanie uznany za mieszkalny, jeżeli co najmniej 70 proc. jego całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywane będzie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
.
Wszystkie rozwiązania zawarte w ustawie mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r.