Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przewiduje kolejny projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - jego autorem jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ma to być wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Firmy będą miały obowiązek odprowadzania na niego składki od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać:
- 5 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP),
- 1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).
- W rzeczywistości będą to kwoty na poziomie mniejszym niż jeden procent dla obu rachunków – zapowiada Marek Niechciał, prezes UOKiK w rozmowie z PAP. - Składka na tym poziomie pozwoli pokryć upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów w ciągu pięciu lat - dodaje.
Czytaj również: Deweloperzy będą mieli swój fundusz gwarancyjny. Mogą wzrosnąć ceny mieszkań >>
Cena promocyjna: 44.1 zł
|Cena regularna: 49 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
UOKIK: to ochrona dla Kowalskiego
Wartość wskazanej w projekcie stawki procentowej może być niższa, o ile zdecyduje tak w rozporządzeniu minister inwestycji i rozwoju w porozumieniu z ministrem finansów. Wezmą oni pod uwagę opinię UFG i UOKiK. - Oznacza to, że kwota składki będzie uzależniona od ceny mieszkania lub domu. Im ta cena będzie wyższa, tym nominalna wysokość składki również będzie wyższa – podkreśla Zenon Kierczyński, prezes Wielkopolskiej Izby Budownictwa. Przy maksymalnych składkach na przykład przy inwestycji na 100 lokali, na fundusz trzeba będzie wpłacić ponad 2 mln złotych. - To są bardzo duże kwoty, które przy obecnych, różnych problemach w branży, mogą często decydować o nierentowności takiego przedsięwzięcia – podkreśla Kierczyński. Jego zdaniem wprowadzanie Funduszu jest nieuzasadnione. Inaczej na koszty patrzy Marek Niechciał. - Składka od jednego rachunku powierniczego, na którym złożono np. 400 tys. zł na budowę domu, wyniesie ok. 1,3 tys. zł. Będą to pieniądze, które pozwolą Kowalskiemu spokojnie czekać na odbiór budowanego domu czy mieszkania - podkreśla szef UOKiK. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie istnieją realne przesłanki do tak istotnego wzmacniania ochrony nabywców na wypadek potencjalnej upadłości dewelopera. Mniej stanowczy w krytyce jest Murapol, jedna z największych firm deweloperskich w Polsce. Zaproponował jedynie obniżenie maksymalnej wysokość stawki procentowej z 5 do 2 proc. - Obecna sytuacja na rynku nie uzasadnia konieczności wprowadzenia opłat na aż tak wysokim poziomie. A ich obniżenie pozwoliłoby uniknąć wzrostu cen mieszkań. – twierdzi Murapol. Powołania funduszu nie skrytykowały m.in. Fundacja na Rzecz Rozwoju Kredytu Hipotecznego i Narodowy Bank Polski.
Miliardy na znikome ryzyko
- Nawet w przypadku dekoniunktury i upadłości dewelopera potencjalne straty nabywcy ograniczone jedynie do nieznacznej części wartości mieszkania, a właściwie do nieznacznej części wartości transzy. W przypadku samodzielnego otwartego rachunku powierniczego bank refinansuje deweloperowi koszty danego etapu, który został faktycznie wykonany. Oznacza to, że potencjalna „strata” wynikająca z przymusowej sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym zostanie pokryta z wkładu własnego dewelopera – czytamy w stanowisku PZFD. Według Związku obecna wartość rynku deweloperskiego wynosi przeszło 45 mld zł, a biorąc pod uwagę, że przeszło 90 proc. rachunków stanowią te otwarte – na DFG corocznie będą odprowadzane kwoty w granicach 2 mld zł, tylko po to, by zabezpieczyć znikome ryzyko po stronie nabywców.
Marek Niechciał podkreśla, że bezpieczeństwo zawsze kosztuje. - Najłatwiej zauważyć to przy zakupie imprez turystycznych. Jak kupujemy wycieczkę, to każda osoba płaci ubezpieczenie, najczęściej kilkanaście złotych - mówi Niechciał. - Mieszkania to często dla Polaków największy wydatek w życiu. Przeznaczamy na nie kilkaset tysięcy, które w pewnych okresach - między wpłatą a otrzymaniem aktu własności - w ogóle nie są chronione.
Brak precyzyjnych kryteriów
W uzasadnieniu projektu czytamy, że wzorem dla DFG jest Bankowy Fundusz Gwarancyjny. BFG to zabezpieczenie dla klientów banku na wypadek jego bankructwa. PZFD zauważa jednak, że składki na BFG wyznaczane są z uwzględnieniem wielu czynników, m.in.: podstawy wyznaczenia, tj. wartości środków gwarantowanych w banku, profilu jego ryzyka przynależności banku do systemu ochrony instytucjonalnej, bieżącego stanu środków systemu gwarantowania depozytów, itp. A w przypadku DFG wszystkie podmioty zobowiązane są do wnoszenia jednakowej opłaty. Nie istnieje również, wzorem BFG, żadna metoda wyliczania wysokości składki w zależności od profilu ryzyka upadłości danego przedsiębiorcy.
PZFD wyliczył, że w ciągu 5 lat na DFG może trafić 10 mld zł. Przy ewentualnej upadłości trzech podmiotów – tyle szacuje UOKiK - nie powinna przekroczyć kilkudziesięciu milionów złotych, a zatem przeszło 9,5 mld zł wpłaconych środków nie będzie w ogóle wykorzystywane. W istocie Fundusz będzie w istocie stanowił źródło dochodu, którego wydatkowanie i kontrola nie będą objęte ścisłymi regulacjami.
Uwagi ma też Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny
Sporo uwag zgłosił też Ubezpieczeniowy Fundusz Gwaranyjny, który ma prowadzić DFG. Jego zdaniem wiele przepisów, m.in. dotyczących wypłat, wypłaty środków z DG w przypadku odstąpienia nabywcy od umowy, wysokości do jakiej DFG odpowiada muszą być doprecyzowane. Przede wszystkim jednak UFG uważa, że nowe przepisy nie mogą działać wstecz. Dlatego powinny obejmować nowe przedsięwzięcia deweloperskie.