W czwartek Sejm zakończył pracę nad ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk numer 985), który wprowadza bardzo dużo zmian. Teraz ustawa trafi do podpisu prezydenta, a zacznie obowiązywać po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw. Za jej sprawą powstanie m.in.: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zostanie rozszerzony zakres czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, zmienią się zasady zawierania umów rezerwacyjnych czy powody odstąpienia od umowy. Z punktu widzenia deweloperów i cen mieszkań najważniejsze są zmiany dotyczące BFG. Od pierwotnej wersji - po raz pierwszy projekt ujrzał światło dzienne w czerwcu 2018 roku - jego zapisy bardzo się zmieniły, a składka na DFG została obniżona z 5 proc. do 1 proc. Obniżkę z 2 do 1 proc. wprowadził Senat, a Sejm poparł jego poprawkę. - 4 lata ciężkiej pracy, dziesiątki spotkań, mnóstwo pism, komentarzy i analiz, ale udało się - ocenia Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. To zasługa 10 posłów Porozumienia Jarosława Gowina oraz Jacka Żaleka, którzy zagłosowali jak opozycja, wbrew rekomendacji Komisji Infrastruktury.
Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >
Ile wyniosą składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Ustawa zakłada, że nabywca mieszkania może wpłacać pieniądze tylko na rachunek powierniczy. Deweloper będzie mógł wybrać czy oferuje klientom otwarte, czy zamknięte rachunki. Jednocześnie jednak będzie musiał odprowadzić od każdej wpłaty składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Jej wysokość określi w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa. Z tym, że jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać:
- 1 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP);
- 0,1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).
W ustawie są limity maksymalne, teoretycznie więc mogą być jeszcze niższe, bo w drodze rozporządzenia ma je określać minister rozwoju. Tyle, że według deklaracji Ministerstwa Rozwoju złożonych w trakcie prac nad projektem w Sejmie pierwsze stawki mają wynieść właśnie 1 proc. dla otwartych rachunków i 0,1 proc. dla zamkniętych. Z przedstawionych wyliczeń w Ocenie Skutków Regulacji wynika, że rocznie do DFW trafiać będzie 141,3 miliona złotych, większość od rachunków otwartych. Obecnie wybiera je bowiem ok. 85 proc. deweloperów. Z szacunków UOKiK wynika zaś, że rocznie zawieranych jest ok. 100 tys. umów deweloperskich.
Składki na nowy fundusz nie powinny wpłynąć na ceny mieszkań
Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, uważa, że deweloperzy mają z czego wpłacić 1 proc., a to jest ważny element ubezpieczeniowy. Z BFG będą bowiem wypłacane nie tylko środku w przypadku upadku dewelopera, ale też banku. Gdyby było inaczej, w przypadku upadku banku, wpłaty klientów byłyby chronione tylko do wysokości 100 tys. euro, a wysokość kredytu na zakup mieszkania często przekracza ten pułap. - Dla większości Polaków zakup mieszkania to najważniejsza inwestycja, niemal na całe życie, i musi być dobrze zabezpieczona. Musimy przygotować się na dekoniunkturę. Dlatego tak ważne są instrumenty, które z jednej strony zabezpieczą pieniądze konsumenta, a z drugiej umożliwią zachowanie stabilności całego sektora. Branża również powinna wziąć odpowiedzialność za swoich klientów - podkreśla prezes.
Analitycy rynku również uważają, że sama stawka nie wpłynie na ceny. - Taki poziom nie sprawia już wrażenia zbyt wyśrubowanego, a instytucja DFG nie powinna wpływać w odczuwalny sposób na ceny nowych mieszkań - mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Symboliczna stawka 1 proc. przy średniej deweloperskiej marży brutto na poziomie 25 proc., jaką w ostatnich czasach komunikują deweloperzy, zdaniem ekspertów jest do udźwignięcia. - W zamian klienci deweloperskich biur sprzedaży zyskają już praktycznie 100-procentowe bezpieczeństwo środków wpłacanych na rachunki powiernicze, które – co do czego nie ma wątpliwości – dotychczas nie były w chronione w sposób absolutny - ocenia Jarosław Jędrzyński.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >
Kłopotliwe warunki rachunków powierniczych
Ponadto zgodnie z ustawą zgromadzone na rachunkach powierniczych środki bank przeleje deweloperowi po zakończenie realizacji etapu. Wcześniej jednak musi dokonać kontroli. Bank zweryfikuje, czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi, uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców, nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy, wpłacił składki na DFG w odpowiedniej wysokości, które będą wnoszone za pośrednictwem banku. Ponadto bank wypłaca deweloperowi ostatnią transzę zawsze dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność.
Czytaj w LEX: Zakres uprawnień banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy >
– Ustawa przewiduje zatem nowy zakres czynności kontrolnych – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – By dostać pieniądze, deweloper będzie musiał składać oświadczenia, które muszą odpowiadać prawdzie, że na dzień wypłaty transzy uregulował wszystkie zobowiązania wobec wykonawców, a ponad wykonawców, co się nie będzie zdarzać, gdy np. będą dłuższe terminy płatności lub należności okażą się sporne, lub zgłoszone zostaną roszczenia z tytułu solidarnej odpowiedzialności inwestora. To sytuacja kuriozalna, bo wnioskując o wypłatę transzy, by zapłacić wykonawcom, nie może mieć wobec nich wymagalnych zobowiązań. To błędne koło, które może też spowodować wzrost cen mieszkań. Deweloperzy będą musieli mieć zabezpieczenie. Bank podnosi odpowiedzialność karną za nieprawidłowe zwolnienie tych środków i nie podejmie decyzji o ich przelaniu, gdy coś mu się nie będzie zgadzało – tłumaczy mec. Dziąg. Jego zdaniem to utrudni funkcjonowanie małych deweloperów, którzy będą musieli pozyskać zewnętrzne finansowanie na realizację całej inwestycji.
Cena promocyjna: 103.2 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
]
Czytaj w LEX: Środki ochrony nabywcy według ustawy deweloperskiej >
Istotna wada uzasadni odstąpienie od umowy
Dla deweloperów pojawia się perspektywa jeszcze jednej niebezpiecznej zmiany Zgodnie z projektem istotna wada nabywanego lokalu pozwoli na odstąpienie od umowy. Zdaniem UOKiK obecna procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na czas i jakość usuwania zgłoszonych wad. Regulacje te dotyczą zarówno wad określonych w protokole przekazania lokalu jak również wad, które ujawniły się w późniejszym okresie – tj. od dnia podpisania protokołu do dnia przeniesienia własności lokalu.
Opłata rezerwacyjna – maksymalnie 1 proc. wartości
Obecnie nie ma regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej zawieranej często, np. na okres potrzebny do otrzymania kredytu. Deweloperzy mogą więc kształtować je dowolnie. To się zmieni. Po nowelizacji wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny określonej w prospekcie emisyjnym – projekt ponadto określa, co taki prospekt ma zawierać - jego wzór jest załączony do projektu. Jeśli, rezerwujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie emisyjnym, opłata będzie niezwłocznie zwracana. Według danych UOKiK wszyscy najwięksi deweloperzy pobierali opłatę za rezerwację lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Jej wysokość wynosi od 300 do 20 000 zł albo od 5 proc. do 10 proc. Z tym, że maksymalna stawka pobieranej opłaty przez 5 na 9 największych deweloperów wynosiła 5 000 zł.
Czytaj również: Deweloper będzie musiał udzielić więcej informacji >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
