Wynajmujący i najemcy walczą o przetrwanie

W okresie zakazu handlu wzajemne zobowiązania stron umów najmu i innych umów, których przedmiotem jest udostępnienie do używania lokalu w galeriach handlowych wygasają. Jakakolwiek ingerencja wynajmującego w towar zgromadzony w lokalu w tym okresie będzie kwalifikowana jako naruszenie posiadania. Co zatem wolno w okresie „zawieszenia” umowy piszą Piotr Haiduk i Aleksander Orzeł z kancelarii Romanowski i Wspólnicy.

W związku z szerzącą się w pandemią koronawirusa, w Polsce podjęto szereg działań legislacyjnych, służących spowolnieniu tempa rozprzestrzeniania się wirusa („spłaszczeniu krzywej” zachorowań). Działania te, jakkolwiek konieczne, rykoszetem trafiły w przedsiębiorców. Jednymi z najbardziej pokrzywdzonych pandemią przedsiębiorców są prowadzący sklepy w galeriach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m². Rozporządzeniami ministra zdrowia, a obecnie rozporządzeniem Rady Ministrów z 31 marca 2020 r. zakazano im całkowicie prowadzenia działalności handlowej. Z dnia na dzień zostali więc pozbawieni przychodów i pozostawieni z kosztami, zwłaszcza kosztami wynagrodzeń pracowników.

Czytaj w LEX: Zabezpieczenie roszczeń w czasie epidemii >

Dodatkowo, część wynajmujących powierzchnie handlowe wciąż domagała się zapłaty czynszów, pomimo że najemcy nie byli zobowiązani do takiego świadczenia. Wynajmujący nie wypełniali oraz nie wypełniają bowiem swojego zobowiązania do udostępnienia powierzchni nadającej się do prowadzenia w niej działalności gospodarczej, co jest celem umów z najemcami lokali (art. 475 kodeksu cywilnego w zw. z art. 353¹ oraz 65 k.c.). Tym samym, w świetle braku świadczenia wzajemnego, najemcy mogą powstrzymać się od zapłaty czynszu (art. 495 k.c.). Z mocy obowiązujących dotychczas przepisów prawa cywilnego, czynsze nie przysługiwały więc wynajmującym lokale w galeriach handlowych, w których to lokalach zakazana była działalność handlowa.

Czytaj w LEX: Koronawirus jako siła wyższa a odpowiedzialność za szkodę >

Salomonowe rozwiązanie

Zdając sobie jednak sprawę ze skali problemu, jaki mogłyby stanowić masowe spory wynajmujących z najemcami (zarówno ze względu na potencjalne upadłości przedsiębiorców jak i ze względu na przeciążenie systemu sądownictwa po ustąpieniu pandemii), rząd w ramach tzw. „tarczy antykryzysowej” zaproponował rozwiązanie systemowe. Zgodnie z dodanym 31 marca 2020 r. do tzw. specustawy (ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19) art. 15ze, w okresie zakazu handlu wzajemne zobowiązania stron umów najmu i innych umów, których przedmiotem jest udostępnienie do używania lokalu w galeriach handlowych (dla uproszczenia dalej zwanych łącznie umowami najmu) wygasają. Po ustaniu zakazu handlu, najemcy zobowiązani są natomiast, na mocy nowych przepisów, złożyć wynajmującym ofertę przedłużenia umowy o czas zakazu najmu oraz kolejne sześć miesięcy.

Czytaj w LEX: Koronawirus jako siła wyższa a umowy cywilnoprawne >

Rozwiązanie to należy ocenić pozytywnie, jako prowadzące do sprawiedliwego rozkładu ryzyka związanego z pandemią pomiędzy najemcami i wynajmującymi. I jedni i drudzy stracą swój przychód w okresie pandemii – najemcy przychód z działalności (która jest zakazana), wynajmujący przychód z czynszu. Zobowiązania między stronami jednak „odżyją” po unormowaniu się sytuacji epidemicznej oraz zostaną przedłużone. Tym samym za pełen okres obowiązywania umowy wynajmujący potencjalnie otrzymają nawet więcej rat czynszowych, niż według pierwotnej treści umowy (skoro zostanie ona przedłużona nie tylko o okres zakazu handlu, ale także o dodatkowe sześć miesięcy). Jest to więc dla wynajmujących rozwiązanie korzystniejsze, niż wynikające bezpośrednio z przepisów prawa cywilnego. W przypadku zastosowania przepisów prawa cywilnego zobowiązanie do świadczeń czynszowych wygasłoby na okres zakazu handlu, natomiast sama umowa nie zostałaby automatycznie przedłużona, a najemca nie byłby zobowiązany zaoferować jej przedłużenia. Efektywnie, na skutek pandemii wynajmujący otrzymaliby mniej rat czynszowych niż w przypadku gdyby umowa obowiązywała bez zakłóceń.

Czytaj w LEX: Odpowiedzialność Skarbu Państwa za szkody w trakcie pandemii >

Czyj sklep, czyj towar?

Rozważenia wymaga jednak, jak kształtuje się sytuacja stron umów najmu w okresie „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań. Z całą pewnością wskutek wprowadzenia nowych przepisów umowy te nie zostają zakończone. Nie są jedynie realizowane w okresie, gdy nie jest to możliwe.

Sprawdź w LEX: Jak liczyć wynagrodzenie urlopowe w czasie obniżenia wynagrodzenia w związku z przestojem ekonomicznym? >

Sklepy będą mogły funkcjonować z chwilą zniesienia zakazu handlu. Wynajmujący powinien być więc gotowy, aby od pierwszego dnia po ustaniu zakazu handlu udostępnić lokal najemcy w stanie zdatnym do prowadzenia działalności. Nie może zatem doprowadzić do zniszczenia czy zmiany wystroju wnętrza w sposób, który powodowałby brak zgodności lokalu z wystrojem uzgodnionym wcześniej z najemcą. Najemca uprawniony jest również do pozostawienia towaru w lokalu Ponadto na skutek czasowego wygaśnięcia zobowiązań z umów najmu, towar wciąż znajduje się w posiadaniu najemcy.

Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami >

Jakakolwiek ingerencja wynajmującego w towar zgromadzony w lokalu w okresie wygaśnięcia zobowiązań z umów najmu będzie kwalifikowana jako naruszenie posiadania, co jest działaniem bezprawnym zgodnie z art. 342 k.c. W związku z naruszeniem posiadania najemcy przysługiwało będzie roszczenie o przywrócenie posiadania i zaniechanie naruszeń (art. 344 k.c.), a w przypadku gdy naruszenie posiadania wyrządziło najemcy szkodę – także roszczenie odszkodowawcze (art. 415 k.c.).

Zobacz LEX News: Ryzyko związane z anektowaniem umów leasingu w trakcie pandemii >

W grę wchodzi kodeks karny

Ponadto, jeżeli wynajmujący traktował będzie rzeczy pozostawione jak swoje (np. wyniesie je z lokalu oraz nie zdradzi miejsca ich przechowywania) jego czyn podlegać może kwalifikacji jako kradzież (art. 278 § 1 k.k. – podlegająca karze do 5 lat pozbawienia wolności), względnie jako przywłaszczenie jeżeli wynajmujący wcześniej był uprawniony do posiadania rzeczy, np. jako zastawca (art. 284 § 1 k.k. – podlegające karze do 3 lat pozbawienia wolności). Jeżeli natomiast aby wynieść rzeczy z lokalu, traktując je jako własne, wynajmujący sforsuje zabezpieczenia (np. wyłamie zamki/kraty) to podlegać może karze za kradzież z włamaniem (art. 279 § 1 k.k. – kara do 10 lat pozbawienia wolności).

Karze podlega również czyn polegający na zniszczeniu, uszkodzeniu lub uczynieniu niezdatnymi do użytku rzeczy najemców znajdujących się w lokalu. Zniszczenie rzeczy, uszkodzenie lub uczynienie rzeczy cudzej niezdatną do użytku podlega, zgodnie z art. 288 § 1 k.k. karze do 5 lat pozbawienia wolności.

W przypadku jednak gdy wartość rzeczy będących przedmiotem kradzieży, przywłaszczenia lub zniszczenia (uszkodzenia, uczynienia niezdatnymi do użytku) przekracza 200 tysięcy złotych, sprawdza podlegać będzie karze do 10 lat pozbawienia wolności (art. 294 § 1 k.k.).

Odpowiedzialność prawnokarną ponosić mogą przy tym nie tylko osoby, które bezpośrednio (fizycznie) dokonały czynów bezprawnych, ale także ich przełożeni, jako tzw. sprawcy kierowniczy – czyli kierujący wykonaniem czynu zabronionego przez inną osobę lub wykorzystując uzależnienie innej osoby od siebie, polecający jej wykonanie takiego czynu - art. 18 § 1 k.k.. Ponadto odpowiedzialność prawnokarną ponosić mogą osoby pomagające lub podżegające do popełnienia czynu zabronionego (art.18 § 2 i 3 k.k.), które ponoszą odpowiedzialność w granicach takich jak za sprawstwo (art. 19 § 1 k.k.), przy czym w przypadku pomocników sąd może zastosować nadzwyczajne złagodzenie kary (art. 19 § 2 k.k.).

Kiedy wynajmujący żąda niewspółmiernych kwot za przechowanie towaru

Prawo karne penalizuje także nieuczciwe próby wymuszenia zawarcia niekorzystnej umowy. Ukaraniu podlegać może chociażby czyn, którym wynajmujący wymusza na najemcy zawarcie aneksu do umowy najmu lub innej umowy, przewidującej świadczenia niewspółmiernie duże do świadczenia wzajemnego np. wynagrodzenie za przechowanie towaru w okresie wygaśnięcia umowy w kwocie nieprzystającej do stawek rynkowych (abstrahując od kwestii ważności takiego uzgodnienia). Jeżeli wymuszając taką umowę wynajmujący wykorzysta przymusowe położenie najemcy (np. obawę przed utratą towaru o znacznej, czy nawet wielkiej wartości), popełni on czyn mogący być zakwalifikowany jako wyzysk (art. 304 k.k.). Przestępstwo wyzysku podlega karze do 3 lat pozbawienia wolności. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 308 k.k., za przestępstwa określone m.in. w art. 304 k.k. (wyzysk) odpowiada ten kto, na podstawie przepisu prawnego, decyzji właściwego organu, umowy lub faktycznego wykonywania, zajmuje się sprawami majątkowymi innej osoby prawnej, fizycznej, grupy osób lub podmiotu niemającego osobowości prawnej (innymi słowy: co najmniej także członkowie zarządu wynajmującego oraz faktyczni decydenci (z ang. shadow directors).

Piotr Haiduk (na zdjęciu) jest adwokatem w kancelarii Romanowski i wspólnicy,
a Aleksander Orzeł jest prawnikiem, aplikantem radcowskim e tej kancelarii.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.