Zdanie odrębne zgłosił do tej uchwały sprawozdawca - sędzia Kamil Zaradkiewicz. A problem powstał, gdy skład trzyosobowy Sądu Najwyzszego rozpoznawał skargę kasacyjną, a następnie przedstawił zagadnienie: Czy w przypadku, gdy większość właścicieli lokali nie wyraziła zgody na podjęcie określonej czynności przez właściciela lokali, doszło w tym zakresie do podjęcia uchwały (tzw. uchwały negatywnej) ?
Adaptacja lokalu użytkowego
Wyrokiem z 2 sierpnia 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, uwzględniając powództwo Dorien sp. z o.o. w W., uchylił uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w Warszawie przy ul. Szucha, odmawiające udzielenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym należącym do powoda, na wykonanie prac budowlanych w związku z adaptacją lokalu użytkowego, a także na zainstalowanie na części nieruchomości wspólnej (elewacji) podświetlanego kasetonu reklamowego, i orzekł o kosztach procesu.
Wyrokiem z 3 października 2019 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie na skutek apelacji pozwanej zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo. Natomiast Sąd Apelacyjny za zasadny uznał zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 23 ust. 2 w zw. z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (przez przyjęcie, że uchwały, które nie otrzymały wymaganej większości głosów, co miało miejsce w niniejszej sprawie), są istniejącymi tzw. uchwałami negatywnymi o braku zgody, a w związku z tym - możliwe jest ich skuteczne zaskarżenie na podstawie art. 25 tej ustawy.
Uchwała o treści negatywnej - możliwa
Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Apelacyjny wskazał, że z art. 23 ust. 2 ustawy wynika, że uchwała jest aktem stanowiącym wynik głosowania pozytywnego, jako że zapada większością głosów właścicieli lokali. Fakt głosowania przez właścicieli lokali reprezentujących większość głosów przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści, nie może być - w ocenie sądu odwoławczego - utożsamiany z oddawaniem przez nich głosów za podjęciem uchwały o treści przeciwnej do ujętej w proponowanej uchwale.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego przedmiotem głosowania mogą być zarówno uchwały o treści pozytywnej, jak i negatywnej, a każda z nich może podlegać zaskarżeniu w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, to jednak nie można przyjąć, że niepodjęcie uchwały o treści pozytywnej, wobec braku wymaganej większości głosów, jest równoznaczne z podjęciem uchwały o treści negatywnej. Czym innym jest bowiem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu.
Przedmiotem analizowanego głosowania były projekty uchwał dotyczące wyrażenia zgody, a głosujący mogli oddać jedynie głos na „tak” i na „nie” lub wstrzymać się od głosu. Stosownie do przywołanego przepisu proponowane uchwały zostałyby podjęte, gdyby „za” oddała swój głos większość właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Sytuacja taka nie miała miejsca w przypadku zakwestionowanych przez powoda uchwał.
Naruszenie prawa własności?
Za uchwałami głosowało 0,2286 udziałów, przeciw 0,5208 udziałów. W tej sytuacji, zdaniem Sądu Apelacyjnego, zaskarżone uchwały, wobec nieuzyskania przez nie wymaganej większości głosów, powinny być zakwalifikowane jako uchwały nieistniejące. Skargę kasacyjną od tego wyroku wniósł powód, zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj. art. 23 ust. 2 w zw. z art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l. w zw. z art. 45 ust. 1 Konstytucji RP, przez błędną wykładnię powyższych przepisów, polegającą na przyjęciu, że uchwała właścicieli lokali jest aktem stanowiącym wyłącznie wynik głosowania pozytywnego, a uchwały, co do których większość właścicieli lokali oddała głosy przeciwne są uchwałami, które nie uzyskały większości głosów i stanowią uchwały nieistniejące oraz nie podlegają zaskarżeniu do sądu.
W toku rozpoznawania skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy powziął poważne wątpliwości uzasadniające sformułowanie zagadnienia prawnego o treści ujętej w sentencji postanowienia i przekazanie tego zagadnienia.
To zagadnienie prawne ma charakter istotny, gdyż dotyczy możliwości zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych, a tym samym realizacji prawa obywatela do sądu wyrażonego w art. 45 ust. 1 Konstytucji. Co więcej, chodzi o wykonywanie prawa przysługującego właścicielowi nieruchomości, co wiąże się z koniecznością oceny problemu także w kontekście konstytucyjnej zasady ochrony własności (art. 21 ust. 1 Konstytucji).
Cena promocyjna: 135.2 zł
|Cena regularna: 169 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 152.09 zł
