Znalezienie wolnego mieszkania pod wynajem to dziś trudna sztuka. A będzie jeszcze gorzej, bo uchodźców może przyjechać do Polski, jak wynika z niektórych szacunków, nawet 5 milionów. Tymczasem w pandemii wiele sklepów przeniosło się do sieci i nie potrzebuje już tylu stacjonarnych placówek. Podobnie jest w wypadku biurowców. Wiele firm wciąż pracuje zdalnie albo hybrydowo.
Szybka adaptacja na mieszkania pustych biurowców, hal, centrów handlowych nie jest jednak prosta i wymaga czasochłonnej biurokracji. Ma to się zmienić. Ministerstwie Rozwoju i Technologii toczą się prace nad specprzepisami w tej sprawie. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiła się informacja w tej sprawie. Nowe przepisy mają obowiązywać tylko dwa lata.
Zdaniem tego resortu, przekształcanie budynków biurowych i handlowych na budynki mieszkalne z jednej strony pomoże przedsiębiorcom dotkniętym skutkami pandemii (związanymi z nagłym przejściem pracowników na pracę zdalną lub likwidacją sklepów stacjonarnych), a z drugiej – zwiększy zasoby mieszkaniowe w Polsce, w szczególności w związku z wojną na terytorium Ukrainy i napływającymi do Polski uchodźcami z tego kraju.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Umowa najmu mieszkania - WZÓR w j. ukraińskim >
- Umowa użyczenia mieszkania - WZÓR w j. ukraińskim >
- PL/UKR Umowa z osobą (podmiotem) w sprawie zakwaterowania uchodźców wojennych z Ukrainy >
Będzie lifting lex deweloper
MRiT wspólnie z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego prowadzi prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Zakłada on wprowadzenie ułatwień w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlowych na cele mieszkaniowe. Dodatkowo resort planuje, żeby w projekcie znalazły się także rozwiązania wspierające uchodźców z Ukrainy, w tym m. in. zwiększające zasób szkolny i przedszkolny, z których będą mogły korzystać dzieci.
Nowe przepisy przewidują zmiany w ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawie mieszkaniowej). Umożliwią one szersze wykorzystanie zawartych w niej narzędzi dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne oraz lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych oraz wielkopowierzchniowych obiektach handlowych.
Na razie konkretów brak, bo prace nad zmianami znajdują się na wczesnym etapie. Ale z informacji zawartych wykazie prac legislacyjnych wynika, że zastosowanie będzie miał art. 5 specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z nim inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Natomiast warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.
W projekcie ustawy wspomniany wyjątek proponuje się rozszerzyć o tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Zmiana ta umożliwi zagospodarowanie pod budownictwo mieszkaniowe również ww. terenów, co z uwagi na ustalenia studium nie jest to obecnie możliwe. Zgodnie z przepisami specustawy mieszkaniowej tereny te muszą być wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, co zapewni lokalizację budynków mieszkalnych w terenach do tego przygotowanych.
Proponuje się także dodanie nowego przepisu, który będzie wskazywał wymóg zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku w trybie ww. ustawy. Jest to konieczne działanie, aby zrealizowana inwestycja mieszkaniowa została w przyszłości uwzględniona przy sporządzaniu dla tego terenu planu miejscowego lub jego zmiany.
Krok w dobrym kierunku
Pomysł budzi mieszane uczucia wśród ekspertów.
- Od pożaru do pożaru, tak nie należy stanowić prawa. Brak strategicznego myślenia i przewidywania co skutkuje psuciem prawa i barakiem przewidywalności planowania przez inwestorów. Tym razem mamy coś jeszcze bardziej dziwnego nie dość, że wprowadzamy przepisy specustawą to jeszcze ograniczoną czasowo. Tego jeszcze nie grali - mówi Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Według niego mamy wiele przykładów wprowadzanych na prędce ustaw nawet w trybie ekstraordynaryjnym jakim jest specustawa, których przepisy są błędne, dziurawe i prowadzą do nadużyć. Jednym z nich może być ustawa covidowa na podstawie, których zaczęły powstawać „covidowe” osiedla. - Przepisy powinny być wprowadzane poprzez całościowe spojrzenie na określone zagadnienie, a nie chwilowy impuls poprzez krzykliwe hasła. Wielokrotnie słyszeliśmy, że dany przepis ma usprawnić, przyśpieszyć proces inwestycyjny rzeczywistość zweryfikowała oczekiwania - dodaje.
Według niego z przedstawionych założeń projektu ustawy jest więcej pytań i wątpliwości niż konkretnych przepisów. Zmiana powierzchni biurowej czy handlowej na mieszkalną nie jest tak oczywista i prosta i nie ogranicza się jedynie do elementów konstrukcyjnych budynku.
- Przecież przy zmianie sposobu użytkowania będziemy musieli stosować przepisy jakie są zawarte np. w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które są ściśle określone i sparametryzowane. Ponadto osobiście trudno mi jest sobie wyobrazić, jak budynek biurowy czy handlowy, który był wybudowany w oparciu o plan miejscowy czy WZ-ke będzie można przekształcić na budynek mieszkalny nie zmieniając miejscowych przepisów. Wtedy to będzie chaos - ostrzega.
Natomiast deweloperzy przypominają. że w Polsce brakuje mieszkań i problem ten nabierze jeszcze na sile z uwagi na kryzys uchodźczy. - Na największych portalach ogłoszeniowych możemy dziś znaleźć jedynie 10-20 tysięcy ogłoszeń o wolnych mieszkaniach (w skali całego kraju). To bardzo mało. Problem braku mieszkań mógłby zostać rozwiązany m.in. poprzez adaptację na cele mieszkaniowe istniejących budynków o innym przeznaczeniu (choćby biurowców, które stoją puste z uwagi na spopularyzowanie pracy zdalnej, czy upadających galeriach handlowych – typu Tesco, Malta, Reduta - twierdzi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem nie ma potrzeby przygotowywania nowych ustaw, wystarczy jedynie drobne korekta "lex deweloper".
Informacja o rozpoczęciu prac cieszy również dr Martynę Sługocką, prawnik w kancelarii GWW. - W pomoc uchodźcom angażuje się wiele podmiotów, w tym także firmy zajmujące się budową i sprzedażą mieszkań. Deweloperzy gotowi są przeznaczyć dla uchodźców obiekty, które planowali zaadaptować pod apartamenty. Firmy budowlane chcą stawiać na swoich działkach i na własny koszt małe domy, w których ukraińskie rodziny mogłyby zamieszkać. - Wszystkie te fantastyczne inicjatywy zderzają się jednak z brakiem odpowiednich regulacji prawnych. Mieszkania potrzebne są od zaraz, ale ustawodawca nie przewidział żadnej uproszczonej procedury realizacji takich inwestycji - uważa.
Jak tłumaczy, przeszkodą w szybkiej realizacji inwestycji dla uchodźców są przede wszystkim postanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego albo konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a następnie obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia. Do tego dochodzą regulacje takich aktów jak ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czy ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. - Potrzebny jest przepis, który wyłączy stosowanie tych ustaw i, co ważne, ich przepisów wykonawczych, w stosunku do inwestycji przewidzianych dla uchodźców. Doświadczenia specustawy covidowej powinny pomóc w stworzeniu takiego zapisu, który ograniczałby możliwości nadużyć. Przykładowo wyłączenie gruntu z produkcji rolnej bez uzyskania decyzji zezwalającej mogłoby mieć charakter czasowy - mówi dr Sługocka.
PZFD ostrzega natomiast przed zbyt dużymi uproszczeniami. - Chodzi o to, by nie doprowadzić do tego typu sytuacji jak w wypadku obiektów covidowych, kiedy dochodziło do próby budowy wbrew woli samorządów. Niektórzy inwestorzy chcieli wykorzystali uproszczenia dotyczące budowy obiektów covidowych do stawiania zwykłych bloków, a nie budynków związanych z walką z pandemią - tłumaczy Konrad Płochocki.
Cena promocyjna: 2.99 zł
|Cena regularna: 29.9 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.