Zwiększenie powierzchni najmu nieruchomości przeznaczonej na ogródek letni

Czy rada miasta powinna zmienić uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie kolejnej umowy najmuw przypadku zwiększenia powierzchni najmu nieruchomości przeznaczonej na ogrdek letni?

Rada Miasta na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym podjęła uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie na okres od 1 maja 2009-30 września 2009 r. kolejnej umowy najmu części z przeznaczeniem pod ogródek letni przed lokalem. Zgodnie z uchwałą została zawarta umowa najmu na pow. określoną w uchwale. Obecnie najemca wnioskuje o zwiększenie zajmowanej powierzchni.

Czy wymagana jest zmiana uchwały w części dot. powierzchni, czy tylko wystarczy sporządzić aneks do umowy?

Odpowiedź

Wójt, burmistrz lub prezydent może zawrzeć z najemcą umowę wynajmu nieruchomości na okres od 1 maja 2009 r. - 30 września 2009 r. na nieruchomość przeznaczoną pod ogródek letni.

Zawarcie przedmiotowej umowy najmu nie stanowi sprawy przekraczającej zakresu zwykłego zarządu. Z tego względu nie jest konieczne podejmowanie uchwały przez radę miasta. W takiej sytuacji, wystarczające będzie zawarcie umowy cywilnoprawnej, lub sporządzenie aneksu do umowy istniejącej.

Uzasadnienie:

Mając na względzie art. 18 ust. 2 pkt 9 a ustawy o samorządzie gminnym  stwierdzić należy, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przy czym, przez sprawę przekraczającą zakres zwykłego zarządu należy rozumieć m.in.:
- wynajmowanie nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata;
- wynajmowanie nieruchomości na czas nieoznaczony;
- przedłużenie umowy wynajmu, po upływie 3- letniego okresu trwania tej umowy, jeśli przedmiotem umowy jest ta sama nieruchomość.

W pozostałych przypadkach, przyjąć należy, że zawarcie umowy cywilno - prawnej polegającej na wynajęciu nieruchomości nie stanowi sprawy przekraczającej zakres zwykłego zarządu, co prowadzi do konkluzji, że rada gminy nie jest właściwa do podjęcia uchwały w tym przedmiocie.

Gmina jest samodzielnym podmiotem, samodzielnie decyduje o swoich sprawach, a jedynym ograniczeniem tej działalności jest obowiązujące prawo. Według art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym  do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym nie zastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Sprawy publiczne, czyli sprawy związane z zaspokojeniem zbiorowych potrzeb lokalnej społeczności mogą pozostawać w zasięgu działania i rozstrzygania gminy, jeżeli łącznie spełniają dwa warunki - mają znaczenie lokalne i nie zostały w drodze ustawy zastrzeżone na rzecz innych podmiotów. Aby zatem określić czy dana sprawa należy do zakresu działania gminy trzeba sięgnąć do przepisów prawa materialnego i stwierdzić, czy konkretny przepis pozostawia daną sprawę do właściwości organu gminy.

Określenie mocy wiążącej uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu przynosi podobny rezultat, co w przypadku analogicznej problematyki dotyczącej wytycznych uchwalanych na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 2 in fine ustawy o samorządzie gminnym . Należy podzielić trafny pogląd wyrażony w nauce prawa administracyjnego, iż określane przez radę zasady w zakresie rozporządzania nieruchomościami gminy stanowią wytyczne czy dyrektywy wiążące (jeśli nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami materialnymi regulującymi to rozporządzanie) organ wykonawczy co do przesłanek i sposobu rozporządzenia. Można też w nich dostrzegać skonkretyzowane "zasady prawidłowej gospodarki", którymi powinien kierować się organ wykonawczy. Natomiast nie tworzą one imperatywnych norm powszechnie obowiązujących. Ich naruszenie przez wójta (burmistrza, prezydenta) może skutkować odpowiedzialnością organizacyjną i odszkodowawczą, nie wpływa jednak na ważność czynności prawnej dokonanej przez organ wykonawczy gminy (tak: P. Chmielnicki (redakcja), P. Dobosz, M. K. Bandarzewski, Komentarz do ustawy o samorządzie gminnym, Warszawa 2004 r., ss. 624).

Rada gminy (miasta) jest upoważniona do podejmowania uchwał "w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarząd", zawierających ogólnie sformułowane wytyczne dla podległych jej organów wykonawczych. Samo wykonanie takich uchwał należy oczywiście do zarządu gminy w myśl art. 30 ustawy o samorządzie gminnym . Tym samym, rada gminy (miasta) nie jest władna wydawać uchwał określających istotne elementy umowy wynajmu. Tego rodzaju uchwała winna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego, jako wydana bez podstawy prawnej.

W analizowanym przypadku, uchwała rady miasta określająca ogólne wytyczne wynajmu określonej nieruchomości gruntowej jest wymagana, jeśli jest to kolejna umowa odnosząca się do tej samej nieruchomości, zawierana między tymi samymi stronami po upływie umowy zawartej na czas oznaczony do 3 lat.

Na mocy art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym . wójt, burmistrz lub prezydent może zawrzeć z najemcą umowę wynajmu nieruchomości na okres od 1 maja 2009 r. - 30 września 2009 r. na nieruchomość oznaczoną nr ewidencyjnym 448/3 o pow. 0,0032 ha z przeznaczeniem pod ogródek letni.

Ponieważ jest to pierwsza umowa dotycząca nieruchomości, a okres trwania umowy jest krótszy niż 3 lata, to czynność ta nie stanowi sprawy przekraczającej zwykłego zarządu, co prowadzi do konkluzji, że organem właściwym do jej załatwienia nie jest rada miasta (w trybie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym ), tylko wójt, burmistrz lub prezydent (w trybie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym ).

Nadto, jeśli wcześniej zawierana umowa wynajmu była zawarta na okres nie dłuższy niż 3 lata, to wszelkie zmiany tej umowy, jako czynności zwykłego zarządu, nie wymagają uchwały rady miasta.

Jeśli natomiast wcześniej zawierana umowa wynajmu była zawarta na okres dłuższy niż 3 lata, to wszelkie zmiany tej umowy - stanowiącej czynność przekraczając zakres zwykłego zarządu - będą wymagały zgodności z wytycznymi uchwały. Przy czym, zawarcie umowy cywilno - prawnej (np. umowy najmu) pozostawiającej w sprzeczności z uchwałą rady miasta, nie wpływa na ważność umowy cywilno - prawnej. Tego rodzaju rozbieżność może rodzić konsekwencje dyscyplinarne.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)