Zgoda na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów użytkowania, najmu lub dzierżawy nieruchomości

Zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umw użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony dotyczących nieruchomości można wyrazić tylko w przypadkach określonych w art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Naczelny Sąd Administracyjny wydał dnia 27 lipca 2009 r. uchwałę (sygn. I OPS 1/09, LEX nr 508695) w której rozstrzygnął istniejące wątpliwości dotyczące stosowania art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm., dalej: u.g.n.). Artykuł 37 ust. 1 u.g.n. ustanawia zasadę przetargowego zbywania oraz oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jednocześnie jednak w ust. 2 znajduje się katalog, obejmujący obecnie 12 przypadków, w których z mocy ustawy odstępuje się od przetargu na rzecz zbycia w drodze bezprzetargowej.

Z kolei ust. 3 art. 37 u.g.n. dopuszcza zwolnienie z obowiązku zbycia w drodze przetargu w dwóch przypadkach:

• nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, pod warunkiem, że cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową,
• jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.

Zgodę na tryb bezprzetargowy w tych przypadkach wydaje wojewoda w drodze zarządzenia – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w drodze uchwały – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego. Jednak w przypadku, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki, wówczas niezbędne jest przeprowadzenie przetargu.

Artykuł 37 ust. 4 u.g.n. stanowi, że przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Wówczas wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Takie brzmienie ust. 4, w powiązaniu z brzmieniem ust. 1 („Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu”), powoduje w praktyce rozbieżności w jego interpretacji. Podstawowym problemem jest, czy w sytuacji określonej w ust. 4 (zawieranie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony) wyłączenie z trybu przetargowego jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacjach określonych w ust. 2 i 3, czy może jednak wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów także i w innych przypadkach.

Sprawa rozpatrywana przez NSA dotyczyła zgody rady gminy na wydzierżawienie nieruchomości, niemniej konsekwencje uchwały można odnosić również do umów użytkowania i najmu oraz do zgody wyrażanej przez pozostałe organy wymienione w art. 37 ust. 4 u.g.n., gdyż sytuacje te są uregulowane identycznie.

NSA doszedł do wniosku, że odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 1 u.g.n. do sytuacji, o których stanowi ust. 4, obejmuje także odpowiednie stosowanie zarówno ust. 2 jak i ust. 3 tego artykułu. W konsekwencji, wyrażenie zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony nieruchomości jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w art. 37 ust. 3 u.g.n. Organ właściwy nie ma zatem możliwości rezygnacji z przetargu w innych sytuacjach, gdyż w istocie oznaczałoby to odejście od zasady trybu przetargowego i prowadziłoby do negacji obowiązku organizowania przetargu.

Sąd dowodził także, że wyłączenie stosowania art. 37 ust. 3 u.g.n. przy zawieraniu umów, o których mowa w ust. 4, prowadziłoby do tego, iż w przypadku ubiegania się o zawarcie umowy przez kilka podmiotów, wyboru podmiotu, z którym zostanie zawarta umowa dokonywałby organ samorządu lub wojewoda bez stosowania jakichkolwiek kryteriów ustawowych. Umowa mogłaby być zawarta nie z tym podmiotem, który proponuje najkorzystniejsze warunki, ale z podmiotem, który zostanie wyłoniony w sposób arbitralny.

Uzasadniając swoją decyzję sąd uznał m. in., że przeciwko przyjętemu stanowisku nie może przemawiać to, że jego konsekwencją jest zrównanie reżymu prawnego dotyczącego umów o charakterze wyłącznie obligacyjnym z reżymem prawnym umów, które powodują skutki prawnorzeczowe. Po pierwsze, obowiązek przeprowadzenia przetargu dotyczy tylko umów zawieranych na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, a po drugie, zawarcie umowy długoterminowej może stanowić tytuł do nabycia nieruchomości bez przetargu.

Pełna treść uchwały NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. I OPS 1/09, dostępna jest w Systemie Informacji Prawnej LEX (LEX Nr 508695).