Czy gmina może odmówić wydania warunków zabudowy na założenie siedliska na działce o powierzchni 1 ha motywując to tym, iż działka jest zbyt mała na gospodarstwo rolne?

Ten sam inwestor jest właścicielem 14 ha (sąsiadujących z powyższą działką) gruntów rolnych położonych w gminie ościennej, których wójt przy rozpatrywaniu wniosku o warunki zabudowy nie uwzględnił. Pragnę dodać, że łączna powierzchnia nieruchomość to 15 ha. Prowadzona jest dla niej jedna księga wieczysta z tym, że nieruchomość jest tak zlokalizowana, że przebiega przez teren dwóch gmin.




Odpowiedź

Ponieważ przepisy prawa nie zawierają definicji siedliska, nie można wskazać minimalnej jego powierzchni, właściwej dla wszystkich siedlisk, bez względu na ich położenie. O tym, jaka powierzchnia nieruchomości jest minimalna dla założenia siedliska, decydować więc będą zwykle ustalenia miejscowego planu. Jeżeli natomiast chodzi o pominięcie przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy części nieruchomości tylko z uwagi na fakt, iż część tej nieruchomości jest położona na terenie sąsiedniej gminy, to takie postępowanie nie jest prawidłowe. Bez względu bowiem na to, czy nieruchomość leży na terenie jednej, czy też kilku gmin, jeżeli tylko stanowi ona własność jednej osoby i jest objęta jedną księgą wieczystą, to w sensie prawnym stanowi jedną nieruchomość. A można zakładać, że o ile w ocenie niektórych organów administracji powierzchnia 1 hektara nie jest wystarczająca do założenia siedliska, to już powierzchnia 15 hektarów powinna być dla tego celu wystarczająca.

Uzasadnienie

Pojęcie siedliska występuje w przepisach prawa (m.in. w Prawie budowlanym ), jednakże nie zostało ono w normach prawnych zdefiniowane. Analizując orzecznictwo wskazać natomiast można, iż siedlisko powinno zapewniać odpowiednie warunki bytowe osobom prowadzącym produkcję rolną. Nie wskazuje się natomiast jakichś uniwersalnych norm obszarowych. Rozstrzygające w tym zakresie będą bowiem zawsze ustalenia m.p.z.p.

Niezależnie od tego, jakie minimalne normy obszarowe przewidziane zostały na obszarze danej gminy dla działek siedliskowych, brak jest podstaw, aby nie uwzględniać całej nieruchomości tylko z uwagi na fakt, iż część tej nieruchomości położona jest na terenie sąsiedniej gminy. W doktrynie prawa przez długie lata sporną pozostawała kwestia, czy nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów, bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych, czy też o liczbie nieruchomości decyduje liczba ksiąg wieczystych. Ostatecznie przeważył jednak pogląd, zgodnie z którym nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej objęta księgą wieczystą. Tym samym nieruchomość stanowiąca własność jednej osoby i objęta jedną księgą wieczystą stanowi jedną nieruchomość, wobec czego brak jest podstaw, by w niniejszej sprawie brać pod uwagę tylko tą część nieruchomości, która leży na terenie gminy rozpatrującej sprawę.

Co więcej, zgodnie z definicją gospodarstwa rolnego zawartą w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z późn. zm.) – dalej u.k.u.r., pod pojęciem tym należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (czyli grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego – art. 553 k.c.), przy czym obszar użytków rolnych nie może być mniejszy niż 1 hektar. Pojęciem gospodarstwa rolnego nie jest oczywiście tożsame z siedliskiem, ale można zakładać, że jeśli spełniony jest wymóg co najmniej 1 hektara użytków rolnych, a cała nieruchomość ma 15 hektarów, to z punktu widzenia norm obszarowych nie powinno być problemów z założeniem siedliska.

Należy natomiast rozważyć, czy odmowa założenia siedliska nie jest przypadkiem spowodowana brakami w zakresie kwalifikacji rolniczych. Skoro bowiem zadaniem siedliska jest zapewnie warunków bytowych osobom prowadzącym produkcję rolną, to powinno ono być założone przez osobę, która posiada kwalifikacje do tego, by być uznaną za rolnika indywidualnego w rozumieniu u.k.u.r. A przypomnijmy, że zgodnie z art. 6 ust. 3 u.k.u.r, uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat. W ocenie ustawodawcy nie każdej osobie może być przyznany status rolnika, a tylko takiej, która ma do tego odpowiednie kwalifikacje teoretyczne (wykształcenie) lub praktyczne (praca w gospodarstwie rolnym). W przypadku braku tych kwalifikacji może być problem z założeniem siedliska.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)