Do zadań własnych gmin należy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej – tak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Jednym z głównych narzędzi prowadzących do realizacji tego celu jest utworzenie i wykorzystywanie mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z ustawową definicją mieszkaniowym zasobem gminy są lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów (art. 2 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Rada gminy jest zobowiązana do ustalenia, w drodze odrębnych uchwał, zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Podstawą do uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest art. 21 ust. 1 pkt 1 oraz art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów . Uchwała powinna stanowić o przyjętych celach gminy i działaniach niezbędnych do ich realizacji. Wieloletni program powinien obejmować minimum pięć kolejnych lat i powinien zawierać:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;
7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b) planowaną sprzedaż lokali.

Katalog ten stanowi minimalny wymóg treści wieloletniego programu. Może być poszerzony o dodatkowe elementy, ale niedopuszczalne jest nieuwzględnienie któregokolwiek z nich, gdyż będzie to skutkowało stwierdzeniem nieważności takiej uchwały (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 13 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Op 480/07, LEX nr 381693). Błędem będzie zatem uregulowanie w odrębnej uchwale jednego z elementów składowych programu np. zasad polityki czynszowej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 15 listopada 2004 r., sygn. II SA/Wr 1567/02, OwSS 2006/2/38, LEX nr 174906). Co do zasady postanowienia programu są przepisami wewnętrznie obowiązującymi, gdyż wiążą organ wykonawczy, ale wymóg określenia zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu, a także możliwość wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji określonej w art. 21 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów  w oparciu o uregulowania wieloletniego programu, wpływa na sytuację prawną osób wynajmujących lokale mieszkalne, co przesądza o statusie programu jako aktu wykonawczego do ustawy – aktu prawa miejscowego. Wiąże się z tym oczywiście obowiązek ogłoszenia uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy uchwala rada gminy na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów . Bez wątpienia jest to akt prawa miejscowego. Zasady powinny określać:
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.
Również w tym przypadku katalog obowiązkowej treści uchwały może zostać poszerzony o inne elementy, ale żaden z powyższych punktów nie może być pominięty.

Uchwały rady gminy nie mogą prowadzić do różnicowania sytuacji adresatów ze względu na np. okres przynależności do danej wspólnoty samorządowej (długość zamieszkiwania w danej gminie), fakt zameldowania w danej gminie, możliwości regulowania zobowiązań z tytułu najmu lokalu, czy wykraczać poza ustawowe upoważnienie przez np. przekazanie kompetencji organu wykonawczego innemu organowi, takiemu jak gminna komisja mieszkaniowa, czy regulowanie elementów treści umowy najmu, co do których rada nie ma wyraźnego upoważnienia.


Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)