Zasiedzenie przez gminę prywatnego gruntu

W jaki sposb możliwe jest zasiedzenie przez miasto gruntu będącego własnością osoby prywatnej? W jaki sposób możliwe jest zasiedzenie przez miasto gruntu będącego własnością osoby prywatnej?

Działka o pow. 200 m2 zapisana jest w tomach księgi wieczystej, do której od momentu zamknięcia nie były dokonywane żadne wpisy i nie została przeniesiona do księgi papierowej. Z przeprowadzonego wywiadu z sąsiadami, właściciel powyższej nieruchomości mieszkał za granicą i nikt nie zna jego spadkobierców. Nie jest za nią również uiszczany podatek od nieruchomości.

Od czego należy rozpocząć proces zasiedzenia?

Odpowiedź
Istotą instytucji zasiedzenia jest nabycie własności rzeczy (w tym przypadku własności nieruchomości) poprzez sam upływ czasu. Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że posiadacz niebędący właścicielem nieruchomości nabędzie jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu lub trzydziestu, w zależności od tego czy cechuje go dobra lub zła wiara. Zła wiara nie oznacza tu bynajmniej złej woli, lecz odnosi się do sytuacji, gdy podmiot zasiadujący nieruchomość ma świadomość tego, że nie przysługuje mu tytuł prawny właściciela nieruchomości.

Jeśli więc w niniejszej sprawie właściciel nieruchomości nie wykonuje w żaden sposób uprawnień właścicielskich względem przedmiotowej nieruchomości, zaś uprawnienia takie wykonuje miasto, to - o ile stan taki trwa nieprzerwanie od 30 lat - będzie ono uprawnione do wystąpienia do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Postępowanie sądowe ma w tym przypadku charakter nieprocesowy.

Uzasadnienie
Zgodnie z brzmieniem art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Proces taki omawiany przepis określa właśnie mianem zasiedzenia. Art. 172 § 2 k.c. dodaje ponadto, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Co istotne, przypisanie posiadaczowi dobrej wiary nie warunkuje w żaden sposób dopuszczalności zasiedzenia, lecz ma znaczenie jedynie z punktu widzenia skrócenia okresu niezbędnego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Należy jednak pamiętać, że decydująca z punktu widzenia przypisania posiadaczowi dobrej lub złej wiary jest chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Jeśli więc samoistny posiadacz uzyskał posiadanie będąc w dobrej wierze, dla zrealizowania omawianej przesłanki zasiedzenia nieruchomości wystarczający będzie upływ lat dwudziestu. Wówczas to nawet fakt zaistnienia w okresie późniejszym okoliczności mogących przemawiać za przypisaniem samoistnemu posiadaczowi złej wiary, nie będzie miał znaczenia dla oceny charakteru wiary posiadacza. W praktyce oznacza to więc, że okoliczności takie nie będą skutkowały wydłużeniem okresu wymaganego do zasiedzenia do lat trzydziestu.

Aby posiadanie nieruchomości przez wskazany okres czasu mogło doprowadzić do zasiedzenia, posiadanie to musi mieć charakter samoistny oraz nieprzerwany. Zgodnie z definicją zawartą w art. 336 k.c., posiadaniem samoistnym jest faktyczne władanie rzeczą jak właściciel. Do zasiedzenia nie będzie więc mogło doprowadzić posiadanie nieruchomości na podstawie umowy najmu czy dzierżawy, gdyż jest ono jedynie tzw. posiadaniem zależnym. Dowiedzenie realizacji tej przesłanki ułatwia natomiast k.c., który wprowadza domniemanie posiadania samoistnego (zgodnie z brzmieniem art. 339 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym). W tym miejscu warto wskazać na orzeczenie SN z dnia 7 kwietnia 1994 r. (sygn. akt III CRN 18/94), w którym stwierdzono, że posiadanie samoistne może mieć miejsce nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, ale także wtedy, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak, jakby nim był.

Jeśli zaś chodzi o wymóg nieprzerwanego posiadania, to tu również niezwykle pomocne są ustawowe domniemania. Otóż jak stanowi art. 340 k.c., domniemywa się ciągłość posiadania, a niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Przepis art. 345 k.c. dodaje ponadto, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Wreszcie na podstawie art. 341 k.c. domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym, co dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza. Nie należy również zapominać o treści art. 7 k.c., który stanowi, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Uwagi

Jak wynika z powyższego wywodu, aby mogło dojść do zasiedzenia niezbędny jest upływ określonego w ustawie czasu, tj. odpowiednio dwudziestu lub trzydziestu lat. Należy jednak pamiętać, że okresy te zostały wprowadzone dopiero na mocy ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. nowelizującej kodeks cywilny z dniem 1 października 1990 r., a przed tą datą obowiązywały okresy krótsze wynoszące - w zależności od wiary posiadacza - odpowiednio dziesięć i dwadzieścia lat. Jest to o tyle istotne, że do zasiedzenia, które nastąpiło przed dniem 1 października 1990 r. będą miały zastosowanie dziesięcio- i dwudziestoletnie okresy samoistnego posiadania nieruchomości przewidziane w art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym przed tą datą (orzeczenie SN z dnia 2 września 1993 r., sygn. akt II CRN 89/93).