Działka, na której inwestor zaplanował realizację budynku mieszkalnego ma dostęp do drogi publicznej (gminnej) za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Inwestor uzyskał z urzędu gminy decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W analizie urbanistycznej' sporządzonej dla potrzeb opracowania decyzji o warunkach zabudowy, stwierdzono, że "działka posiada pośredni dostęp do drogi gminnej przez drogę wewnętrzną".

Czy zapis taki można potraktować jako oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b) ustawy - Prawo budowlane?

Zarządcą drogi publicznej z którą łączy się omawiana droga wewnętrzna-prywatna, jest również urząd gminy.

Odpowiedź

Zawarte - w sporządzanej dla potrzeb opracowania decyzji o warunkach zabudowy - analizie architektoniczno - urbanistycznej stwierdzenie, że "działka posiada pośredni dostęp do drogi gminnej przez drogę wewnętrzną" nie może być traktowane jako oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b) Prawa budowlanego .

Uzasadnienie

Sporządzona w toku postępowania wyjaśniającego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy analiza architektoniczno - urbanistyczna jest kluczowym dowodem koniecznym na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy. Jej wykonanie opiera się na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . oraz rozporządzenia wykonawczego. Jednym z elementów analizy jest stwierdzenie w przedmiocie dostępu działki objętej inwestycją do drogi publicznej, tym bardziej, że jednym z celów analizy jest stwierdzenie, że istnieje co najmniej jednak działka dostępna z tej samej drogi publicznej pozwalająca na kontynuację w zakresie funkcji, formy oraz konkretnych parametrów urbanistycznych dla nowej zabudowy. Zawarte zatem w analizie architektoniczno - urbanistycznej stwierdzenie, że "działka posiada pośredni dostęp do drogi gminnej przez drogę wewnętrzną" ma zatem zupełnie inny charakter niż oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Oświadczenie to wydawane jest już w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu o pozwolenie na budowę (art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b) Prawa budowlanego . Nie stanowi argumentu pozwalającego utożsamiać stwierdzenie zawarte w analizie z powyższym oświadczeniem okoliczność, że w pierwszym przypadku orzeka organ gminy (analizę najczęściej sporządza urbanista, który następnie sporządza projekt decyzji) oraz w drugim oświadczenie to także wydaje organ gminy (wójt, burmistrz, prezydent) będący zarządcą drogi. Są to bowiem dwa zupełnie odrębne dokumenty, mające inne źródło prawne, inny walor oraz inny cel.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)