Wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej

Artykuł 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązek właścicieli nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej podwyższających wartość ich nieruchomości, a finansowanych ze środkw Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, czy pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źrdeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Partycypacja właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej następuje poprzez wnoszenie opłat adiacenckich. Jest to podstawowa forma udziału właścicieli nieruchomości (wieczystych użytkowników) w budowie urządzeń infrastruktury technicznej. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się, między innymi budowę drogi, wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią, przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (vide art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

Budowa urządzeń infrastruktury technicznej pociąga za sobą ustalenie opłaty adiacenckiej, które następuje stosowną decyzją wydawaną przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Możliwość wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką istnieje przez okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Dodatkową przesłanką warunkującą wymierzenie opłaty jest obowiązywanie – w dniu stworzenia tych warunków – uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej tej opłaty (art. 145 ust. 2 w zw. z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

Zgodnie z art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, który to wzrost „wylicza” rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej opinii (operacie). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, przy czym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Podkreślić należy, że przesłanka obowiązywania w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej – uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej tej opłaty dodana została na mocy art. 1 pkt 48 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218).

W praktyce, w wielu przypadkach dochodzi do swoistej „kolizji” uchwał rad gmin (miast) dotyczących wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. Z jednej strony, w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury obowiązywała uchwała ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej np. na 50%, natomiast w dniu orzekania przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) obowiązuje już inna uchwała, ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej np. na 20%.

W orzecznictwie sądowym zaczyna kształtować się linia orzecznicza odwołująca się, przy stosowaniu przepisów dotyczących wysokości stawek procentowych, do kryterium korzystności dla stron postępowania. Jak przyjął w wyroku z dnia 25 lutego 2009 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku: „art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nie może być stosowany do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi, zostały stworzone przed dniem wejścia w życie tej ustawy” (II SA/Gd 634/08, LEX nr 521837). W uzasadnieniu wyroku Sąd przedstawił argumentację prawną przeciwko takiej wykładni art. 10 w związku z art. 1 pkt 48 ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami, która prowadziłaby do ustalenia opłaty adiacenckiej przy zastosowaniu stawki procentowej tej opłaty, niekorzystnej dla strony. Zdaniem Sądu, brak stanowiska ustawodawcy w kwestii intertemporalnej (stosowania nowych przepisów w czasie) nie przesądza o bezpośrednim działaniu ustawy nowej. To czy w danej sprawie dać należy pierwszeństwo zasadzie dalszego działania przepisów dotychczasowych, czy też zasadzie bezpośredniego działania ustawie nowej, musi każdorazowo wynikać z okoliczności konkretnej sprawy i charakteru przepisów podlegających zmianie, a także skutków, jakie może wywołać przyjęcie jednej lub drugiej zasady. Podstawowym motywem prokonstytucyjnej wykładni art. 10 w związku z art. 1 pkt 48 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. zmieniającej z dniem 22 października 2007 r. treść art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest dążenie do zapewnienia zachowania konstytucyjnej zasady niedziałania prawa wstecz, czyli uniknięcie naruszenia zakazu retroakcji. W tym zakresie Sąd odwołał się do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, który przyjmuje, że nie dochodzi do naruszenia zakazu retroakcji, gdy nowy stan prawny nie pogarsza sytuacji prawnej adresatów norm prawnych.

Bezpośrednie zastosowanie nowego brzmienia art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazywałoby przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosować stawkę obowiązującą w dacie wybudowania urządzeń infrastruktury. Do stosowania uchwał z daty zdarzenia odsyła bowiem wprowadzone zmianą z 2007 r. nowe brzmienie tego przepisu. W doktrynie prawa przyjmuje się, że wszelkie konflikty między zasadą bezpośredniego działania ustawy nowej a obowiązywaniem dawnego brzmienia ustawy, należy rozstrzygać poprzez prymat interesu jednostki. W przypadku kolizji bezpośredniego działania ustawy nowej i interesu jednostki, obowiązuje zasada działania prawa dawnego (wyrok Trybunału Konstytucyjnego SK 12/03). Przyjęcie jednakże bezpośredniego stosowania zmienionego brzmienia art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , byłoby sprzeczne z interesem strony postępowania. Tym bardziej, że w wielu przypadkach jest tak, że w dacie orzekania przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o opłacie adiacenckiej, obowiązuje już nowa uchwała rady gminy (miasta) wprowadzająca niższą stawkę opłaty.

Analizując ten problem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uznał, że nowa stawka opłaty jest korzystniejsza dla osób obciążonych obowiązkiem partycypacji w kosztach budowy infrastruktury technicznej. Dodatkowo, zważywszy, że opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej, możliwy wybór stawki procentowej kształtującej wysokość opłaty, należy postrzegać w duchu zasady in dubio pro tributario, zalecającej rozstrzyganie wątpliwości interpretacyjnych, w tym wątpliwości w zakresie czasowego zasięgu zmienianych norm, na korzyść osoby zobowiązanej do poniesienia opłaty. W konsekwencji, zdaniem sądu, nową uchwałę, obowiązującą w dacie orzekania przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), należy stosować także do zdarzeń, które zostały zamknięte pod rządami uchwały rady gminy (miasta) ustalającej wyższą stawkę procentową opłaty adiacenckiej (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 11 lutego 2010 r., II SA/Bk 690/09, LEX nr 559711).


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)