Wymagane opinie przy podziale nieruchomości

Czy podział nieruchomości dokonywany w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymaga uzyskania uprzedniej opinii wjta, burmistrza czy prezydenta miasta?

Pytanie dotyczy interpretacji art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami

1. Czy przedmiotowy podział wymaga opinii wójta w formie innej niż postanowienie (przed złożeniem operatu podziałowego przez geodetę)?

2. Czy Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej może żądać od wykonawcy opinii, w celu dołączenia do operatu technicznego (z takim żądaniem występują właściciele dzielonych gruntów do wójta)?

3. Czy przyjęcie operatu do zasobu i wydanie map z projektem podziału powinno nastąpić przed wystąpieniem do wójta o zatwierdzenie projektu podziału (bez wcześniejszej opinii)?

4. Czy art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami obliguje wykonawcę operatu, jak i wójta do przestrzegania szczególnych wymagań określających parametry działki tj. wymiary i powierzchnię działki zabudowanej i pozostałej części, odległości projektu podziału od budynku i uzbrojenia technicznego i innych obiektów budowlanych etc.?

Czy pozostaje to w gestii właściciela budynku, czy organu zatwierdzającego podział?

Odpowiedź

1. Podział nieruchomości dokonywany w trybie art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., nie wymaga uprzedniej opinii wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. Uprzedniej opinii wyrażonej na etapie projektu podziału w drodze postanowienia, wymagają podziały dokonywane w trybie art. 93 i 94 u.g.n., a więc wykonywane w oparciu o obowiązujący plan miejscowy lub ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. Podział w trybie art. 95 u.g.n. jest dokonywany w sytuacji, gdy plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy funkcjonują w obrocie prawnym, a podział ma zostać dokonany dopuszczalny niezależnie od ustaleń planu i od decyzji o wz. i zagospodarowania terenu (wbrew ich ustaleniom).

2. Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej nie może żądać dołączenia do operatu technicznego opinii wójta, burmistrza, prezydenta miasta, jeżeli projekt podziału został sporządzony w trybie art. 95 u.g.n., ponieważ opinia wójta, burmistrza czy prezydenta miasta jest wydawana wyłącznie na okoliczność zgodności z planem lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo z odrębnymi przepisami w przypadku braku planu lub decyzji (art. 94 ust. 1 u.g.n.). W przypadku podziału w trybie art. 95 u.g.n., taka zgodność nie jest wymagana, nie ma więc potrzeby orzekania o jej wystąpieniu lub braku.

3. Zgodnie z § 5 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), operat podziału nieruchomości, w którym zamieszcza się dołączone do wniosku o podział: protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny oraz mapę z projektem podziału, podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Tak więc warunkiem przyjęcia operatu jest złożenie wniosku do wójta, burmistrza prezydenta miasta o jego zatwierdzenie, natomiast to przyjęcie warunkuje zatwierdzenie podziału w drodze decyzji. Skoro do wniosku nie jest wymagane dołączenie uprzedniej opinii o zgodności z planem, operat podziału nieruchomości również takiej opinii zawierać nie będzie.

4. Art. 95 u.g.n. obliguje wykonawcę operatu oraz wójta do przestrzegania szczególnych wymagań określających parametry działki. Zgodnie z art. 4 pkt 3a u.g.n. przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W ocenie WSA wyrażonej w wyroku z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt: III SA/Po 817/2007, "Zabudowana działka gruntu (art. 4 pkt 3a u.g.n.) powinna spełniać wymogi określone w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690)." W ocenie sądu nie jest dopuszczalne, w przypadku dokonywania podziału nieruchomości niezależnie od postanowień planu miejscowego, zatwierdzenie "projektu podziału, który jest niezgodny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Warunki umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na działce, odnoszące się do wielkość działki, jej cech geometrycznych, dostępu do drogi oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, określają przepisy powszechnie obowiązujące." Jeżeli projekt podziału nie jest dokonywany zgodnie z planem lub decyzją o warunkach zabudowy, winien być dokonywany zgodnie z przepisami odrębnymi, a ocena tej zgodności należy do organu zatwierdzającego podział.